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篇(1)

關(guān)鍵詞:住房改革;經(jīng)濟(jì)適用房;制度

我國自1994年全國城鎮(zhèn)住房體制改革以來，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國經(jīng)濟(jì)的重要支柱，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率保持在2個(gè)百分點(diǎn)以上，房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)增加值占GDP的比重超過10%。雖然各界對(duì)房地產(chǎn)是否存在泡沫一直沒有定論，但我國房地產(chǎn)投資增速和房地產(chǎn)開發(fā)投資占全國社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重都超過了國際公認(rèn)的警戒線。持續(xù)高漲的房價(jià)逐漸超出了消費(fèi)者的承受能力，終究會(huì)引起社會(huì)矛盾的暴露。

1926年，美國以佛羅里達(dá)州為龍頭的房地產(chǎn)泡沫幻滅，間接引發(fā)上世紀(jì)30年代世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)。九十年代初，日本房產(chǎn)泡沫破滅使日本房價(jià)因此持續(xù)15年下跌，并直接導(dǎo)致日本經(jīng)濟(jì)十年的蕭條。而東南亞金融危機(jī)使香港平均每位業(yè)主損失267萬港元。我國雖然沒有經(jīng)歷過全國性的房地產(chǎn)泡沫危機(jī)，但20世紀(jì)90年代初期，我國海南和北海房地產(chǎn)泡沫破滅，留下了大量的“爛尾”工程和閑置土地，造成銀行損失慘重。

一般來看，土地資源的稀缺性、房地產(chǎn)產(chǎn)品的特殊性、經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化、金融過度支持等原因是引起房地產(chǎn)泡沫的一般性因素，適用于各種經(jīng)濟(jì)體制，我國也不例外。但我國一些特殊的制度和文化也賦予了我國房地產(chǎn)行業(yè)一些新的特征，本文將重點(diǎn)分析這些有可能引起房地產(chǎn)行業(yè)泡沫的特殊誘因。

一、保障性住房缺失

我國自全國城鎮(zhèn)住房體制改革以來，福利分房政策改為貨幣化、商品化的住房政策，是符合我國從計(jì)劃體制經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變的經(jīng)濟(jì)體制的。但由于沒有有效區(qū)分住房改革政策和房地產(chǎn)政策，另外地方政府對(duì)無償劃撥土地建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房缺乏積極性，使得商業(yè)房過度發(fā)展，而住房保障嚴(yán)重缺位。我國94%的住房開發(fā)定性為商品房，經(jīng)濟(jì)適用房不到6%。我國經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)從1994年“國家安居工程”開始起步，經(jīng)歷了高峰之后迅速下滑，特別是2003到2005年，經(jīng)濟(jì)適用房占商品住宅投資額比例下降到不足5%。截止到2005年度，全國累計(jì)用于最低收入家庭收入住房保障資金為47.4億元，僅有32.9萬戶最低收入家庭被列入廉租房保障范圍。

二、土地制出讓制度缺陷

從房價(jià)的長期規(guī)律來看，土地價(jià)格可以說是唯一的決定因素。土地一直屬于稀缺資源，特別是中國正處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時(shí)期，面臨世界歷史上最大規(guī)模的城鄉(xiāng)人口遷移，城鎮(zhèn)住房需求大，但土地資源承載力相對(duì)不足。在這種情況下，土地出讓市場(chǎng)是否健康，決定了是否能形成有效的土地供給機(jī)制，從而最終決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求價(jià)格。在我國1994年分稅制改革后，土地出讓金的分配中除了中央政府分割很小一部分，大部分成為地方政府的財(cái)政外收入，這成為地方政府熱衷經(jīng)營土地的驅(qū)動(dòng)力。我國對(duì)城市經(jīng)營土地實(shí)行招標(biāo)、拍賣和掛牌方式出讓使用權(quán)，這對(duì)于顯化土地價(jià)值和消除土地協(xié)議出讓中的尋租具有重大意義，但同時(shí)在房地產(chǎn)行業(yè)的上升周期，竟拍中的地價(jià)往往被炒得很高，拍賣價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出了土地價(jià)值。統(tǒng)計(jì)表明，在整個(gè)房地產(chǎn)建設(shè)交易過程中，政府稅費(fèi)收入占到房地產(chǎn)價(jià)格的50%;而在歐美，地價(jià)稅費(fèi)相加大約占到住房價(jià)格的28%。

三、房屋供給結(jié)構(gòu)不合理

我國房地產(chǎn)市場(chǎng)上房屋供給結(jié)構(gòu)不合理推動(dòng)了房價(jià)的不合理增長，主要表現(xiàn)在:一是房地產(chǎn)存量市場(chǎng)和增量市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不平衡。房屋二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展嚴(yán)重滯后，新增房產(chǎn)需求主要集中在增量市場(chǎng)。這樣不但導(dǎo)致存量房屋得不到充分利用，也使增量房屋變得相對(duì)稀缺，抬高了房價(jià)。二是房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)發(fā)展不平衡。房產(chǎn)租賃市場(chǎng)并沒有提供更多更好的租賃服務(wù)來分流消費(fèi)者的住房需求，從而將壓力都集中在銷售市場(chǎng)，導(dǎo)致房價(jià)上漲。三是住房產(chǎn)品供給結(jié)構(gòu)不合理。具體表現(xiàn)在:大戶型住房多，中小戶型住房少;高檔住房多，中低檔住房少;一般商品住房多，限價(jià)商品房、經(jīng)濟(jì)適用房以及政府廉租房少。低費(fèi)用支出房屋供給不足，一方面導(dǎo)致其價(jià)格上升，另一方面也迫使部分消費(fèi)者轉(zhuǎn)而購買高費(fèi)用支出房屋，對(duì)高費(fèi)用房屋維持其高價(jià)起到了支持作用，從而拉動(dòng)住房平均價(jià)格上升。

四、特殊文化背景下的投資偏好

高漲的房價(jià)逐漸超出了我國普通消費(fèi)者的承受能力，但其購房沖動(dòng)和熱情依然沒有明顯得衰減，中國也是世界上自有房率最高的國家之一。截止2005年底，我國個(gè)人購買商品住房達(dá)1.42萬億，居民自有住房比例達(dá)72.8%。

中國百姓偏好住房投資，有以下幾個(gè)原因:第一，中國歷史文化傳統(tǒng)建構(gòu)了中國人熱衷住房投資的特定慣習(xí)，住房過度投資是人們?cè)谶@種慣習(xí)制約下的選擇。第二，在中國，住房已經(jīng)成為階層區(qū)分和日常生活中一個(gè)重要的“信號(hào)”，是個(gè)人社會(huì)身份和生存能力的體現(xiàn)，這使得人們呈現(xiàn)過度投資的非理性傾向。

以上列舉的我國的一些特殊制度和文化，如果不加以限制和引導(dǎo)，必然會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫，給經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定帶來隱患。我國應(yīng)盡早改善現(xiàn)有的土地出讓制度、加強(qiáng)住房保障體系、優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)以及引導(dǎo)消費(fèi)者的合理住房觀念，使房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠健康持續(xù)的發(fā)展下去。

參考文獻(xiàn):

[1]余宏:房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)[M]，北京:人民交通出版社，2008

篇(2)

關(guān)鍵詞房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫危害防范措施

1引言

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，它不僅是國家資金積累的重要來源，而且它的發(fā)展能夠帶動(dòng)其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但同時(shí)也是最容易導(dǎo)致泡沫的行業(yè)之一。近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫，一些城市房價(jià)快速上漲，對(duì)于中國房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫有較多爭(zhēng)論，那么，什么是房地產(chǎn)泡沫？它是如何形成的？我們應(yīng)怎樣完善政府的各項(xiàng)制度及各種市場(chǎng)機(jī)制，從而達(dá)到控制泡沫的目的，使房地產(chǎn)行業(yè)保持健康的發(fā)展呢？下面就對(duì)這些問題進(jìn)行分析和探討。

2房地產(chǎn)泡沫的實(shí)質(zhì)

經(jīng)濟(jì)學(xué)上對(duì)泡沫的定義，普遍被接受的是美國著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家查爾斯·P·金德伯格的觀點(diǎn)，他認(rèn)為泡沫就是"一種資產(chǎn)或一系列資產(chǎn)價(jià)格在一個(gè)連續(xù)過程中的陡然上漲，初始的價(jià)格上漲使人們產(chǎn)生價(jià)格會(huì)進(jìn)一步上漲的預(yù)期，從而吸引新的買者。這些人一般是以買賣資產(chǎn)牟利的投機(jī)者，而對(duì)資產(chǎn)的使用及其盈利能力并不感興趣。隨著價(jià)格的上漲，常常是預(yù)期的逆轉(zhuǎn)和價(jià)格的暴跌，最后以金融危機(jī)告終。"

根據(jù)他的觀點(diǎn)，房地產(chǎn)泡沫可理解為房地產(chǎn)價(jià)格在一個(gè)連續(xù)的過程中的持續(xù)上漲，這種價(jià)格的上漲使人們產(chǎn)生價(jià)格會(huì)進(jìn)一步上漲的預(yù)期，并不斷吸引新的買者--隨著價(jià)格的不斷上漲與投機(jī)資本的持續(xù)增加，房地產(chǎn)的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于與之對(duì)應(yīng)的實(shí)體價(jià)格，由此導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫。泡沫過度膨脹的后果是預(yù)期的逆轉(zhuǎn)、高空置率和價(jià)格的暴跌，即泡沫破裂，它的本質(zhì)是不可持續(xù)性。

3房地產(chǎn)泡沫的危害

3．1造成經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和社會(huì)結(jié)構(gòu)的失衡

房地產(chǎn)泡沫的存在意味著投資于房地產(chǎn)有更高的投資回報(bào)率。在泡沫經(jīng)濟(jì)期間，大量的資金向房地產(chǎn)行業(yè)集聚，投機(jī)活動(dòng)猖獗。泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)期日本大企業(yè)的高額利潤許多來源于土地投機(jī)和股票投機(jī)帶來的營業(yè)外收益，結(jié)果放松了對(duì)本企業(yè)的經(jīng)營和管理，造成企業(yè)素質(zhì)的普遍下降。日本企業(yè)在高速增長時(shí)期，通過以銀行借款為中心的間接融資方式來擴(kuò)大其設(shè)備投資。1987年以后，在股價(jià)和地價(jià)上漲的引誘下，都大幅度轉(zhuǎn)移到了權(quán)益融資和投機(jī)土地的籌資方式上。大量的資金向房地產(chǎn)業(yè)流動(dòng)，意味著生產(chǎn)性企業(yè)缺乏足夠的資金，或者說難以用正常的成本獲得生產(chǎn)所必須的資金。

一方面，地價(jià)上漲導(dǎo)致投資預(yù)算增加，在高地價(jià)市區(qū)進(jìn)行投資無利可圖。如日本東京進(jìn)行道路建設(shè)時(shí)，征用土地的費(fèi)用高達(dá)總造價(jià)的43.3%，個(gè)別地段高達(dá)99%。這進(jìn)一步造成了公共投入的相對(duì)縮減，形成經(jīng)濟(jì)發(fā)展的瓶頸；另一方面，由于城市地價(jià)持續(xù)高漲，土地作為人們心目中最安全、收益率最高的資產(chǎn)被大量保有，使得本來就稀少的土地大量閑置或者低度使用，土地投機(jī)的傾向日益凸現(xiàn)。同時(shí)，由于房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，房地產(chǎn)持有者與非房地產(chǎn)持有者、大都市圈與地方圈的資產(chǎn)差距越來越大，招致社會(huì)分配新的不公，嚴(yán)重挫傷勞動(dòng)者的積極性，帶來了深刻的社會(huì)問題。

3．2導(dǎo)致金融危機(jī)

房地產(chǎn)業(yè)與銀行的關(guān)系密切主要是由房地產(chǎn)業(yè)投入大、價(jià)值高的特點(diǎn)決定的。有資料表明，目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目投入資金中約20%～30%是銀行貸款；建筑公司往往要對(duì)項(xiàng)目墊付約占總投入30%～40%的資金，這部分資金也多是向銀行貸款。此外，至少一半以上的購房者申請(qǐng)了個(gè)人住房抵押貸款。這幾項(xiàng)累加，房地產(chǎn)項(xiàng)目中來自于銀行的資金高達(dá)61%。因此一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，銀行就成為最大的買單者。應(yīng)該注意到：銀行與一般企業(yè)不同，安全性對(duì)其來說特別重要。一般生產(chǎn)性企業(yè)的倒閉只是事關(guān)自身和股東，對(duì)其他主體的影響較小。而銀行的倒閉不僅僅是這家銀行自身的事情，而且往往會(huì)引起連鎖反應(yīng)，使其他銀行也面臨擠兌風(fēng)險(xiǎn)。

3．3造成生產(chǎn)和消費(fèi)危機(jī)

房地產(chǎn)泡沫的破滅往往伴隨著經(jīng)濟(jì)蕭條，股價(jià)下跌，企業(yè)財(cái)務(wù)營運(yùn)逐漸陷入困境。股價(jià)下跌使企業(yè)發(fā)行的大量可轉(zhuǎn)換公司債權(quán)在長期內(nèi)不能轉(zhuǎn)為股權(quán)，從而給企業(yè)帶來巨額的償債負(fù)擔(dān)；此外，地價(jià)和股價(jià)下跌也使企業(yè)承受了巨大的資產(chǎn)評(píng)估損失和被迫出售土地及股票的銷售損失。企業(yè)收益的減少又使得投資不足，既降低了研究開發(fā)投資水平，又減少了企業(yè)在設(shè)備上的投資。生產(chǎn)的不景氣又導(dǎo)致雇傭環(huán)境的惡化和居民實(shí)際收入的下降。企業(yè)倒閉意味著大量的失業(yè)員工，即使沒有倒閉的企業(yè)，由于收益的下降也要不斷裁減人員。此外，地價(jià)的下跌還使得居民個(gè)人所保有的土地資產(chǎn)貶值。由于經(jīng)濟(jì)不景氣和個(gè)人收入水平的下降，居民對(duì)未來懷有不同程度的憂心，因此會(huì)減少當(dāng)期的消費(fèi)，擴(kuò)大收入中的儲(chǔ)蓄部分，以防不測(cè)。個(gè)人消費(fèi)的萎縮又使生產(chǎn)消費(fèi)品的產(chǎn)業(yè)部門陷入困境。

3．4引發(fā)政治和社會(huì)危機(jī)

隨著房地產(chǎn)泡沫破裂和經(jīng)濟(jì)危機(jī)的發(fā)生，大量的工廠倒閉，失業(yè)人數(shù)劇增。在金融危機(jī)下，犯罪案件激增。以馬來西亞為例，1997年房地產(chǎn)泡沫破滅以后，當(dāng)年的犯罪率比1996年增加了38%，1998年第一季度犯罪率比1997年更增加了53%，由于人們對(duì)日益惡化的經(jīng)濟(jì)危機(jī)感到不滿，社會(huì)危機(jī)逐漸加劇。工人、學(xué)生反政府的示威游行引起暴亂，社會(huì)動(dòng)蕩不安。

4房地產(chǎn)泡沫的成因

4．1過度投機(jī)

一方面，土地交易制度不健全，行業(yè)管理不完善，在一定程度上助長了投機(jī)活動(dòng)，產(chǎn)生大量投機(jī)性泡沫。土地是房地產(chǎn)行業(yè)的基礎(chǔ)，土地資源的稀缺性使得土地市場(chǎng)具有需求彈性大而供給彈性小的特點(diǎn)。當(dāng)大量投機(jī)使土地需求增加時(shí)，土地價(jià)格急劇上漲，由于土地的稀缺性，市場(chǎng)無法在短時(shí)間內(nèi)增大供給量，從而使需求與供給之間的差距進(jìn)一步拉大，在這種情況下，有限的土地價(jià)格飛漲，嚴(yán)重脫離了其實(shí)有價(jià)值而產(chǎn)生地價(jià)泡沫，進(jìn)而可能導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)泡沫的形成；另一方面，房地產(chǎn)投資的過度增長使得房地產(chǎn)投資的增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了城市化進(jìn)程的速度，就容易造成市場(chǎng)供給與市場(chǎng)需求的嚴(yán)重不平衡，房屋空置率高，也會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格急劇下跌，泡沫破滅。

4．2消費(fèi)者及投資者對(duì)未來價(jià)格的預(yù)期

隨著人口的增加和城市的發(fā)展，土地價(jià)格存在著潛在升值的趨勢(shì)，因此，房地產(chǎn)價(jià)格在人們未來的預(yù)期中也會(huì)不斷上升。對(duì)房地產(chǎn)未來價(jià)格的非理性預(yù)期造成投資者對(duì)未來房地產(chǎn)投資高回報(bào)的設(shè)想，過多的貨幣資本投入到有限的土地買賣中，推動(dòng)地價(jià)不斷上漲，從而使房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升；在泡沫破滅時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格下跌，消費(fèi)者預(yù)期價(jià)格還要下跌，房地產(chǎn)商紛紛拋售其持有的房產(chǎn)，于是供應(yīng)量增加，同時(shí)由于無人肯接手買入而使需求量減少，這樣就加劇了價(jià)格的下跌。

4．3銀行信貸非理性擴(kuò)張

由于房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)必須擁有雄厚的資金，隨著房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，開發(fā)商僅靠自有資金是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，其開發(fā)資金主要來源就是銀行貸款。而房地產(chǎn)的高回報(bào)，使許多銀行在貸款的實(shí)際操作過程中，違反有關(guān)規(guī)定，向開發(fā)商發(fā)放大量貸款，從而使行業(yè)進(jìn)入門檻降低，造成過度開發(fā)，金融風(fēng)險(xiǎn)不斷堆積，使泡沫產(chǎn)生的可能性增加。

5防止房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的措施

5．1加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀監(jiān)控和管理

宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和政策的改變，往往會(huì)引起其他因素的連鎖反應(yīng)，包括國家稅收、勞動(dòng)就業(yè)、居民收入、金融環(huán)境、企業(yè)利潤，等等。政府對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)進(jìn)行全方位的監(jiān)控，制定合適的政策，是防止房地產(chǎn)泡沫的首要措施。房地產(chǎn)兼有資產(chǎn)和消費(fèi)品兩重性，正因?yàn)槿绱耍康禺a(chǎn)市場(chǎng)的投資十分活躍，容易產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫時(shí)，就必須加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理。首先，要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)的投資管理，根據(jù)收入的水平來確定投資規(guī)模，使房地產(chǎn)的產(chǎn)與銷基本適應(yīng)，不至于過多積壓；其次，要加強(qiáng)房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的管理，防止過分炒高樓市，使房地產(chǎn)泡沫劇增；最后，調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展安居型房地產(chǎn)，同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)和預(yù)測(cè)工作，從而使房地產(chǎn)行業(yè)成為不含泡沫的實(shí)實(shí)在在的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。

5．2建立全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行預(yù)警預(yù)報(bào)制度

加強(qiáng)和完善宏觀監(jiān)控體系應(yīng)當(dāng)通過對(duì)全國房地產(chǎn)市場(chǎng)信息及時(shí)歸集、整理和分析，就市場(chǎng)運(yùn)行情況做出評(píng)價(jià)和預(yù)測(cè)，定期市場(chǎng)分析報(bào)告，合理引導(dǎo)市場(chǎng)，為政府宏觀決策作好參謀。近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)以較快的速度增長，吸引了大量的企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)投資。因此，國家要加快建立和完善房地產(chǎn)業(yè)的宏觀監(jiān)控體系，通過土地供應(yīng)、稅收和改善預(yù)售管理等手段進(jìn)行必要的干預(yù)和調(diào)控，有效地防止房地產(chǎn)"泡沫"的產(chǎn)生。

5．3強(qiáng)化土地資源管理

政府應(yīng)當(dāng)通過土地資源供應(yīng)量的調(diào)整，控制商品房價(jià)格的不合理上漲。要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的要求，保持土地的合理供應(yīng)量和各類用地的供應(yīng)比例，切實(shí)實(shí)行土地出讓公開招標(biāo)制度，控制一些城市過高的地價(jià)。要堅(jiān)決制止高檔住宅的盲目開發(fā)和大規(guī)模建設(shè)，防止出現(xiàn)新的積壓、出現(xiàn)由結(jié)構(gòu)性過剩引發(fā)的泡沫。要嚴(yán)格懲處各類違規(guī)行為，嚴(yán)厲查處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)非法圈地、占地行為，避免為獲取臨時(shí)和短期的土地收益而擅自占用和交易土地，對(duì)凡是超過規(guī)定期限沒有進(jìn)行開發(fā)的土地，政府應(yīng)立即收回。全面清理土地市場(chǎng)，堅(jiān)決打擊開發(fā)商的圈地和炒地行為，從源頭上防止土地批租領(lǐng)域的不正之風(fēng)和腐敗行為。

5．4加強(qiáng)金融監(jiān)管力度，合理引導(dǎo)資金流向

首先，要進(jìn)一步健全金融監(jiān)管體系，增加監(jiān)管手段，增強(qiáng)監(jiān)管能力，提高監(jiān)管水平；其次，要加強(qiáng)信用總規(guī)模的控制，不使社會(huì)總信用過度脫離實(shí)質(zhì)經(jīng)濟(jì)的要求而惡性膨脹，從源頭上防止現(xiàn)代泡沫經(jīng)濟(jì)發(fā)生；再次，要加強(qiáng)投資結(jié)構(gòu)的調(diào)控，通過利率、產(chǎn)業(yè)政策等，引導(dǎo)資金流向生產(chǎn)經(jīng)營等實(shí)質(zhì)經(jīng)濟(jì)部門；最后，要加強(qiáng)外資和外債的管理，盡可能引進(jìn)外資的直接投資和借長期外債。推動(dòng)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的資金，絕大部分都是從銀行流出的。因此，要加強(qiáng)對(duì)銀行的監(jiān)管，從源頭上控制投機(jī)資本。

參考文獻(xiàn)

1包宗華.房地產(chǎn)先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)[M].北京：中國財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社，1994

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論文關(guān)鍵詞：上海，房地產(chǎn)泡沫，檢驗(yàn)，估量

 

一、 引言

近年來我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的急劇升溫引起了社會(huì)的廣泛關(guān)注，房價(jià)持續(xù)飆升的同時(shí)，不同利益集團(tuán)基于自己的立場(chǎng)也發(fā)出了截然相反的聲音。住宅市場(chǎng)有沒有泡沫及泡沫度到底有多大已成為全社會(huì)共同的話題。但是，泡沫理論的研究尚未成熟，具有說服力且得到廣泛認(rèn)可的泡沫檢驗(yàn)及估量方法還處于探討層面。然而，隨著上海市房價(jià)每天突破性的上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫檢驗(yàn)及測(cè)量已成為一個(gè)無法回避的話題。政府一攬子調(diào)控政策到底是釜底抽薪還是揚(yáng)湯止沸需要相應(yīng)的理論支撐與實(shí)踐檢驗(yàn)。因此，全面、客觀檢驗(yàn)、估量上海市房地產(chǎn)泡沫不僅具有一定的理論價(jià)值，還具有明顯的實(shí)踐意義和現(xiàn)實(shí)針對(duì)性。

二、 泡沫檢驗(yàn)

（一）理論分析與制度背景

檢驗(yàn)理性泡沫的基本方法根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)主要分為直接檢驗(yàn)與間接檢驗(yàn)。直接檢驗(yàn)的基本思路是主要是利用實(shí)際經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，直接檢驗(yàn)特定形式理性泡沫的顯著性，并據(jù)此判斷是否存在該種形式的理性泡沫。間接檢驗(yàn)方法的理論是基于用未來各期基礎(chǔ)現(xiàn)金流收益的理性預(yù)期貼現(xiàn)值所表示的理論價(jià)值作為零假設(shè)。若檢驗(yàn)結(jié)果拒絕零假設(shè)，則可以認(rèn)定存在泡沫。間接檢驗(yàn)方法一般包括超常易變性檢驗(yàn)（excess volatility）即方差邊界檢驗(yàn)、設(shè)定檢驗(yàn)等。

1、直接檢驗(yàn)

直接檢驗(yàn)的基本思路是明確分析一個(gè)具體的泡沫過程，并直接檢驗(yàn)泡沫解的有效性。泡沫解的有效參數(shù)則可以得出這樣的結(jié)論：設(shè)定的泡沫過程比簡單的現(xiàn)值模型或許能夠更加具體的解釋泡沫資產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)幅度，而泡沫解的無效參數(shù)意味著不存在這一設(shè)定的泡沫過程。到目前為止國內(nèi)外學(xué)者只進(jìn)行了兩種設(shè)定性泡沫的直接檢驗(yàn)：一種是由奧布斯特菲爾德和弗如特通過對(duì)美國股票價(jià)格的分析，進(jìn)行了一種內(nèi)在性泡沫的檢驗(yàn)；另一種是由加勃和弗魯?shù)峦ㄟ^對(duì)德國惡性通貨膨脹的分析，首次提出確定性泡沫的檢驗(yàn)。

2、間接檢驗(yàn)

（1）超常易變性檢驗(yàn)

當(dāng)不存在泡沫時(shí)，假設(shè)實(shí)際利率r唯一，則資產(chǎn)價(jià)格為：

式中，表示期的基礎(chǔ)現(xiàn)金流收益。如果能夠計(jì)算出資產(chǎn)正常時(shí)的理論價(jià)格，并與存在泡沫時(shí)的實(shí)際價(jià)格進(jìn)行比較，他們之間的實(shí)際差額就是價(jià)格泡沫的大小。

（2）設(shè)定性檢驗(yàn)

設(shè)定性檢驗(yàn)方法是由West（1987）首先提出。他提議利用Hausman檢驗(yàn)來比較兩組估計(jì)參數(shù)。第一組參數(shù)是從一組方程通過數(shù)學(xué)模型間接套算獲得的；另一組是利用ARIMA方程推算的股票紅利過程的一組套利均衡方程。根據(jù)這組參數(shù)的穩(wěn)定性，其無論是否存在泡沫都不會(huì)發(fā)生變化。第二組參數(shù)來自于股票價(jià)格對(duì)合時(shí)的一組阻滯后期紅利進(jìn)行的回歸。因回歸方程模型假定股票價(jià)格不含有理性泡沫分量，自然這組參數(shù)對(duì)于理性泡沫的反映是極度敏感的。在零假設(shè)下，股票市場(chǎng)價(jià)格符合市場(chǎng)有效性模型，上述所有方程的回歸系數(shù)應(yīng)該都將是一致的，因而對(duì)兩組參數(shù)的估計(jì)值進(jìn)行比較時(shí)，除了樣本誤差以外都是相等的。如若出現(xiàn)不等，則意味著存在著泡沫。所以判斷兩組參數(shù)的差別是否顯著可利用Hausman檢驗(yàn)。

（二）樣本變量與描述性統(tǒng)計(jì)

房地產(chǎn)的供給及需求，從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來講主要由價(jià)格及預(yù)期決定，也是由房地產(chǎn)供給與需求共同作用的結(jié)果。根據(jù)古典經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，房地產(chǎn)需求與房價(jià)增長呈反比，需求隨著房價(jià)的增長而降低；而供給與房價(jià)成正比，隨著房價(jià)的上漲而上漲。因此，為探尋房價(jià)與需求、供給的真實(shí)關(guān)系，本文從房地產(chǎn)供需角度入手，結(jié)合我國政策因素，在國家政策的限制下，一定時(shí)期的房價(jià)與供給及需求的關(guān)系可用以下公式表示：

其中，為房地產(chǎn)的需求量，為房地產(chǎn)的供給量，為房價(jià)。

本文通過選取房價(jià)指數(shù)的數(shù)據(jù)為年度數(shù)據(jù)。由于我國從1998年開始住房改革，故1998年之前的數(shù)據(jù)不具有參考價(jià)值，數(shù)據(jù)選取從1998年開始。房地產(chǎn)受政府政策影響較大，政府政策會(huì)引起房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期的逆轉(zhuǎn)，從而對(duì)需求市場(chǎng)引起極大的波動(dòng)。在1998-2009年這段期間，由于國家面臨次貸危機(jī)的沖擊，為保證經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展，中央在2009年初又對(duì)2004年以來房地產(chǎn)調(diào)控的政策進(jìn)行入利率優(yōu)惠、二套放貸優(yōu)惠的調(diào)整。房地產(chǎn)市場(chǎng)前后進(jìn)行了大幅度的波動(dòng)，所以，為不影響參數(shù)值的客觀性，本文對(duì)個(gè)別異常數(shù)據(jù)進(jìn)行了加權(quán)平均調(diào)整。如下圖：

篇(4)

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn) 價(jià)格 原因

短短10年時(shí)間,“買房難”已經(jīng)成為讓中國老百姓最頭疼的問題之一。到底是什么在推動(dòng)著中國房地產(chǎn)價(jià)格的迅速上漲?筆者認(rèn)為,有如下幾個(gè)因素。

一、 宏觀因素。決定樓市走向的因素很多,包括人口結(jié)構(gòu)、宏觀調(diào)控政策和房價(jià)泡沫程度等,下面我將逐個(gè)展開分析

1.人口結(jié)構(gòu)的變化

這里的人口結(jié)構(gòu)包括25―40歲人口占整個(gè)國家人口的比例和城市中城鎮(zhèn)人口與農(nóng)村人口之比。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看,我國的生育高峰在1965年前后,1962年的出生率是3.71%,1965年是3.78%,1970年是3.3%,一直到1978年之前出生率都在3%以上。但在1978年,由于計(jì)劃生育政策的實(shí)施,這一數(shù)據(jù)下降到了2%以下。上世紀(jì)六七十年代出生的人們,在2000年左右正好是處于買房高峰――這是導(dǎo)致2000年以來我國房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫的重要原因。

此外,98年開始的大學(xué)擴(kuò)招使得近十年來每年都有幾百萬來自農(nóng)村的大學(xué)生畢業(yè)生到城里工作,其中絕大部分人會(huì)成為永久城市居民。而且,隨著中國城鎮(zhèn)化不斷加速,農(nóng)村人口大量涌入城市。這些人雖然大部分不會(huì)永久留在城市,但他們?cè)诔抢镆粯有枰》?他們產(chǎn)下的第二代也會(huì)有相當(dāng)部分留下。以上兩個(gè)城市人口構(gòu)成的變化使得人們對(duì)商品房仍有巨大的需求。

2.國家政府的宏觀調(diào)控政策

在美國房價(jià)大跌引發(fā)危機(jī)后,中國決策層終于清晰地看到樓市泡沫破裂時(shí)的巨大危害,從2007年7月開始陸續(xù)出臺(tái)措施,調(diào)整銀行的信貸政策、收緊房地產(chǎn)資金的源頭。銀行的信貸政策是影響資金供應(yīng)直接的重要的因素,而資金供應(yīng)又決定著房價(jià)走勢(shì)――當(dāng)流向房地產(chǎn)的資金足夠多時(shí),就可能同時(shí)在三個(gè)方面拉動(dòng)房價(jià):(1)開發(fā)商利用充足的資金囤積土地,導(dǎo)致土地供應(yīng)緊張,推高地價(jià),從而推高房價(jià);(2)在房價(jià)將持續(xù)上漲的良好預(yù)期鼓舞下,開發(fā)商會(huì)故意囤積成品房,坐等房價(jià)上漲;(3)投機(jī)者、自住者和投資者可以更便利地買房,這必然刺激需求,推高房價(jià)。因此,資金是影響房價(jià)的“生命之源”,限制了資金供應(yīng),住房消費(fèi)必然受到巨大影響。而上述措施的確在08年收到一些成效,但隨著次貸危機(jī)的加劇,政府再次放松了銀根,扶持房地產(chǎn)行業(yè),由此引發(fā)了再一輪房價(jià)瘋長,甚至波及到了二、三線城市。

3.房地產(chǎn)的泡沫程度

2008年以前的10年,中國房地產(chǎn)處于“暴利時(shí)代”。何為暴利?根據(jù)已故諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)獲得者詹姆斯•托賓提出的托賓Q比率判斷,目前我國商品房的市場(chǎng)價(jià)值與重置成本的比率,大約在3―5倍之間,遠(yuǎn)大于1,表明房地產(chǎn)業(yè)仍有200%―400%的暴利,房屋售價(jià)中約有67%―80%的泡沫。而且,沒有證據(jù)顯示這一比率在未來有下降的趨勢(shì)。

二、中觀因素。中觀因素指房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的影響因素

1.房地產(chǎn)的市場(chǎng)完全程度

房地產(chǎn)的固定性決定了其市場(chǎng)是地區(qū)性市場(chǎng),不同國家、不同城市甚至一個(gè)城市不同地區(qū)之間都沒有可比性。同時(shí),房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易對(duì)象僅是一種權(quán)益,即所有權(quán)或部分所有權(quán),這就使買賣雙方都不能及時(shí)了解市場(chǎng)的變化。此外,絕大多數(shù)購房者都是以自用為目的,并且很少有買者一生中多次購買,對(duì)市場(chǎng)供求信息了解不足;而投資或投機(jī)者由于人數(shù)較少,對(duì)諸如市場(chǎng)上是否存在足夠多的買家,區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)替代性是否強(qiáng)等信息同樣較難獲得。但開發(fā)商對(duì)供給信息卻心中有數(shù),彼此容易結(jié)成壟斷或價(jià)格默契(同盟)。因此,房地產(chǎn)市場(chǎng)是標(biāo)準(zhǔn)的不完全市場(chǎng),市場(chǎng)不完全,壟斷高價(jià)就很容易產(chǎn)生。

2.信息對(duì)稱程度

目前,與房地產(chǎn)相關(guān)的信息基本掌握在開發(fā)商與政府有關(guān)部門手中,既得利益集團(tuán)把這些信息利用得可謂淋漓盡致。無論是地方政府、有關(guān)部門還是開發(fā)商,公布信息時(shí)都是最大限度地讓數(shù)據(jù)“體現(xiàn)”自己的利益,于是不僅開發(fā)商提供的數(shù)據(jù)與政府部門經(jīng)常沖突,地方政府與有關(guān)部門提供的數(shù)據(jù)也往往有巨大差別。各種數(shù)據(jù)互相打架,各種信息彼此沖突,在這種信息極度不對(duì)稱、極度缺失的局面下,民眾無法得到真實(shí)的信息,謊言因此彌漫中國樓市。其結(jié)果就是民眾被既得利益集團(tuán)牽著鼻子走了一程又一程。理論上房地產(chǎn)利潤是30%―40%,但開發(fā)商利用信息優(yōu)勢(shì),一方面對(duì)大眾質(zhì)詢的房屋成本避而不談,另一方面大肆炒作,使利潤達(dá)100%甚至300%以上!

3.管理機(jī)制

中國房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)行資質(zhì)管理制度,對(duì)房地產(chǎn)實(shí)行專營。開發(fā)商只要拿到資質(zhì),通過前期運(yùn)作,憑借優(yōu)勢(shì)投入少量現(xiàn)金就可拿到土地,拿到土地就可在銀行進(jìn)行土地抵押貸款付上地價(jià)款,開工建設(shè)后又可將在建工程抵押給銀行,房子完工時(shí)又可以進(jìn)行按揭銷售刺激消費(fèi),每個(gè)環(huán)節(jié)都可實(shí)現(xiàn)空手套白狼,利用強(qiáng)大的銀行體系支持,大肆圈地,循環(huán)操作。管理機(jī)制的不合理加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)不完全性。高額的利潤使每個(gè)城市有限的幾片新規(guī)劃建設(shè)土地全被幾個(gè)開發(fā)商壟斷,高價(jià)幾乎不可避免。

中國人其實(shí)直到今天還是很傳統(tǒng)的,骨子里對(duì)家的歸屬感和認(rèn)同感讓他們拼了命也要買下一套房子,這便成為了地產(chǎn)商們坐擁高價(jià)房的自信來源。在這場(chǎng)一個(gè)愿打、一個(gè)愿挨的游戲里,中國房價(jià)要降,依然長路漫漫。

參考文獻(xiàn):

[1]學(xué)位論文 人口年齡結(jié)構(gòu)對(duì)住房需求的影響――以廣州市為例 蔡春 中山大學(xué) 2008

[2]期刊論文 未來我國房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的趨勢(shì)分析 王世杰 中國市場(chǎng)2009.(35)

篇(5)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫；實(shí)證分析；指數(shù)

中圖分類號(hào)：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號(hào)：1673-291X（2008）07-0139-02

一、房價(jià)增長率與GDP增長率之比

房價(jià)增長率與GDP增長率之比這個(gè)指標(biāo)是測(cè)量房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)相對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)(GDP) 增長速度的動(dòng)態(tài)相對(duì)指標(biāo)，它可以衡量房地產(chǎn)行業(yè)擴(kuò)張程度，顯示房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的偏離程度，進(jìn)一步可以判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在由于對(duì)未來房價(jià)預(yù)期過高而出現(xiàn)的投資過熱現(xiàn)象。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是虛擬經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)，用實(shí)際GDP增長率反映實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，因此可以把房地產(chǎn)價(jià)格增長率與經(jīng)濟(jì)增長率進(jìn)行比較，反映虛擬經(jīng)濟(jì)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的偏離程度。該指標(biāo)值越大，房地產(chǎn)泡沫的程度就越大。

房價(jià)增長率與GDP增長率可以由國家統(tǒng)計(jì)局的資料求出，該指標(biāo)在計(jì)算中的異議較少，但是對(duì)于我國房地產(chǎn)泡沫臨界值卻意見不一，倪鵬飛（2005）在其供需30項(xiàng)指標(biāo)中選用的是1，其他大部分學(xué)者（如余小勇［2007］）認(rèn)為對(duì)于我們發(fā)展中國家而言，當(dāng)房價(jià)上漲幅度是GDP 增幅的1.3倍以上時(shí)存在泡沫，2 倍以上時(shí)認(rèn)為房價(jià)很不正常，有較大泡沫。本文就以1.3作為評(píng)定泡沫的標(biāo)準(zhǔn)。

1993年為中國房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)最嚴(yán)重的時(shí)期，該年房價(jià)增長率與GDP增長率之比達(dá)到了歷史最高點(diǎn)2.3，而我國前一輪房地產(chǎn)開發(fā)高峰期(1988―1993年)的指標(biāo)平均值為2.0。根據(jù)最新資料統(tǒng)計(jì)，2004年上半年該指標(biāo)值已接近1.0，[ZW（DY]數(shù)據(jù)來源: 網(wǎng)絡(luò)轉(zhuǎn)載，.[ZW）]從上漲趨勢(shì)看，GDP的上漲趨于平緩，而房地產(chǎn)價(jià)格則有明顯的增幅上揚(yáng)趨勢(shì)。因此必須做出泡沫預(yù)警，以防止房價(jià)持續(xù)大幅增長而引發(fā)嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)泡沫。就區(qū)域而言，目前我國已有一些城市的房價(jià)出現(xiàn)了超常規(guī)增長。

自2004年開始，房價(jià)增長率與GDP增長率之比急劇上升，2004年上海房地產(chǎn)價(jià)格增長率為23.8%，與GDP增長率(15.6%)之比已達(dá)到1.5，2006兩者比值也超過1.5，由此可以看出，上海地區(qū)雖然沒有嚴(yán)重的泡沫存在（標(biāo)值未達(dá)到2），但的確已存在一定的房價(jià)泡沫（標(biāo)值超過了1.3）。所以我們對(duì)上海等發(fā)達(dá)地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)要加以重視。

二、房地產(chǎn)投資占GDP比重

大多數(shù)學(xué)者認(rèn)為在發(fā)展中國家該指標(biāo)應(yīng)該在3%~8%之間，如：復(fù)旦大學(xué)宋忠敏（2004）在他的博士論文《上海房地產(chǎn)泡沫的實(shí)證研究》中指出“房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP比重一般在3%~8%之間，建筑高峰期在8%左右。

從中國房地產(chǎn)投資占GDP的份額來看，已經(jīng)從2000年的5.48%持續(xù)上漲到了2005年的近9%，其中2004年就已經(jīng)達(dá)到9.6%，一些城市甚至于高達(dá)50%以上。[ZW（DY]數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)絡(luò)轉(zhuǎn)載 省略/forum/redirect.php?tid=546&goto=lastpost.

收稿日期：2008-02-10

作者簡介：王浩（1966-），男，安徽蚌埠人，副教授，從事金融市場(chǎng)研究。[ZW）]我國目前雖然較2004、2005年該比例有所下降，但是總體趨勢(shì)還是比較高。五大城市房地產(chǎn)開發(fā)投資額占GDP的比重中，北京、上海和重慶比重最高，尤其是北京，2000 年以來一直徘徊在20%~30% 的高位。上海在15% 左右，2005 年后逐步回落；重慶房地產(chǎn)投資占GDP 的比重和上海不相上下，出現(xiàn)開發(fā)投資泡沫的征兆；廣州和深圳的投資比重處于較低水平，且呈現(xiàn)穩(wěn)步減緩的趨勢(shì)。據(jù)此我們可以認(rèn)為，北京、上海、重慶已出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)投資泡沫或過熱現(xiàn)象，需引起警惕。如果借房地產(chǎn)為支柱產(chǎn)業(yè)來將其推向極端，給中國經(jīng)濟(jì)帶來的影響將不言而喻。盡管表面上會(huì)出現(xiàn)暫時(shí)的繁榮，但中長期之困境和問題將會(huì)隨之而來。

三、房價(jià)收入比

一個(gè)家庭年收入與一套房屋的價(jià)格之比，稱為房價(jià)收入比。房價(jià)收入比這個(gè)指標(biāo)是根據(jù)房地產(chǎn)泡沫生成機(jī)理投機(jī)需求因素選取，反映了居民對(duì)房產(chǎn)的相對(duì)購買能力以及家庭對(duì)于當(dāng)年房價(jià)的承受能力。比值越高，居民的支付能力就越低。如果這個(gè)指標(biāo)不斷擴(kuò)大到居民支付能力的上升已經(jīng)不能滿足房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，整個(gè)市場(chǎng)卻仍然呈現(xiàn)出不斷擴(kuò)大的跡象，這就表明市場(chǎng)中的投機(jī)成分較大，從而可能導(dǎo)致泡沫。

20世紀(jì)90年代初世界銀行專家安瑞荷馬（An-drewHamer）來華進(jìn)行房改研究時(shí)，引用B.雷諾的一份研究報(bào)告（見世界銀行亞洲區(qū)中國局環(huán)境、人力資源和城市發(fā)展處編，《中國：城鎮(zhèn)住房改革的問題與方案》）提出：世界銀行認(rèn)為房價(jià)收入比1∶4~1∶6是比較理想的比例。然而由于各國的國情和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平都有所不同，以及對(duì)于購買住房的能力不同，所以房價(jià)收入比的合理范圍也說法不一，中國住房協(xié)會(huì)副會(huì)長包宗華（2002）認(rèn)為，房價(jià)收入比3~6倍主要是依據(jù)美國和部分西方發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)推斷而來，由于各國國情不盡相同，該數(shù)據(jù)不能統(tǒng)一而論；余豐慧 （2006）在《“房價(jià)收入”比3~6倍比較合理中國應(yīng)與國際接軌》一文中指出國際上公認(rèn)的合理的房價(jià)收入比為3~6倍，本文以余豐慧所定范圍來討論我國房地產(chǎn)泡沫的嚴(yán)重程度。

我國部分大中城市房價(jià)收入比居高不下，達(dá)到國際平均水平的6倍以上，有的城市甚至超過了10倍。一些城市居民有購買住房改善居住條件的愿望，卻因房價(jià)過高難以承受，不能成為現(xiàn)實(shí)的購買者。2005年上海、北京、廣州該比例分別為10.7∶1、12.4∶1、10.1∶1，全國平均7.8∶1。以上海為例，目前上海市商品住宅均價(jià)大約是7 000元每平方米，一套100平方米住宅約70萬元，而上海市每戶平均每年可支配收入接近6萬元，就是說上海市的房價(jià)收入比達(dá)到了11∶1，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于發(fā)達(dá)國家通常為3~6倍的水平，可見上海等城市房價(jià)中已經(jīng)存在泡沫現(xiàn)象。

目前雖然房價(jià)收入比有遞減的趨勢(shì)，但我國的房價(jià)/家庭年平均收入都在6以上，高于國際水平，房價(jià)收入比是國際公認(rèn)的衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫現(xiàn)象的指標(biāo)，從這方面看中國的房價(jià)已經(jīng)在某種程度上超過了居民的實(shí)際支付能力，出現(xiàn)了泡沫跡象，特別在上海、北京、杭州等重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的城市，這一比例都超過了12 以上，應(yīng)時(shí)刻警惕目前過高房價(jià)中的泡沫成分。

四、房價(jià)指數(shù)與商品零售物價(jià)指數(shù)之比

房價(jià)指數(shù)是將市場(chǎng)價(jià)格轉(zhuǎn)化之后的統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)，是指一定區(qū)域在一定時(shí)間內(nèi)的整體價(jià)位水平，研究價(jià)格指數(shù)的變化可以看出價(jià)格的升降趨勢(shì)。商品零售價(jià)格指數(shù)是反映城鄉(xiāng)商品零售價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)的一種經(jīng)濟(jì)指數(shù)，零售物價(jià)的調(diào)整變動(dòng)直接影響到城鄉(xiāng)居民的生活支出和國家的財(cái)政收入，影響居民購買力和市場(chǎng)供需平衡，影響消費(fèi)與積累的比例，計(jì)算零售價(jià)格指數(shù)，可以從一個(gè)側(cè)面對(duì)上述經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行觀察和分析。

根據(jù)2006年上海商業(yè)網(wǎng)―上海市商業(yè)信息中心的資料，從2001年到2006年，上海的零售商品物價(jià)指數(shù)增幅呈下降趨勢(shì)，而房地產(chǎn)物價(jià)指數(shù)增幅卻呈上升趨勢(shì)。商品零售物價(jià)指數(shù)下降和我國從緊的宏觀政策相適應(yīng)，而房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)上升則與宏觀形勢(shì)背道而馳。這說明房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)存在畸形發(fā)展，這既反映了宏觀調(diào)控失靈，又會(huì)降低宏觀調(diào)控的效果，最終會(huì)拖累整體物價(jià)，從而導(dǎo)致整個(gè)物價(jià)水平的上揚(yáng)，形成一定程度的通脹。事實(shí)上，房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)居高不下，從而引發(fā)相關(guān)建材價(jià)格指數(shù)的上揚(yáng)，最終導(dǎo)致整個(gè)價(jià)格水平的反彈。

自2001年以來，我國每年的商品房價(jià)指數(shù)與商品零售價(jià)格指數(shù)之比都超過1，都高于臨界值，從該比例來看房地產(chǎn)泡沫確實(shí)存在。

五、房地產(chǎn)貸款增長率與貸款總額增長率之比

房地產(chǎn)貸款增長率與貸款總額增長率之比的計(jì)算公式是房地產(chǎn)貸款增長率/貸款總額增長率，這個(gè)指標(biāo)是用來衡量房地產(chǎn)業(yè)對(duì)銀行資金的依賴程度。人們?cè)诳紤]房地產(chǎn)泡沫的時(shí)候，很少會(huì)涉及到信貸因素，實(shí)際上泡沫經(jīng)濟(jì)的形成在很大程度上都依賴于信貸杠桿的推動(dòng)。信貸的增長會(huì)使房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫，同時(shí)隨著地產(chǎn)價(jià)格的上漲，信貸規(guī)模又會(huì)隨之?dāng)U大。另外，房地產(chǎn)商如果過渡的依賴貸款會(huì)增大金融風(fēng)險(xiǎn)。因此，我們可以選擇房地產(chǎn)貸款增長率和貸款總額增長率的比值這個(gè)預(yù)示指標(biāo)來預(yù)測(cè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的非正常變化。

張大亮（2006）在對(duì)房地產(chǎn)泡沫測(cè)評(píng)體系的研究中通過專家打分法對(duì)該指標(biāo)進(jìn)行了確定。中國的貸款增長率/貸款總額增長率指標(biāo)波動(dòng)很大，但每一次的漲落都與國家的政策短期效應(yīng)有關(guān)，如1998、1999 年由于我國處于機(jī)構(gòu)改革、緊縮階段，2001 年國家金融機(jī)構(gòu)貸款驟減，房地產(chǎn)貸款同比上升，2004 年由于“121”等強(qiáng)勁措施的出臺(tái)。2004年后，這一比例又逐步開始上升，至2006 上半年達(dá)到了4.37，說明我國房地產(chǎn)貸款額增長過快，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過多依賴于銀行資金支持，當(dāng)前的我國房地產(chǎn)業(yè)存在著投機(jī)泡沫成分。[ZW（DY]數(shù)據(jù)來源: 網(wǎng)絡(luò)轉(zhuǎn)載，info.省略/2007/110301/c000084574.shtml.[ZW）]

根據(jù)以上指標(biāo)分析可以得出，我國房地產(chǎn)出現(xiàn)過熱現(xiàn)象，已經(jīng)超出了正常價(jià)格，存在房地產(chǎn)泡沫。

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篇(6)

【關(guān)鍵詞】經(jīng)濟(jì)新常態(tài) 房地產(chǎn)泡沫 預(yù)警系統(tǒng) 功效系數(shù)法

一、引言

當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式正在轉(zhuǎn)型升級(jí)，我國房地產(chǎn)業(yè)既要防范化解現(xiàn)存的房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)，又要為經(jīng)濟(jì)增長和轉(zhuǎn)型升級(jí)提供穩(wěn)定的動(dòng)力。建立房地產(chǎn)泡沫預(yù)警系統(tǒng)既可有效地評(píng)判市場(chǎng)所處的狀態(tài)，也可為房地產(chǎn)業(yè)提供相關(guān)的參考指標(biāo)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，在一定程度上避免房地產(chǎn)業(yè)的過度泡沫對(duì)居民經(jīng)濟(jì)造成沖擊。

國內(nèi)學(xué)者關(guān)于房地產(chǎn)泡沫相對(duì)有代表性的專著是中國人民大學(xué)謝經(jīng)榮教授主編的 《地產(chǎn)泡沫于金融危機(jī)》以及徐G慶教授編寫的《泡沫經(jīng)濟(jì)與金融危機(jī)》，兩本書的側(cè)重點(diǎn)也不同，前者主要研究房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的背景、原因等，后者側(cè)重于泡沫經(jīng)濟(jì)與金融危機(jī)。兩者對(duì)泡沫經(jīng)濟(jì)的預(yù)警都沒有進(jìn)一步的研究。

由此可知，國內(nèi)對(duì)于房地產(chǎn)泡沫預(yù)警系統(tǒng)的研究僅僅剛開始，還未有相對(duì)系統(tǒng)的研究，目前國內(nèi)仍缺乏系統(tǒng)、深入的研究。因此，本文基于河北省房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因，通過收集并分析數(shù)據(jù)，采用功效系數(shù)法構(gòu)造預(yù)警系統(tǒng)，并計(jì)算綜合預(yù)警值，最后判定預(yù)警級(jí)別。

二、河北省房地產(chǎn)泡沫預(yù)警體系構(gòu)建

（一）預(yù)警系統(tǒng)指標(biāo)的選取

本文根據(jù)房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)的選取原則以及河北省房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r，將房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)分為四大類，即投資類預(yù)警指標(biāo)、生產(chǎn)類預(yù)警指標(biāo)、交易類預(yù)警指標(biāo)和金融類預(yù)警指標(biāo)，然后用主成分分析法在一級(jí)指標(biāo)的基礎(chǔ)上選取了10個(gè)二級(jí)指標(biāo)（具體指標(biāo)如下表所示）。

（二）預(yù)警系統(tǒng)各指標(biāo)數(shù)據(jù)的收集

本文所采用的數(shù)據(jù)選自于《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》，經(jīng)過整理得到本文所選取的10個(gè)指標(biāo)2001-2014年的相關(guān)數(shù)據(jù)，并通過圖表說明數(shù)據(jù)的變化趨勢(shì)。

房地產(chǎn)開發(fā)投資額/全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額X12：它反映的是房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)。查閱中國統(tǒng)計(jì)年鑒可得到該指標(biāo)相關(guān)數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)變化如下圖所示。

根據(jù)歷年的數(shù)據(jù)可知房地產(chǎn)在整個(gè)城市固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)中是否合理，并且可以看出2003年、2007年、2008年、2009年、2010年、2013年、2012年的比值范圍處于大于37%、小于15%的區(qū)間范圍內(nèi)，即在以上時(shí)間段內(nèi)，房地產(chǎn)在整個(gè)城市的固定資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中是不合理的。而由圖1的比值趨勢(shì)也可以看出，國家和政府一直在嘗試著、摸索著想辦法改善房地產(chǎn)的泡沫狀況。

商品房施工面積/竣工面積X21：指的是以上一年全年統(tǒng)計(jì)的施工面積除以竣工的房地產(chǎn)面積為準(zhǔn)。查閱中國統(tǒng)計(jì)年鑒可得到該指標(biāo)相關(guān)數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)變化如圖2所示。

由圖2竣工面積的趨勢(shì)（低-高-低）可知，河北省的房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于調(diào)控和摸索狀態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷高峰期后更趨于穩(wěn)定，未來的供應(yīng)日趨理性。而施工面積的直線上升則說明了企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)的投資力度逐漸加大，意味著未來可售的商品房面積逐年增加。但是綜合來看，施工面積直線上升，而竣工面積卻沒有跟上施工面積的節(jié)奏。也就是說，未來幾年河北省的商品房供應(yīng)量會(huì)增大，而爛尾樓的風(fēng)險(xiǎn)也在提高。

房地產(chǎn)開發(fā)投資額增長率：它是指當(dāng)年房地產(chǎn)企業(yè)投資的總額與前一年投資額度的比值。如果一段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)投資增長過快，那么說明房地產(chǎn)存在虛擬泡沫的情況。

根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)投資額增長率相關(guān)數(shù)據(jù)可知2002年-2003年、2006年-2008年、2009年-2010年以及2012年-2014年的時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)投資額增長過快，說明了在以上時(shí)間段內(nèi)房地產(chǎn)是存在虛擬泡沫的，需要加強(qiáng)防范的措施。

（三）房地產(chǎn)銷售額/房地產(chǎn)開發(fā)投資額

主要測(cè)量的是房地產(chǎn)行業(yè)相對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的擴(kuò)張速度，根據(jù)所統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可知，2009年數(shù)據(jù)比值大于2了，說明2009年房價(jià)虛長泡沫顯現(xiàn)；2005年、2007年、2012年、2013年、2014年的數(shù)據(jù)比值介于1-2之間，說明以上時(shí)間短內(nèi)出現(xiàn)泡沫預(yù)警，應(yīng)該提起重視并加強(qiáng)措施預(yù)防。

三、實(shí)證研究

（一）預(yù)警系統(tǒng)的各指標(biāo)臨界值的確定

查閱相關(guān)文獻(xiàn)，綜合大多數(shù)學(xué)者的研究，本文建立了房地產(chǎn)泡沫預(yù)警系統(tǒng)五級(jí)量化指標(biāo)的數(shù)值范圍，其分別為：“異常”、“基本正常”、“正常”、“ 基本正常”、“異常”。

本文根據(jù)河北省房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本情況，將各指標(biāo)區(qū)間及其對(duì)應(yīng)的泡沫測(cè)度值進(jìn)行劃分，具體劃分區(qū)間如下表所示。

（二）各指標(biāo)功效系數(shù)的計(jì)算及其權(quán)重的確定

各指標(biāo)功效系數(shù)的計(jì)算查閱相關(guān)文獻(xiàn)可知，功效系數(shù)的計(jì)算公式為：

其中，Yi為對(duì)應(yīng)Xi的功效系數(shù)值；Xi為第i個(gè)指標(biāo)的功效系數(shù)；Xia為第i個(gè)指標(biāo)的不允許值；XiA為第i個(gè)指標(biāo)值的滿意值。

各指標(biāo)權(quán)重的確定。本文利用層次分析法（AHP法）對(duì)本文以上所選取的預(yù)警指標(biāo)進(jìn)行兩兩比較，確定其權(quán)重。根據(jù)本文所選預(yù)警指標(biāo)的重要程度等，對(duì)以上10個(gè)預(yù)警指標(biāo)進(jìn)行了排序，構(gòu)造兩兩判斷矩陣，并計(jì)算可得特征向量為：

利用Matlab可得判斷矩陣的最大特征根為：λmax=10.113985，根據(jù)一致性指標(biāo)公式：

計(jì)算可得：CI=0.012665。查表可知，R.I=1.49。

根據(jù)相關(guān)公式：

計(jì)算可得：CR=0.0085

因此本文的10個(gè)指標(biāo)X11，，X12，X13......X41，X42的權(quán)重如表4所示。

表4 各個(gè)指標(biāo)的權(quán)重列表

（三）綜合預(yù)警值的計(jì)算以及預(yù)警級(jí)別的確定

綜合預(yù)警值的計(jì)算。根據(jù)表12中各個(gè)指標(biāo)的功效系數(shù)計(jì)算綜合預(yù)警值，將每個(gè)指標(biāo)的功效系數(shù)進(jìn)行簡單算數(shù)平均或是加權(quán)平均便可求出綜合預(yù)警值K。

其公式為：

其中，i為預(yù)警系統(tǒng)中所選取的指標(biāo)個(gè)數(shù)，Wi為功效系數(shù)Yi的權(quán)重。

預(yù)警級(jí)別的確定。由綜合預(yù)警系數(shù)K的大小，可確定河北省2001-2014年房地產(chǎn)泡沫預(yù)警級(jí)別如下表所示：

表5 河北省2001-2014年房地產(chǎn)泡沫預(yù)警級(jí)別

已知，當(dāng)綜合預(yù)警值K60，則表示可能沒有警情，也可能房地產(chǎn)泡沫處于崩潰狀態(tài)，需根據(jù)河北省房地產(chǎn)具體運(yùn)行情況進(jìn)行分析。

四、結(jié)論和政策建議

通過上面分析得到的主要結(jié)論， 可以歸納總結(jié)如下：

（1）2002年以后，綜合預(yù)警指標(biāo)一直在臨界值左右變化，表明了雖然房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)變化程度不斷加深，市場(chǎng)力量的拉動(dòng)推動(dòng)了近幾年房地產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展，但是我國經(jīng)濟(jì)體制市場(chǎng)化過程中的種種弊端，仍然在困擾著房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

（2）2003年后，直到2007年在河北省政府的調(diào)控下，一直處于安全狀態(tài)。

（3）自2008年起，河北房地產(chǎn)市場(chǎng)就已經(jīng)出現(xiàn)泡沫現(xiàn)象，處于泡沫危險(xiǎn)跟警戒的級(jí)別，因引起河北省政府的重視，需要采取相關(guān)措施進(jìn)行調(diào)控，防止河北省房地產(chǎn)泡沫程度加深。

根據(jù)以上結(jié)論， 本文認(rèn)為應(yīng)該采取以下政策措施，防止河北省房地產(chǎn)泡沫的危險(xiǎn)：

第一，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，改善供求關(guān)系。X21說明了河北省房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求關(guān)系，可知2001年-2006年河北省商品房需求相對(duì)較旺盛，供應(yīng)略緊，從而能夠拉動(dòng)房價(jià)的上漲，2008年以后，其值逐年上升，可見河北省房地產(chǎn)投資商投資熱度不斷高漲，有泡沫的危險(xiǎn)。

第二，規(guī)范土地市場(chǎng)，加快。政府就應(yīng)該不斷進(jìn)行，并且涉及到土地資源配置的各個(gè)細(xì)小環(huán)節(jié)，引導(dǎo)土地資源的合理開發(fā)利用，嚴(yán)厲抑制投機(jī)行為的產(chǎn)生。

第三，完善健全住房體系。政府應(yīng)根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，適時(shí)調(diào)整住房保障范圍，切實(shí)落實(shí)住房服務(wù)體系。政府要完善住房租賃市場(chǎng)，引導(dǎo)居民能夠根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行合理適度消費(fèi)。

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篇(7)

論文摘要:我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)是伴隨著改革開放而發(fā)展起來的，20世紀(jì)90年代以來，隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的確立，城鎮(zhèn)住房制度的改革進(jìn)一步深化，房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展。但是2008年在國內(nèi)國外經(jīng)濟(jì)環(huán)境的雙重影響下，迎來了房地產(chǎn)整體行業(yè)的“寒冬”，使“中國房地產(chǎn)泡沫”成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)問題。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管成為當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要問題之一。

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析

2008年10月，國房景氣指數(shù)連續(xù)10個(gè)月回落，達(dá)到99.68點(diǎn)，兩年來首次處于“不景氣”線以下。1-10月全國商品房銷售面積4.5億平方米，同比下降16.5%，商品房空置面積同比增長了13.1%(截至10月末)。北京、上海成交量嚴(yán)重萎縮，分別達(dá)到了49.6%和40.4%。全國70個(gè)城市中，有35個(gè)城市新建住宅銷售價(jià)格下降，深圳和廣州的新建住宅銷售價(jià)格降幅較大，同比下跌15%和7.4%。一連串的灰色數(shù)字，讓整個(gè)市場(chǎng)信心全面受挫。地產(chǎn)全行業(yè)陷入了數(shù)年來最為艱難的蕭條局面。6萬多家地產(chǎn)公司，數(shù)以萬計(jì)的員工的就業(yè)，眾多白領(lǐng)和農(nóng)民工的收入，都系于一條產(chǎn)業(yè)鏈的興衰。作為“重要支柱產(chǎn)業(yè)”，房地產(chǎn)業(yè)有著最廣泛的關(guān)聯(lián)影響，其低迷狀態(tài)必將傳導(dǎo)到下游的建材、建筑施工、家居等行業(yè)，上溯至上游的鋼鐵、水泥、土地等行業(yè)，乃至金融安全。地產(chǎn)行業(yè)在信貸政策重負(fù)下的蕭條，遠(yuǎn)比想象的后果更為嚴(yán)重。

為應(yīng)對(duì)危機(jī)，國務(wù)院連續(xù)三次降息，并推出擴(kuò)大內(nèi)需的“4萬億元”計(jì)劃。也加大了保障性住房的建設(shè)力度，且出臺(tái)了一系列放松首次房貸的政策。同時(shí)，在不斷出臺(tái)各種“救市”措施過程中，國家相關(guān)部門也在加強(qiáng)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管力度，避免出現(xiàn)更大的“危機(jī)”。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)政府監(jiān)管的必要性分析

(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在壟斷性

房地產(chǎn)的壟斷性是由房地產(chǎn)特性決定的，房地產(chǎn)的主要特性是位置的不可移動(dòng)性，一幢房屋一旦確定位置，其它建筑就不可替代，而且因存在樓層、朝向不同等因素，決定了一幢住宅中的每套住宅都具有獨(dú)立性，因此物業(yè)在出租和出售時(shí)，帶有地域性和壟斷性，從而形成壟斷價(jià)格。由于房地產(chǎn)投入大，回收期長，因而能進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的只能是少數(shù)企業(yè)。再加上土地供應(yīng)的有限性和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的規(guī)模要求等，很容易形成部分的或地域性的壟斷，土地一級(jí)市場(chǎng)由政府壟斷，經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房由政府提供。為了穩(wěn)定住房價(jià)格，保護(hù)消費(fèi)者利益，房地產(chǎn)市場(chǎng)必須要政府進(jìn)行監(jiān)管。

(二)房地產(chǎn)交易存在信息不對(duì)稱

由于房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的高價(jià)值性，與土地附著物相聯(lián)系的房產(chǎn)等方面的信息擁有差異造成了信息嚴(yán)重不對(duì)稱。對(duì)開發(fā)商來說，其對(duì)商品質(zhì)量(內(nèi)在和外在的)了解的更清楚，從而信息的相對(duì)擁有量較多。而對(duì)一般的需求者來說，既沒有能力也沒有精力去尋求這些信息。信息不對(duì)稱一方面提高了房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易成本，另一方面降低了市場(chǎng)的流動(dòng)性。