序論：寫作是一種深度的自我表達(dá)。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來(lái)了七篇房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況分析范文，愿它們成為您寫作過(guò)程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

摘 要：近些年來(lái)，我國(guó)房?jī)r(jià)不斷上漲，國(guó)家加大了對(duì)經(jīng)濟(jì)的全面的宏觀調(diào)控，先后公布了不少有關(guān)土地和金融方面的相關(guān)政策。在這種大局勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)如何在復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境中保持競(jìng)爭(zhēng)力，使得企業(yè)具有長(zhǎng)久的生命力，這就是一個(gè)值得探討的問(wèn)題。本文運(yùn)用杜邦分析方法分析典型房地產(chǎn)企業(yè)，根據(jù)分析的結(jié)果對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理狀況進(jìn)行評(píng)價(jià)并給與相應(yīng)的建議。希望可以為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理提供一些幫助。

關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn) 杜邦分析 陸家嘴

一、引言

房地產(chǎn)企業(yè)是進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的行業(yè)。21 世紀(jì)以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，其中相當(dāng)大的部分是房地產(chǎn)業(yè)所做出的貢獻(xiàn)。與此同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也受到國(guó)家和政府的宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響。經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的也非常快。相反，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不景氣房地產(chǎn)企業(yè)回收資金緩慢，也會(huì)影響企業(yè)的發(fā)展。一方面房地產(chǎn)企業(yè)在飛速的發(fā)展，另一方面也存在很多的問(wèn)題。因此，政府提出了許多限制性的政策來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。這樣一來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的挑戰(zhàn)也愈加嚴(yán)峻。作為資金密集型的企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況直接影響著企業(yè)未來(lái)的盈利能力。因此如何根據(jù)財(cái)務(wù)狀況來(lái)了解企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況以及未來(lái)的盈余能力就顯得尤為重要。這不僅可以給廣大的投資者一個(gè)指引，還可以使得企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中不斷發(fā)現(xiàn)自己的弱勢(shì)，讓企業(yè)保持穩(wěn)健的發(fā)展。

二、杜邦分析體系

通常我們可以通過(guò)利用上市公司財(cái)務(wù)報(bào)表的數(shù)據(jù)計(jì)算出相應(yīng)的財(cái)務(wù)比率，進(jìn)而了解企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況和盈利能力。杜邦分析是以凈資產(chǎn)收益率為核心的財(cái)務(wù)指標(biāo)，通過(guò)財(cái)務(wù)指標(biāo)的內(nèi)在聯(lián)系，系統(tǒng)、綜合的分析企業(yè)的盈利水平對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)進(jìn)行綜合的分析。其基本思想是將企業(yè)凈資產(chǎn)收益率逐級(jí)分解為多項(xiàng)財(cái)務(wù)比率乘積。因?yàn)檫@種方法是由美國(guó)杜邦公司首先創(chuàng)造的，所以稱為杜邦分析法。圖1 是杜邦分析的系統(tǒng)圖：

三、基于杜邦分析法的上市房地產(chǎn)公司盈利能力因素分析凈資產(chǎn)收益率是杜邦分析體系金字塔模型的最上層比率，也是核心的比率。本文通過(guò)對(duì)篩選出來(lái)的100 家在近五年年持續(xù)經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)，對(duì)于盈利企業(yè)，作用更加顯著的代表比率是總資產(chǎn)凈利率。因此本文將分別對(duì)權(quán)益乘數(shù)和資產(chǎn)凈利率對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力的影響進(jìn)行進(jìn)一步分析。

通過(guò)對(duì)資產(chǎn)收益率的進(jìn)一步分解，我們可以詳細(xì)的了解上市房地產(chǎn)公司的收入和費(fèi)用支出的具體情況。本文主要運(yùn)用總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、營(yíng)業(yè)成本支出率、期間費(fèi)用支出率、所得稅費(fèi)用支出率四個(gè)指標(biāo)進(jìn)行分析。

四、我國(guó)上市房地產(chǎn)公司盈利能力的分析

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)繁榮十年之久，如何在動(dòng)蕩的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中繼續(xù)保持甚至提高自身的盈利能力，這個(gè)非常重要。本文以陸家嘴企業(yè)為例進(jìn)行杜邦分析，了解企業(yè)財(cái)務(wù)狀況。

（一）資產(chǎn)收益率及其分解分析

（1）凈資產(chǎn)收益率可以用來(lái)衡量一個(gè)企業(yè)的總體的盈利能力。陸家嘴的資產(chǎn)凈利率2008—2012 五年間經(jīng)歷了先增加后減少的過(guò)程，由2008 年的5.15%上升至10.16%，再到2012 年的3.59%，2008-2012 年資產(chǎn)收益率總體的趨勢(shì)是下降，這也說(shuō)明了陸家嘴房地產(chǎn)集團(tuán)總體盈利能力逐漸下降。

(2)主營(yíng)業(yè)務(wù)毛利率的各項(xiàng)影響因素具體分析。

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都經(jīng)營(yíng)著許多業(yè)務(wù)，包括房地產(chǎn)租賃，酒店業(yè)，物業(yè)管理等等。那么下面我們將分析各項(xiàng)業(yè)務(wù)對(duì)主營(yíng)業(yè)務(wù)毛利率的貢獻(xiàn)。見(jiàn)表2

由表2 可知，2008-2011 年房地產(chǎn)銷售和租賃一直是企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)利率的主要來(lái)源。而且二者交替成為影響主營(yíng)業(yè)務(wù)利率的主要因素。2008 年由于受到美國(guó)次貸危機(jī)的影響，房產(chǎn)銷售并不景氣，而房地產(chǎn)租賃則火起來(lái)。由此可見(jiàn)，外界的經(jīng)濟(jì)環(huán)境會(huì)影響企業(yè)的發(fā)展方向。2012 年企業(yè)把主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到動(dòng)遷房轉(zhuǎn)讓上。目前偏遠(yuǎn)郊區(qū)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)則主要集中在別墅上，購(gòu)買者均是高收入人群。為了滿足大多數(shù)群眾的需求，把原低層樓房動(dòng)遷改成高層，在原住戶入住的基礎(chǔ)上增加黃金地段的新住戶，企業(yè)的銷售收入也得以增加。

酒店業(yè)的變化不大，說(shuō)明并不是企業(yè)的重心所在。物業(yè)管理是2010 年企業(yè)新逐鹿的一個(gè)產(chǎn)業(yè)。就近3 年的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，物業(yè)管理每年的收入都在上升，對(duì)于企業(yè)的盈利的作用也是顯而易見(jiàn)的。未來(lái)普通住宅、拆遷房等均會(huì)改造成小區(qū)，因而物業(yè)管理將成為房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)主要發(fā)展的業(yè)務(wù)之一。

(3)陸家嘴集團(tuán)這5 年的期間費(fèi)用保持在較穩(wěn)定的水平上，只是在2009 年有較大幅度的比重下降。營(yíng)業(yè)外收入的貢獻(xiàn)處于較大的波動(dòng)狀態(tài)，而且作用不是很明顯，近4 年的貢獻(xiàn)一直在0.05%以內(nèi)。企業(yè)的中心仍放在了企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)上。

（二）權(quán)益乘數(shù)分析。

從這5 年的數(shù)據(jù)來(lái)看，從2009 年開(kāi)始陸家嘴權(quán)益乘數(shù)逐漸上升，與此同時(shí)，凈資產(chǎn)收益率開(kāi)始大幅度下降，直到2012 年才有一定程度的上升，而這上升的原因更多是因?yàn)?012 年資產(chǎn)凈利率的增加，這就說(shuō)明，在目前情況看來(lái)，陸家嘴依靠大量負(fù)債獲得土地進(jìn)而進(jìn)行開(kāi)發(fā)這個(gè)是具有很大風(fēng)險(xiǎn)的，企業(yè)在背負(fù)著沉重債務(wù)的同時(shí)短期無(wú)法獲得相應(yīng)的回報(bào)，企業(yè)未來(lái)籌集資金會(huì)更加困難。

五、提高我國(guó)上市房地產(chǎn)公司盈利能力的建議

（一）樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

企業(yè)應(yīng)該具備預(yù)防企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)。在控制企業(yè)總風(fēng)險(xiǎn)方面，企業(yè)應(yīng)該把握好經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之間的關(guān)系，在合理的范圍內(nèi)將總風(fēng)險(xiǎn)降到最低。在負(fù)債方面，企業(yè)要在結(jié)合企業(yè)現(xiàn)實(shí)情況的基礎(chǔ)上考察有哪些因素會(huì)影響負(fù)債，進(jìn)而定下負(fù)債的數(shù)額。與此同時(shí)企業(yè)還應(yīng)做好未來(lái)還款的規(guī)劃，使得企業(yè)在一個(gè)相對(duì)安全的范圍內(nèi)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

（二）優(yōu)化資金管理范圍和程度

為了進(jìn)一步強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的整體控制，企業(yè)應(yīng)該在投資于高收益高風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目時(shí)充分估計(jì)風(fēng)險(xiǎn)的大小。還要考慮到國(guó)家的政策、民風(fēng)民俗、居民收入、通貨膨脹率等因素的影響，經(jīng)過(guò)嚴(yán)密的市場(chǎng)調(diào)查之后，由專業(yè)人員對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃，進(jìn)行開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排，與此同時(shí)財(cái)務(wù)部門進(jìn)行測(cè)度，制定詳細(xì)的費(fèi)用測(cè)算，以便合理的利用和資金。

在資金流監(jiān)控方面，企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)從前期預(yù)算，到中期資金流的流入流出，還有后期的結(jié)算總結(jié)對(duì)企業(yè)資金流整體的監(jiān)控，分析資金超出預(yù)算的原因，隨時(shí)糾正預(yù)算中不合適的地方，以便合理的利用資金。

（三）加速存貨周轉(zhuǎn)

篇(2)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制

一、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)涵

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)中由于各種不確定因素的影響，使企業(yè)財(cái)務(wù)收益與預(yù)期收益發(fā)生偏離，因而造成蒙受損失的機(jī)會(huì)和可能。企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)的組織和管理過(guò)程中某一方面和某個(gè)環(huán)節(jié)的問(wèn)題，都可能促使這種風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)閾p失，導(dǎo)致企業(yè)盈利能力和償債能力的降低，這種觀點(diǎn)從財(cái)務(wù)本質(zhì)角度出發(fā)來(lái)界定財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，外延廣泛，包括了所有財(cái)務(wù)活動(dòng)的各種不確定性因素。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)出現(xiàn)的原因

(一)自身經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，從房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具有開(kāi)發(fā)過(guò)程復(fù)雜、周期長(zhǎng)、涉及部門和環(huán)節(jié)多的特點(diǎn)。從土地獲得、市場(chǎng)調(diào)研、投資決策、建設(shè)施工，到銷售推廣、物業(yè)管理等開(kāi)發(fā)過(guò)程，涉及多家合作單位，并接受規(guī)劃、國(guó)土、建設(shè)、環(huán)保等多個(gè)政府部門的監(jiān)督，從而使得開(kāi)發(fā)商對(duì)開(kāi)發(fā)工程的進(jìn)度、質(zhì)量、營(yíng)銷控制的難度增大。一旦某個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，將導(dǎo)致項(xiàng)目周期拉長(zhǎng)、營(yíng)業(yè)成本增加、收益大幅降低甚至虧損。

(二)資金結(jié)構(gòu)，主要是指企業(yè)全部資金來(lái)源中權(quán)益資金與負(fù)債資金的比例關(guān)系。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金由自有資金、預(yù)售款、銀行貸款、經(jīng)營(yíng)性欠款4部分組成，其中自有資金往往只占較小的比例，負(fù)債資金往往占企業(yè)全部資金來(lái)源的70%，有的甚至高達(dá)90%，一旦企業(yè)不能控制各類風(fēng)險(xiǎn)，出現(xiàn)不能支付到期本息的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的可能性就非常大。

(三)財(cái)務(wù)管理水平，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)，特別是大型房地產(chǎn)企業(yè)都由國(guó)有資本控制或者本身就是國(guó)有企業(yè)轉(zhuǎn)化而來(lái)，國(guó)有企業(yè)所具有的諸如效率低下、管理水平不高、內(nèi)部激勵(lì)與約束機(jī)制不健全等缺陷時(shí)有體現(xiàn)。企業(yè)與內(nèi)部各部門之間及企業(yè)與上級(jí)企業(yè)之間，在資金管理及使用、利益分配等方面存在權(quán)責(zé)不明、管理混亂的現(xiàn)象，造成資金使用效率低下，資金的安全性、完整性往往無(wú)法保證。

(四)決策的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，財(cái)務(wù)決策失誤是產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的又一重要因素。決策過(guò)程中，往往由于企業(yè)對(duì)投資項(xiàng)目的可行性缺乏周密系統(tǒng)地分析和研究，加之決策所依據(jù)地經(jīng)濟(jì)信息不全面、不真實(shí)以及決策者決策能力有限等原因，導(dǎo)致投資決策失誤頻繁發(fā)生。決策失誤使投資項(xiàng)目不能獲得預(yù)期地收益，投資無(wú)法按期收回，為企業(yè)帶來(lái)巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)預(yù)警指標(biāo)的確立

本文在廣泛考察了在以往的國(guó)外和國(guó)內(nèi)相關(guān)研究中對(duì)最終預(yù)測(cè)模型有顯著貢獻(xiàn)的預(yù)測(cè)變量，參考了在實(shí)證研究中目前廣泛采用的財(cái)務(wù)和現(xiàn)金流變量，并結(jié)合我國(guó)實(shí)際情況，初步確定了24個(gè)預(yù)測(cè)變量。這24個(gè)預(yù)測(cè)變量主要反映了房地產(chǎn)企業(yè)五個(gè)方面的財(cái)務(wù)狀況，即：償債能力、經(jīng)營(yíng)能力、獲利能力和未來(lái)成長(zhǎng)基礎(chǔ)及能力。具體指標(biāo)見(jiàn)表1。

四、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)預(yù)警系統(tǒng)的對(duì)策

(一)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)的架構(gòu)

1.財(cái)務(wù)信息收集――傳遞機(jī)制

良好的財(cái)務(wù)預(yù)警分析系統(tǒng)必須建立在對(duì)大量資料統(tǒng)計(jì)分析的基礎(chǔ)之上。這些資料包括房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和外部信息(例如政府的政策、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的相關(guān)信息等)、房地產(chǎn)行業(yè)等相關(guān)數(shù)據(jù)，并形成一個(gè)資料系統(tǒng)。而且，這個(gè)系統(tǒng)應(yīng)該是開(kāi)放的，不僅包括內(nèi)部信息，還包括外部信息，最為關(guān)鍵的是，系統(tǒng)信息要不斷更新以確保信息的及時(shí)性、準(zhǔn)確性和有效性。財(cái)務(wù)信息收集的對(duì)象主要是企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)信息和外部相關(guān)信息，而且數(shù)據(jù)資料系統(tǒng)可以通過(guò)信息的收集、剔出得到及時(shí)更新。

2.財(cái)務(wù)預(yù)警分析的組織機(jī)構(gòu)

為使預(yù)警分析的功能得到正常充分的發(fā)揮，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立健全預(yù)警組織機(jī)構(gòu)。該機(jī)構(gòu)成員有企業(yè)經(jīng)營(yíng)者、企業(yè)內(nèi)部熟悉管理業(yè)務(wù)，具有經(jīng)營(yíng)管理知識(shí)和技術(shù)的管理人員組成，并聘請(qǐng)一定數(shù)量的企業(yè)外部管理咨詢專家。該機(jī)構(gòu)相對(duì)獨(dú)立于企業(yè)的組織體系，獨(dú)立展開(kāi)工作，但不直接干涉企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程，只對(duì)企業(yè)最高管理層負(fù)責(zé)。

3.財(cái)務(wù)危機(jī)分析機(jī)制

高效的風(fēng)險(xiǎn)分析機(jī)制是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)的核心和關(guān)鍵。通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)分析可以迅速排出對(duì)財(cái)務(wù)影響小的警情，從而將主要精力放在有可能造成重大影響的警情上。預(yù)警分析一般有兩個(gè)要素：即預(yù)警指標(biāo)和扳機(jī)點(diǎn)(即預(yù)警指標(biāo)的臨界點(diǎn))。一旦評(píng)測(cè)指標(biāo)超過(guò)臨界點(diǎn)，局部危機(jī)或者全面危機(jī)發(fā)生，應(yīng)急計(jì)劃則應(yīng)隨之啟動(dòng)。在財(cái)務(wù)危機(jī)分析機(jī)制下，最為關(guān)鍵的就是預(yù)警指標(biāo)的選擇和扳機(jī)點(diǎn)的確定。財(cái)務(wù)預(yù)警模型中的變量是關(guān)鍵財(cái)務(wù)指標(biāo)，是形成預(yù)警結(jié)果的關(guān)鍵依據(jù)，診斷過(guò)程就是財(cái)務(wù)預(yù)警模型的應(yīng)用，而其他指標(biāo)知識(shí)幫助輔助判斷。對(duì)于扳機(jī)點(diǎn)的確定，不同的指標(biāo)類型有著不同的設(shè)定，可以確定為行業(yè)均值或者歷史均值，甚至可以是一個(gè)區(qū)間。

4.財(cái)務(wù)危機(jī)處理機(jī)制

在財(cái)務(wù)危機(jī)分析清楚后，就應(yīng)立即制定相應(yīng)的預(yù)防、轉(zhuǎn)化措施，以減少危機(jī)帶來(lái)的損失。財(cái)務(wù)危機(jī)處理機(jī)制主要包括應(yīng)急措施、補(bǔ)救方法、改進(jìn)方案。其中應(yīng)急措施主要是面對(duì)財(cái)務(wù)危機(jī)，應(yīng)該采用何種手段去規(guī)避，控制事態(tài)進(jìn)一步惡化；補(bǔ)救方法主要是如何采取有效措施盡可能減少損失，將損失控制在一定范圍內(nèi)；改進(jìn)方案主要是如何改進(jìn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的薄弱環(huán)節(jié)，杜絕和避免類似的財(cái)務(wù)危機(jī)再度發(fā)生。

(二)財(cái)務(wù)危機(jī)預(yù)警系統(tǒng)的日常監(jiān)控

1.財(cái)務(wù)危機(jī)監(jiān)測(cè)財(cái)務(wù)危機(jī)主要表現(xiàn)為財(cái)務(wù)支付風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)

財(cái)務(wù)支付風(fēng)險(xiǎn)可以通過(guò)以下幾個(gè)方面加以監(jiān)測(cè)：(1)現(xiàn)金流動(dòng)能力。企業(yè)年度現(xiàn)金流入總量能否保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的各項(xiàng)強(qiáng)制性支出需要，例如：貸款利息、工資以及其他必需的投入。如果不能保證需要?jiǎng)t應(yīng)引起管理層的注意。

(2)資產(chǎn)變現(xiàn)能力。房地產(chǎn)企業(yè)相對(duì)于制造業(yè)之類的企業(yè)，固定資產(chǎn)比例較少，主要表現(xiàn)為暫時(shí)未能出售的物業(yè)，開(kāi)發(fā)商能否按照既定的銷售節(jié)奏，即開(kāi)發(fā)期、開(kāi)盤初期、銷售中期、收盤期四個(gè)階段完成銷售工作是房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)能否順利變現(xiàn)的關(guān)鍵，一般而言，房屋能越早的出售，資產(chǎn)變現(xiàn)能力就越強(qiáng)，如果發(fā)生滯銷，則開(kāi)發(fā)商就需要注意了。

(3)逾期負(fù)債率。包括未能在法定、約定期限內(nèi)付款而欠繳的稅費(fèi)、工資、銀行貸款本息和工程款等。這是企業(yè)發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)最直接表現(xiàn)，所以應(yīng)密切關(guān)注企業(yè)是否存在大量逾期負(fù)債。

2.經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)

經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是導(dǎo)致企業(yè)發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)的深層次原因。一般指企業(yè)因經(jīng)營(yíng)決策失誤、管理不善而造成的可能損失或經(jīng)濟(jì)效益低下。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大小反映了企業(yè)經(jīng)營(yíng)者管理水平和市場(chǎng)預(yù)測(cè)能力的高低，它對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益具有決定性的作用，也最終影響了企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)的程度。它可以通過(guò)以下幾個(gè)指標(biāo)加以監(jiān)測(cè)：(1)市場(chǎng)需求的變化。市場(chǎng)供應(yīng)量、市場(chǎng)購(gòu)買力、市場(chǎng)價(jià)格等反映供需狀況指標(biāo)的動(dòng)態(tài)性和不確定性，導(dǎo)致供需的動(dòng)態(tài)性和不確定性，進(jìn)而極易導(dǎo)致供給與需求之間的不平衡而形成市場(chǎng)供需風(fēng)險(xiǎn)；反過(guò)來(lái)，市場(chǎng)供需不平衡會(huì)導(dǎo)致大量商品房空置滯銷，使投資者承受資金積壓的風(fēng)險(xiǎn)。在其他條件不變的情況下，其房屋市場(chǎng)需求越穩(wěn)定，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)越小。

(2)產(chǎn)業(yè)政策的變動(dòng)。國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的變化影響房地產(chǎn)商品需求結(jié)構(gòu)變化，決定著房地產(chǎn)業(yè)興衰。國(guó)家強(qiáng)調(diào)大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)會(huì)直接促進(jìn)城市商業(yè)和服務(wù)業(yè)、樓宇市場(chǎng)的繁榮；政府通過(guò)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，降低房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位，緊縮投資于房地產(chǎn)業(yè)的資金，將會(huì)減少房地產(chǎn)商品市場(chǎng)的活力，給房地產(chǎn)投資商帶來(lái)?yè)p失。這種損失不一定體現(xiàn)在房地產(chǎn)商品的絕對(duì)價(jià)格降低上，主要體現(xiàn)為市場(chǎng)交易活動(dòng)的減少。

(3)房屋銷售價(jià)格的變動(dòng)。目前我國(guó)房地產(chǎn)商品價(jià)格雖然面臨國(guó)家更嚴(yán)格的宏觀調(diào)控，但漲勢(shì)不見(jiàn)回落。這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)是一把雙刃劍，如果房地產(chǎn)價(jià)格漲得太高太快，極有可能導(dǎo)致消費(fèi)者購(gòu)買力下降，從而導(dǎo)致樓盤不能按既定計(jì)劃銷售。

(4)管理者的素質(zhì)和經(jīng)驗(yàn)。一個(gè)擁有豐富經(jīng)驗(yàn)和科學(xué)管理的領(lǐng)導(dǎo)就比沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)、盲目管理的領(lǐng)導(dǎo)者風(fēng)險(xiǎn)要小。

3.日常監(jiān)控與年終財(cái)務(wù)狀況的結(jié)合

會(huì)計(jì)電算化的廣泛應(yīng)用使企業(yè)的信息傳遞方式已從桌面財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)榫W(wǎng)絡(luò)財(cái)務(wù)，這就為企業(yè)的日常監(jiān)控，提供了實(shí)現(xiàn)的可能。具體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門可運(yùn)用財(cái)務(wù)信息實(shí)時(shí)報(bào)告系統(tǒng)軟件對(duì)其進(jìn)行財(cái)務(wù)支付風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控，管理部門可在日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中監(jiān)控管理風(fēng)險(xiǎn)，而市場(chǎng)銷售部則時(shí)時(shí)監(jiān)控市場(chǎng)營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)內(nèi)部局域網(wǎng)的發(fā)展在某種程度上可使這些財(cái)務(wù)危機(jī)監(jiān)控和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控的信息更加及時(shí)準(zhǔn)確地反映到企業(yè)管理當(dāng)局。

五、結(jié)論

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，會(huì)面臨諸多問(wèn)題，這些都將可能導(dǎo)致財(cái)務(wù)危機(jī)的發(fā)生，尤其是對(duì)于我國(guó)目前金融體系不完善，房地產(chǎn)法律法規(guī)不健全的環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)時(shí)刻需要警惕企業(yè)財(cái)務(wù)狀況會(huì)陷入危機(jī)。為此，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，需要隨時(shí)監(jiān)測(cè)自己的財(cái)務(wù)狀況，如發(fā)現(xiàn)有財(cái)務(wù)危機(jī)的征兆存在，則運(yùn)用各種定量和定性的分析方法，全面檢查公司的財(cái)務(wù)狀況，找出處于惡化趨勢(shì)的項(xiàng)目和原因，及時(shí)調(diào)整其財(cái)務(wù)活動(dòng)，有效地阻止和抑制不利事態(tài)的發(fā)展，將企業(yè)的財(cái)務(wù)危機(jī)降到最低程度，從而保證其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)正常進(jìn)行。

參考文獻(xiàn)：

[1]張鳴，張艷，程濤.企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)警研究前沿.北京：中國(guó)財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社，2004.56-96.

[2]蔡河山.淺談投資性房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的分析.現(xiàn)代商業(yè)，2008/15.

[3]龍勝平.我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型研究.求索，2007/06.

[4]王曉曼.財(cái)務(wù)預(yù)警指標(biāo)體系的構(gòu)建思路.建筑，2007/11.

篇(3)

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)問(wèn)題；對(duì)策研究

1.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)現(xiàn)狀分析

房地產(chǎn)企業(yè)在我國(guó)剛剛起步，但是屬于朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，發(fā)展?jié)摿薮螅欢康禺a(chǎn)業(yè)自身具有投資量大，投資時(shí)間長(zhǎng)等特點(diǎn)。所以，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般需要通過(guò)貸款融資用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和建設(shè)，而運(yùn)用貸款融資就會(huì)帶來(lái)一系列的財(cái)務(wù)問(wèn)題。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)整體規(guī)模也越來(lái)越大，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)也日趨激烈。而財(cái)務(wù)問(wèn)題是影響房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的重要因素，如果房地產(chǎn)企業(yè)不能很好處理財(cái)務(wù)問(wèn)題，很難在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲取成功。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)，首先從財(cái)務(wù)資源的來(lái)源上看，財(cái)務(wù)資源來(lái)源較少，主要表現(xiàn)在融資難，周轉(zhuǎn)資金少。其次，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理和監(jiān)督體系的不完善是影響企業(yè)財(cái)務(wù)正常運(yùn)行的重要問(wèn)題，很多房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有建立與自身企業(yè)發(fā)展相適應(yīng)的財(cái)務(wù)運(yùn)行體系。最后，從房地產(chǎn)企業(yè)的管理意識(shí)來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理問(wèn)題的意識(shí)不是很強(qiáng)，很多企業(yè)只是注重貸款和拿地，而忽視了企業(yè)財(cái)務(wù)的管理和監(jiān)督。因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資決策前一定要在考慮自有資金和可貸資金的基礎(chǔ)上，同時(shí)加強(qiáng)和完善房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理和監(jiān)督體系，并增強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的意識(shí)，最終實(shí)現(xiàn)降低企業(yè)成本、增加企業(yè)利潤(rùn)，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的目的。

2.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)問(wèn)題分析

2.1 財(cái)務(wù)資源較少

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)的主要?jiǎng)恿σ蛩厥琴Y金驅(qū)動(dòng)型。在現(xiàn)行條件下，房地產(chǎn)企業(yè)自身所有的資金相對(duì)較低，主要用于解決前期的拿地問(wèn)題，而對(duì)于后期的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和建設(shè)，則更多的是依賴各種融資途徑和銷售所得的資金回籠予以解決。因此，銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)資金正常運(yùn)行的重要組成部分。很多房地產(chǎn)企業(yè)不顧銀行借貸的高額成本以及如期不能償還的風(fēng)險(xiǎn)，大量的借貸銀行資金帶來(lái)了很大的財(cái)務(wù)問(wèn)題[1]。

房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源較少還表現(xiàn)在借貸資金困難，資金周轉(zhuǎn)不通暢。房地產(chǎn)企業(yè)受自有資金和實(shí)力的限制，償款付息的能力相對(duì)比較差，銀行為了避免企業(yè)貸款可能帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，通常會(huì)對(duì)投向房地產(chǎn)行業(yè)的貸款設(shè)定較高的門檻，造成房地產(chǎn)企業(yè)貸款特別難，成本特別高。很多房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)而向擔(dān)保機(jī)構(gòu)貸款，目前，從全國(guó)各個(gè)地方的擔(dān)保機(jī)構(gòu)的的擔(dān)保數(shù)據(jù)來(lái)看，很多擔(dān)保公司的擔(dān)保能力還非常有限，擔(dān)保費(fèi)用比銀行貸款相對(duì)偏高，出借能力明顯不足且擔(dān)保機(jī)構(gòu)自有擔(dān)保資金十分有限，抵抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)能力較差，難以滿足廣大房地產(chǎn)企業(yè)龐大的資金需求量。

2.2 財(cái)務(wù)管理和監(jiān)督體系的不完善

（一）資金管理體系比較混亂。一是很多企業(yè)雖然制定了比較詳細(xì)的投資和開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃，卻沒(méi)有把相應(yīng)的計(jì)劃目標(biāo)進(jìn)行層層分解，制定出更加詳細(xì)的實(shí)施步驟加以有效地實(shí)施。二是公司對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投入的成本過(guò)高，無(wú)法對(duì)企業(yè)資金進(jìn)行集中合理的分配和控制，資金運(yùn)行效率相對(duì)比較低下。

（二）貸款途徑單一，由于房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，其資金來(lái)源主要依靠銀行貸款。隨著國(guó)務(wù)院陸續(xù)加緊對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控、多次上調(diào)銀行借貸資金比率等一系列政策，銀行系統(tǒng)貸款監(jiān)管越來(lái)越緊，房地產(chǎn)行業(yè)從銀行獲得信貸資金的門檻會(huì)越來(lái)越高，同時(shí)可以獲得的信貸資金總量也會(huì)越來(lái)越少。

（三）審計(jì)監(jiān)督不規(guī)范。雖然很多房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)置了內(nèi)部財(cái)務(wù)監(jiān)管部門，制定了財(cái)務(wù)監(jiān)督制度，但由于各種原因財(cái)務(wù)監(jiān)管部門難以準(zhǔn)確有效的發(fā)揮相應(yīng)作用，監(jiān)管不力[2]。

2.3財(cái)務(wù)管理問(wèn)題意識(shí)不強(qiáng)

一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)能對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行合理科學(xué)的規(guī)劃，一旦項(xiàng)目開(kāi)始開(kāi)發(fā)建設(shè)，資金不能如期到位，企業(yè)就面臨這兩難的境況，直接造成巨大的財(cái)務(wù)損失。二是房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債過(guò)高。很多房地產(chǎn)企業(yè)不考慮自身的償債能力，從銀行借貸大量資金用于開(kāi)發(fā)建設(shè)。部分房地產(chǎn)企業(yè)在從銀行貸款無(wú)望時(shí)，為了解決自身資金問(wèn)題，將融資的希望轉(zhuǎn)向了民間資本，很多企業(yè)的股東向自己的親戚朋友借貸，在以上途徑均不能獲得貸款的情況下，不得不向高利貸私人或地下錢莊借貸，這些貸款資金不但來(lái)源不合法，而且利息率普遍比銀行高，償還風(fēng)險(xiǎn)大。

3.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)問(wèn)題對(duì)策

3.1合理拓寬融資途徑

在各地房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)資金匱乏的前提下，應(yīng)該盡量聘請(qǐng)具有一定資質(zhì)的財(cái)務(wù)專員，發(fā)揮這些人員的作用，讓他們?yōu)槠髽I(yè)尋找財(cái)務(wù)資金。由于企業(yè)的財(cái)務(wù)資金對(duì)企業(yè)的生存起著核心的作用，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身?xiàng)l件，利用社會(huì)內(nèi)部的廣大有利條件，對(duì)企業(yè)自身有限的財(cái)務(wù)資源進(jìn)行合理整合搭配。

3.2完善企業(yè)財(cái)務(wù)管理和監(jiān)督體系

3.2.1改善企業(yè)的內(nèi)部資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，建立合理的董事會(huì)管理制度

房地產(chǎn)公司要對(duì)企業(yè)進(jìn)行有效的掌控和管理，確保財(cái)務(wù)政策與財(cái)務(wù)計(jì)劃的有效實(shí)施，就必須對(duì)公司進(jìn)行有效地掌控和管理。要真正確立房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的核心地位，有效的實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)的管理和運(yùn)行，房地產(chǎn)企業(yè)必須從制度上、責(zé)任上、權(quán)限上及監(jiān)管過(guò)程等方面，建立合理的董事會(huì)治理管理制度，針對(duì)不同的開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目制定相應(yīng)的計(jì)劃，采取不同的財(cái)務(wù)監(jiān)管模式[3]。

3.2.2財(cái)務(wù)預(yù)算制度化

房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，財(cái)務(wù)預(yù)算存在很多的突發(fā)因素，這些都對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益起著重要的作用。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門應(yīng)以開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的整體預(yù)算為基礎(chǔ)，對(duì)企業(yè)資金的整個(gè)的運(yùn)行過(guò)程以及最后的分配結(jié)算等做出具體安排。在項(xiàng)目預(yù)算方面，企業(yè)財(cái)務(wù)部門要對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的整個(gè)投入進(jìn)行精確地研究部署、從項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，設(shè)計(jì)、施工、結(jié)算等內(nèi)容進(jìn)行整體預(yù)算，嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)務(wù)預(yù)算編制，從而提高開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在決策階段的精確性，盡可能地減少?zèng)Q策失誤帶來(lái)的財(cái)務(wù)損失。

3.2.3加強(qiáng)資金監(jiān)管

房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目往往不能如期完工，大量借貸資金閑置，資金利用率低下，資金運(yùn)行不暢。因此，要加強(qiáng)資金的流動(dòng)管理，制定合理的資金流動(dòng)監(jiān)管制度，確保企業(yè)日常運(yùn)營(yíng)對(duì)資金的需求。在財(cái)務(wù)收支上要實(shí)施嚴(yán)格的財(cái)務(wù)監(jiān)管，合理安排資金流向，確保開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)和施工的資金需求；同時(shí)增強(qiáng)企業(yè)貸款償還能力，提高企業(yè)信用。

3.2.4房地產(chǎn)企業(yè)要進(jìn)行資金成本監(jiān)控

對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的整個(gè)過(guò)程都實(shí)行成本監(jiān)控。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本監(jiān)控是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理的重要組成部分，是整個(gè)財(cái)務(wù)管理的核心。對(duì)從開(kāi)發(fā)建設(shè)到最后的結(jié)算都要實(shí)行嚴(yán)格的成本計(jì)算和控制，確保資金得到最有效的利用[4]。

3.2.5加強(qiáng)外部審計(jì)監(jiān)督

企業(yè)通過(guò)內(nèi)部審計(jì)，可以通過(guò)內(nèi)部的監(jiān)督審計(jì)及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決企業(yè)的財(cái)務(wù)問(wèn)題，同時(shí)也能起到加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)對(duì)公司的監(jiān)督作用。但是僅僅只靠?jī)?nèi)部的審計(jì)監(jiān)督還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，必須加強(qiáng)社會(huì)外部對(duì)企業(yè)的審計(jì)監(jiān)督，社會(huì)外部的監(jiān)督相對(duì)比較公開(kāi)，也比較公平，公正。因此，企業(yè)還應(yīng)通過(guò)社會(huì)外部的審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)其公司進(jìn)行外部審計(jì)。

4.結(jié)語(yǔ)

總而言之，在當(dāng)今市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的條件下，財(cái)務(wù)問(wèn)題已成為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)迫切需要解決的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。因此，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況存在的基本問(wèn)題進(jìn)行分析，并通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)資源的相對(duì)匱乏，財(cái)務(wù)管理和監(jiān)督體系不健全，加上財(cái)務(wù)問(wèn)題意思的淡薄等各個(gè)方面的問(wèn)題進(jìn)行具體分析。同時(shí)提出解決困擾房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)問(wèn)題的策略，最終保證房地產(chǎn)企業(yè)獲得長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)效益以及得到穩(wěn)定的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]王海濤.試論公司財(cái)務(wù)管理問(wèn)題[J].公用事業(yè)財(cái)會(huì)，2010（2）.

[2]劉海霞.試析房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)問(wèn)題與對(duì)策[J].時(shí)代金融，2012（11）.

篇(4)

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè);財(cái)務(wù)危機(jī);策略;研究

一、房地產(chǎn)企業(yè)的概述

所謂的房地產(chǎn)就是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、租賃經(jīng)營(yíng)及相關(guān)中介服務(wù)等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的獨(dú)立產(chǎn)業(yè)部門。它主要包括土地開(kāi)發(fā)、房屋買賣、房屋租賃、物業(yè)等，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)是屬于周期性質(zhì)的。同時(shí)它的發(fā)展也能夠帶動(dòng)相關(guān)企業(yè)的發(fā)展，其中包含建筑業(yè)、建材、機(jī)械、家電制造、家具銷售以及相關(guān)的服務(wù)行業(yè)，因此對(duì)于新時(shí)代的發(fā)展來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)因素和經(jīng)濟(jì)支柱，還可以體現(xiàn)出一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)產(chǎn)生的原因

(一)財(cái)務(wù)管理人員缺少財(cái)務(wù)管理危機(jī)意識(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員由于門檻低，很多都缺乏對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的了解和缺少財(cái)務(wù)的知識(shí)，再加上房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)混亂，自然管理人員對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)危機(jī)的意識(shí)就很淡薄，很多人對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)危機(jī)無(wú)動(dòng)于衷。而房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)決策的時(shí)候往往沒(méi)有依據(jù)企業(yè)的財(cái)務(wù)情況進(jìn)行分析，對(duì)企業(yè)未來(lái)即將面對(duì)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)沒(méi)有得到充分的認(rèn)識(shí)，這很容易導(dǎo)致企業(yè)的決策失誤，這種失誤的結(jié)果無(wú)可想象。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況出現(xiàn)問(wèn)題的時(shí)候，財(cái)務(wù)管理人員對(duì)危機(jī)的認(rèn)識(shí)不足，在面對(duì)危機(jī)的時(shí)候缺少合理的解決措施，也就沒(méi)有辦法化解財(cái)務(wù)危機(jī)的負(fù)面影響。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債的幾率大。房地產(chǎn)企業(yè)的主要經(jīng)營(yíng)特征是資金的使用率大，回收需要一定的時(shí)間，這就導(dǎo)致資產(chǎn)的負(fù)債率增大。很多房地產(chǎn)商在進(jìn)行融資或者集資的時(shí)候，一般都把快速籌集到所需資金啟動(dòng)自己的項(xiàng)目當(dāng)做首要思考問(wèn)題，或者利用籌集到的資金來(lái)為企業(yè)擺脫資金不足的問(wèn)題，而大都忽視對(duì)企業(yè)整體經(jīng)營(yíng)狀況的思考和分析，或者企業(yè)進(jìn)行融資的整體規(guī)劃問(wèn)題，鑒于這樣的情形，企業(yè)在經(jīng)營(yíng)的路上負(fù)債的幾率是很大的，所以企業(yè)需要支付的利息費(fèi)用也是應(yīng)該在考慮的范圍內(nèi)，這筆費(fèi)用也加大了企業(yè)的財(cái)務(wù)危機(jī)的出現(xiàn)，一般情況下企業(yè)認(rèn)為高的負(fù)債率經(jīng)營(yíng)是能夠擴(kuò)大企業(yè)資本的回收的，但是卻忽視了高負(fù)債率給企業(yè)帶來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

(三)房地產(chǎn)企業(yè)盲目擴(kuò)大企業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍。在我國(guó)的現(xiàn)代化進(jìn)程中，房地產(chǎn)企業(yè)屬于高利潤(rùn)的企業(yè)，因此受到廣大企業(yè)家的青睞，各地的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速，發(fā)展勢(shì)頭過(guò)猛，大家都想把自己的房地產(chǎn)企業(yè)做強(qiáng)，成為行業(yè)領(lǐng)頭羊，因此大家都盲目地進(jìn)行擴(kuò)張。房地產(chǎn)企業(yè)的資金流動(dòng)性強(qiáng)，同時(shí)資金使用量大，資金的剩余也很多，因此在剩余資金的時(shí)候企業(yè)就想著去擴(kuò)大自己的經(jīng)營(yíng)范圍，以提高自己的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，但是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)是受市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的調(diào)控的，這樣的方式也提高了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的投資熱情，導(dǎo)致我國(guó)的房?jī)r(jià)上漲厲害，企業(yè)家們就看到了可觀的利潤(rùn)，完全忽視了財(cái)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)的存在，大家都這樣的盲目經(jīng)營(yíng)，也會(huì)影響到整個(gè)房地產(chǎn)的圈的發(fā)展，最終帶領(lǐng)很多房地產(chǎn)企業(yè)走向財(cái)務(wù)危機(jī)。

(四)房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)不合理。房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)橥顿Y的項(xiàng)目很多，因此旗下的子公司也就很多，這是為了更好的管理每一個(gè)公司，但是卻會(huì)給企業(yè)的發(fā)展帶來(lái)管理風(fēng)險(xiǎn)和難題。一個(gè)房地產(chǎn)公司有一個(gè)總公司，還有很多子公司，他們之間的關(guān)系是委托的關(guān)系，每一個(gè)子公司都有自己的獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的權(quán)力，資金的使用也就出現(xiàn)差距，導(dǎo)致子公司和總公司之間財(cái)務(wù)信息不真實(shí)出現(xiàn)。總公司獲得的財(cái)務(wù)信息會(huì)存在不確定性，因?yàn)榭偣镜姆艡?quán)行為，導(dǎo)致子公司的經(jīng)營(yíng)理念和經(jīng)營(yíng)方式脫離了總公司的發(fā)展目標(biāo)，總公司就很難控制和管理子公司的財(cái)務(wù)工作，這不僅加大了房地產(chǎn)總公司的財(cái)務(wù)危機(jī)，也是阻礙企業(yè)的發(fā)展，造成這種局面的原因就是房地產(chǎn)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)不合理造成的。

(五)國(guó)家宏觀政策調(diào)控作用。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展要在國(guó)家房地產(chǎn)的各項(xiàng)法規(guī)的基礎(chǔ)上開(kāi)展自己的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。我國(guó)房地產(chǎn)的大部分資金來(lái)源于銀行的貸款，因此政府要想對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行管理，就只要對(duì)銀行進(jìn)行施壓就行，壓縮企業(yè)的貸款數(shù)額，實(shí)行嚴(yán)肅的貨幣政策，這樣的手段，影響的不是只有企業(yè)的成本，還有企業(yè)貸款利率，這種做法也會(huì)影響到企業(yè)的銷售，最終企業(yè)的資金回籠較慢，影響企業(yè)的擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)。現(xiàn)在我國(guó)有一些針對(duì)房地產(chǎn)泡沫的影響策略，這會(huì)嚴(yán)重打擊房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，如果國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)控的時(shí)候，那么企業(yè)就會(huì)突發(fā)財(cái)務(wù)危機(jī)，給企業(yè)弄一個(gè)措手不及的局面。

三、針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)危機(jī)提出的防范策略

(一)對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)工作做好規(guī)劃。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)規(guī)劃工作是預(yù)防企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)出現(xiàn)的有效措施，企業(yè)的財(cái)務(wù)工作要在企業(yè)規(guī)劃的范圍內(nèi)進(jìn)行。房地產(chǎn)企業(yè)可以定期對(duì)財(cái)務(wù)規(guī)劃做總結(jié)和分析，結(jié)合企業(yè)的發(fā)展實(shí)際情況，來(lái)調(diào)整企業(yè)財(cái)務(wù)規(guī)劃，以適應(yīng)企業(yè)的發(fā)展，對(duì)企業(yè)會(huì)面臨的問(wèn)題進(jìn)行整理，有效的防止企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)的出現(xiàn)。企業(yè)做好財(cái)務(wù)規(guī)劃的內(nèi)容是資金的使用情況，適用范圍;企業(yè)財(cái)務(wù)的收入與支出;企業(yè)資金的結(jié)構(gòu)成本等，分析企業(yè)的財(cái)務(wù)落實(shí)情況，預(yù)防企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該不同情況不同政策，對(duì)待發(fā)展的每一階段都要做好分析工作，不管企業(yè)是縮減投資成本還是加大投資數(shù)額，都應(yīng)該在了解自己企業(yè)的財(cái)務(wù)情況下通過(guò)合理的分析，科學(xué)的預(yù)測(cè)，來(lái)選擇合適的投資策略，符合企業(yè)當(dāng)前的發(fā)展需要，預(yù)防財(cái)務(wù)危機(jī)。

(二)加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作。房地產(chǎn)企業(yè)重視對(duì)財(cái)務(wù)工作的管理，是減少企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)出現(xiàn)的重要表現(xiàn)，也是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的重要作用，因此房地產(chǎn)企業(yè)可以完善企業(yè)投資戰(zhàn)略，完善企業(yè)的利潤(rùn)分配制度，同時(shí)更要對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作做好管理，管理財(cái)務(wù)的基礎(chǔ)工作報(bào)表，明確財(cái)務(wù)人員的職責(zé)，保證財(cái)務(wù)信息的真實(shí)性，最終企業(yè)的監(jiān)督部門也要發(fā)揮作用，監(jiān)督企業(yè)的財(cái)務(wù)工作，這不僅對(duì)財(cái)務(wù)工作的規(guī)范管理，同時(shí)也是增加企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，合理的利用資金，把企業(yè)的實(shí)際需要與企業(yè)的發(fā)展特點(diǎn)有機(jī)結(jié)合，推動(dòng)房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展。

(三)建立房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)警機(jī)制。房地產(chǎn)企業(yè)建立自己的預(yù)警機(jī)制，是避免企業(yè)發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)的有效措施，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)是具有多變性和不確定性的，所以應(yīng)該防止財(cái)務(wù)危機(jī)發(fā)生房地產(chǎn)企業(yè)中，并為此作出努力。房地產(chǎn)企業(yè)的危機(jī)不是很顯現(xiàn)的存在于企業(yè)中，而是隱藏的很神秘，所以需要我們不斷的預(yù)防和觀察，而預(yù)警機(jī)制就是起到預(yù)防的效果，一旦覺(jué)察到企業(yè)即將面臨的預(yù)警機(jī)制，那么企業(yè)的各個(gè)部門就應(yīng)該行動(dòng)起來(lái)，做好應(yīng)對(duì)措施，及時(shí)扼殺在萌芽中，進(jìn)而充分發(fā)揮出預(yù)警機(jī)制在企業(yè)中的作用，保存自己的利用價(jià)值，為企業(yè)的預(yù)防服務(wù)。

(四)采用資金集中管理模式。資金集中管理的方式主要發(fā)生在總公司與子公司的房地產(chǎn)企業(yè)中。總公司可以對(duì)子公司的資金進(jìn)行統(tǒng)一管理，及時(shí)掌握各公司的資金使用情況和收入情況，然后依據(jù)各公司的發(fā)展勢(shì)頭，來(lái)優(yōu)化資金配置，分配資金。總公司對(duì)資金的集中管理，避免資金的浪費(fèi)，這也是對(duì)各公司的財(cái)務(wù)工作的管理，有統(tǒng)一的工作方法和管理模式，可以控制資金的流向，控制企業(yè)的現(xiàn)金流。這也是對(duì)整個(gè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行統(tǒng)籌管理，及時(shí)地了解公司資金的流向、流量和存量等財(cái)務(wù)狀況，有效地監(jiān)控各公司資金的使用情況，合理分配和使用總公司資金，滿足重點(diǎn)項(xiàng)目的資金需求，加快資金的周轉(zhuǎn)效率，從而提高整個(gè)集團(tuán)公司資金使用效率，減少財(cái)務(wù)危機(jī)的發(fā)生。

(五)房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式要科學(xué)。房地產(chǎn)企業(yè)在了解自己面臨的財(cái)務(wù)危機(jī)的基礎(chǔ)上要選擇適合自己的融資方式，以增加現(xiàn)金，減少財(cái)務(wù)危機(jī)的出現(xiàn)。企業(yè)的財(cái)務(wù)危機(jī)很高的時(shí)候，要利用銀行借款或者債卷的形式來(lái)降低財(cái)務(wù)危機(jī);當(dāng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)非常低的時(shí)候，通過(guò)債券市場(chǎng)或者銀行進(jìn)行大量舉債，以此提高資本回報(bào)率，減少財(cái)務(wù)危機(jī)的發(fā)生幾率，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身的財(cái)務(wù)危機(jī)程度合理選擇融資方式。

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展速度和特性決定了它在發(fā)展中要面臨的財(cái)務(wù)危機(jī)，危機(jī)不可清除，只有有效的減少和做好充足的防范就可以避免財(cái)務(wù)危機(jī)給企業(yè)的發(fā)展帶來(lái)積極影響。本文主要講述了房地產(chǎn)企業(yè)的概況以及房地產(chǎn)企業(yè)存在的危機(jī)的原因，以此為下文提出的合理的措施避免房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)危機(jī)問(wèn)題提出的防范策略，以幫助房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)臨危不懼，拿出自己的應(yīng)有的工作熱情，幫助企業(yè)渡過(guò)難關(guān)。

【參考文獻(xiàn)】

［1］許杭．房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)與防范［J］．審計(jì)與理財(cái)，2009(12)

［2］阮萍，陳志敏．對(duì)房地產(chǎn)與投資風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)［J］．經(jīng)濟(jì)問(wèn)題探索，2000(04)

篇(5)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；目標(biāo)；構(gòu)建；措施

中圖分類號(hào)：F275 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2016）030-000-01

一、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析

我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度比較快，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r較好，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要組成部分。房地產(chǎn)行業(yè)主要以土地和建筑物為其日常經(jīng)營(yíng)對(duì)象，是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)等多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，具有先導(dǎo)性和基礎(chǔ)性，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮著一定的帶動(dòng)性作用。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，城市化水平走勢(shì)穩(wěn)步提高，同時(shí)人口流動(dòng)增加和居民消費(fèi)水平的不斷提高增加了居民對(duì)住宅的需求，因此人們對(duì)房屋的需求較為強(qiáng)烈，房地產(chǎn)行業(yè)處于買方市場(chǎng)。

但是，2011年國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展頒布了一系列政策，比如出臺(tái)了限購(gòu)、限貸、上調(diào)存款準(zhǔn)備金率和利息率等政策，強(qiáng)化了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展不容樂(lè)觀，其行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)性逐漸增大。由于政府的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)的高收入和高利潤(rùn)等特點(diǎn)被打破，出現(xiàn)了部分撤資現(xiàn)象，日常的資金營(yíng)運(yùn)工作質(zhì)量直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，企業(yè)在進(jìn)行市場(chǎng)運(yùn)作過(guò)程中需要面臨的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)增大。在這樣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景下，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)內(nèi)需要構(gòu)建財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理體系，轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)危機(jī)前的被動(dòng)局面，提高自身的綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，保證財(cái)務(wù)管理工作的順利開(kāi)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)

筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)是動(dòng)態(tài)的，是在風(fēng)險(xiǎn)管理過(guò)程中不斷進(jìn)行調(diào)整的，因此風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)可以將風(fēng)險(xiǎn)作為管理目標(biāo)區(qū)分的重要?jiǎng)澐志€。

在風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生影響之前，企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)主要是為了實(shí)現(xiàn)成本支出合理并保證工程項(xiàng)目的安全開(kāi)展。房地產(chǎn)企業(yè)作為一種經(jīng)濟(jì)組織，其經(jīng)營(yíng)管理的目標(biāo)就是實(shí)現(xiàn)自身經(jīng)濟(jì)利益最大化，因此其會(huì)選擇預(yù)期收益或者是預(yù)期收益現(xiàn)值最高的投資方案，而且會(huì)盡可能的控制成本，以期通過(guò)合理的成本支出獲得合理的經(jīng)濟(jì)收入。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)十分重視工程項(xiàng)目安全生產(chǎn)，安全生產(chǎn)直接影響到企業(yè)對(duì)工程的投入成本，同時(shí)還影響企業(yè)的形象和工程項(xiàng)目的進(jìn)度。

在風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生影響之后，企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)主要是為了保證企業(yè)正常運(yùn)營(yíng)和實(shí)現(xiàn)企業(yè)的項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生會(huì)直接對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況帶來(lái)負(fù)面影響，甚至對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)重大的經(jīng)濟(jì)損失，因此在風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生之后，房地產(chǎn)企業(yè)需要盡可能降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)企業(yè)造成的損害，保證資金營(yíng)運(yùn)健康，以便保證企業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)。同時(shí)，房產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理需要控制風(fēng)險(xiǎn)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)展的影響，縮小并調(diào)整企業(yè)在實(shí)際運(yùn)行和計(jì)劃過(guò)程中出現(xiàn)的偏差，使得工程項(xiàng)目的收益達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建財(cái)務(wù)管理體系應(yīng)該財(cái)務(wù)的措施

無(wú)論是房地產(chǎn)企業(yè)還是其他類型的企業(yè)，其構(gòu)建財(cái)務(wù)管理體系都需要從三個(gè)方面入手，即財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控。

（一）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別方面應(yīng)該采取的措施

房地產(chǎn)企業(yè)要做好財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理體系構(gòu)建工作，首先就要根據(jù)企業(yè)的性質(zhì)選擇科學(xué)合理的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別辦法，保證財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別工作的嗜沸裕以便為風(fēng)險(xiǎn)防控和評(píng)估工作提供必要的信息，為風(fēng)險(xiǎn)管理部門提出針對(duì)性的管理方法和手段提供依據(jù)。其次，房地產(chǎn)企業(yè)在風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別方面要重視財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)查表的使用，可以使用風(fēng)險(xiǎn)調(diào)查表對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別工作進(jìn)行輔助，以便對(duì)風(fēng)險(xiǎn)定性因素進(jìn)行識(shí)別，幫助房地產(chǎn)企業(yè)迅速判定自身是否正面臨著財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別表簡(jiǎn)單可靠，對(duì)企業(yè)的初步自查風(fēng)險(xiǎn)管理工作具有重要的積極作用。

（二）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方面應(yīng)該采取的措施

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作的開(kāi)展需要有風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估指標(biāo)，可以將風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估指標(biāo)分為定量指標(biāo)和定性指標(biāo)。定量指標(biāo)可以分為財(cái)務(wù)效益指標(biāo)、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)指標(biāo)、償債能力指標(biāo)、發(fā)展能力指標(biāo)等等，不同的指標(biāo)下又可以分為不同的評(píng)估內(nèi)容和指標(biāo)。風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的定性指標(biāo)可以主要分為產(chǎn)品市場(chǎng)占有率、領(lǐng)導(dǎo)綜合素質(zhì)、員工綜合素質(zhì)、組織運(yùn)行效率、經(jīng)營(yíng)發(fā)展戰(zhàn)略、技術(shù)裝備等。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身的性質(zhì)和特點(diǎn)選擇科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估指標(biāo)，根據(jù)典型性原則選擇并構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估指標(biāo)系統(tǒng)，為風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作提供必要的基礎(chǔ)。

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估管理工作可以從財(cái)務(wù)指標(biāo)和非財(cái)務(wù)指標(biāo)入手進(jìn)行選擇，并將財(cái)務(wù)性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估指標(biāo)和非財(cái)務(wù)性評(píng)估指標(biāo)結(jié)合起來(lái)。房地產(chǎn)企業(yè)可以對(duì)財(cái)務(wù)性指標(biāo)進(jìn)行分層次管理，可以設(shè)定一級(jí)的財(cái)務(wù)性評(píng)估指標(biāo)，在一級(jí)財(cái)務(wù)性評(píng)估指標(biāo)下設(shè)置二級(jí)財(cái)務(wù)評(píng)估指標(biāo)。比如，房地產(chǎn)企業(yè)可以將短期償債能力設(shè)為一級(jí)財(cái)務(wù)性評(píng)估指標(biāo)，在短期償債能力下設(shè)置流動(dòng)比率、速動(dòng)比率等二級(jí)評(píng)估財(cái)務(wù)性評(píng)估指標(biāo)。非財(cái)務(wù)性指標(biāo)可以分為組織運(yùn)行效率、銷售渠道、人才管理、崗位設(shè)置、制度管理、戰(zhàn)略制定的科學(xué)性等方面。

（三）在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控方面應(yīng)該采取的措施

房地產(chǎn)企業(yè)要做好財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控工作，就要積極拓寬資金籌措渠道。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，資金需求量大，因此房地產(chǎn)企業(yè)要重視資金運(yùn)營(yíng)工作的重要性，為項(xiàng)目的順利開(kāi)展提供必要的可持續(xù)性的資金流，為項(xiàng)目開(kāi)展提供必要的資金保障。其次，房地產(chǎn)企業(yè)要建立健全財(cái)務(wù)預(yù)算管理機(jī)制，根據(jù)項(xiàng)目和各個(gè)部門的實(shí)際情況開(kāi)展預(yù)算編制工作，對(duì)資金的籌措、使用和分配進(jìn)行科學(xué)的規(guī)劃。在資金的使用上，財(cái)務(wù)管理部門要嚴(yán)格按照預(yù)算計(jì)劃撥付資金，杜絕預(yù)算資金挪用和盲目借貸行為的出現(xiàn)。再者，要加強(qiáng)流動(dòng)資金管理，重視大宗大額資金的財(cái)務(wù)稽核，定期進(jìn)行對(duì)賬工作，隨時(shí)檢查項(xiàng)目后期的資金保障情況。同時(shí)要完善風(fēng)險(xiǎn)防控監(jiān)督管理機(jī)制，保證風(fēng)險(xiǎn)管理制度的執(zhí)行效力。

參考文獻(xiàn)：

篇(6)

摘 要 房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展起著舉足輕重的作用。房地產(chǎn)目前作為高收益行業(yè)也同時(shí)伴隨著高風(fēng)險(xiǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)極有可能帶來(lái)致命打擊，必須及早加以防范和控制。本文主要分析了房地產(chǎn)業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因及加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的措施。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 管理

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)中由于各種不確定因素的影響，使企業(yè)財(cái)務(wù)收益與預(yù)期收益發(fā)生偏離，因而蒙受損失，導(dǎo)致企業(yè)盈利能力和償債能力的降低。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)包括籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、資金回籠風(fēng)險(xiǎn)、收益分配風(fēng)險(xiǎn)等。下面主要對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因及防范措施進(jìn)行探討。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因

1．由銷售帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)

一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資回收期一般在二至三年，為保證資金鏈的連續(xù)性，企業(yè)應(yīng)做好融資方案，通常房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的融資方式有以下幾種：①銀行貸款；②發(fā)行股票；③發(fā)行債券：④預(yù)收購(gòu)房款，而第4種方案財(cái)務(wù)成本最小，是企業(yè)最合適的資金來(lái)源渠道。但如遇各種難以預(yù)料或控制的因素影響（如國(guó)家宏觀調(diào)控、通貨膨脹、貸款利率上調(diào)等），造成商品房積壓，銷售額下降，直接影響企業(yè)資金鏈的連續(xù)性，使企業(yè)不能及時(shí)償還債務(wù)。

2．國(guó)家政策帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)

如近幾年，政府為抑制通貨膨脹和經(jīng)濟(jì)泡沫的出現(xiàn)，進(jìn)行了多次加息。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，一旦貸款利率發(fā)生增長(zhǎng)變化，必然增加企業(yè)的財(cái)務(wù)成本，從而減少預(yù)期收益。而對(duì)使用按揭貸款的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，貸款利率的上升使購(gòu)房成本迅速增加，從而抑制了購(gòu)房者的購(gòu)買欲。這直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的銷售，給企業(yè)帶來(lái)極大損失。

3．用戶房貸支付帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)

由于房屋銷售主要是針對(duì)單個(gè)的用戶，目前大多數(shù)房屋購(gòu)買者不多數(shù)都是采取按揭的方式，企業(yè)難以確保識(shí)別所有用戶的信用程度，因此銷售資金的回籠常常受到影響。主要表現(xiàn)在按揭貸款遲遲辦不下來(lái)，使得分期付款遲遲不到賬。

4．建材價(jià)格上漲帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)

建材在工程造價(jià)中占有60%以上的比重，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、建造過(guò)程中，如遇到價(jià)格上升階段，必然會(huì)增加原來(lái)預(yù)測(cè)的財(cái)務(wù)成本，減少預(yù)期收益。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范

1．建立合理的資本結(jié)構(gòu)

企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)資產(chǎn)負(fù)債率的認(rèn)識(shí)，改變過(guò)往那種高資產(chǎn)負(fù)債率就能夠帶來(lái)高收益的認(rèn)識(shí)。當(dāng)企業(yè)投資收益率大于企業(yè)資金成本時(shí)，過(guò)高的資產(chǎn)負(fù)債率固然能夠利用財(cái)務(wù)杠桿， 提高企業(yè)投資者的收益，但是由于經(jīng)營(yíng)的不確定性，當(dāng)企業(yè)投資收益率小于資金成本時(shí)，企業(yè)不僅面臨不能定期償還利息的困難，而且還可能面臨到期不能償還本金的危險(xiǎn)，加大企業(yè)破產(chǎn)的可能性，而企業(yè)自有資本在企業(yè)經(jīng)營(yíng)不善時(shí)不會(huì)帶來(lái)定期需要?dú)w還利息的壓力，同時(shí)，企業(yè)負(fù)債率較高時(shí)也會(huì)給企業(yè)帶來(lái)較高的資金成本，因此企業(yè)應(yīng)當(dāng)合理的確定資本結(jié)構(gòu)，確保財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)平衡，正確把握負(fù)債的量與度。企業(yè)的息稅前利潤(rùn)率大于負(fù)債成本率是企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)的先決條件。房地產(chǎn)企業(yè)一方面可以利用自身的良好信用，以土地使用權(quán)向銀行進(jìn)行貸款，充分發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿的作用，另一方面，應(yīng)把債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在可以接受的范圍內(nèi)。

2．加強(qiáng)對(duì)投資項(xiàng)目的可行性分析

對(duì)每一個(gè)項(xiàng)目房地產(chǎn)企業(yè)都應(yīng)該慎重地進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，周密的財(cái)務(wù)分析，然后才作出決策，只有這樣才可能有益于避免經(jīng)營(yíng)和投資決策的失誤。 一是要在投資預(yù)測(cè)階段做好基礎(chǔ)資料的收集，保證詳實(shí)、準(zhǔn)確，如工程所在地水電路狀況、地質(zhì)狀況、主要材料價(jià)格及已建的類似工程資料等；做好市場(chǎng)調(diào)研，掌握湘應(yīng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和信息資料，研究市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，做好投資估算和投資收益預(yù)測(cè)。二是房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究分析既要研究客觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境，又要研究房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、財(cái)稅、金融等政策環(huán)境，了解、熟悉當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)相關(guān)的政策、規(guī)定、房地產(chǎn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r，從而充分明確可能存在的風(fēng)險(xiǎn)因素。

3．強(qiáng)化預(yù)算和財(cái)務(wù)控制

加強(qiáng)財(cái)務(wù)預(yù)算、提高預(yù)算管理水平，與其他行業(yè)不同，房地產(chǎn)企業(yè)投資項(xiàng)目消耗資金大、投資回收期長(zhǎng)、銷售風(fēng)險(xiǎn)大，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)自身資金管理，防止資金不能及時(shí)到位，對(duì)投資活動(dòng)進(jìn)行科學(xué)的投資預(yù)算分析，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中各項(xiàng)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)，并制定應(yīng)對(duì)措施，對(duì)投資項(xiàng)目各個(gè)階段資金的需求能夠確保及時(shí)供應(yīng)。

4．強(qiáng)化銷售應(yīng)收款的管理

房地產(chǎn)企業(yè)必須改變只注重銷售業(yè)績(jī)，忽視應(yīng)收賬款控制的狀況，加強(qiáng)應(yīng)收賬款管理。一是要建立銷售責(zé)任制。應(yīng)收賬款以銷售人員為第一責(zé)任人，銷售部門負(fù)責(zé)人為第二責(zé)任人，要明確賒銷權(quán)限、期限，要把激勵(lì)機(jī)制和約束機(jī)制引人應(yīng)收賬款的管理。徹底改變銷售人員賒銷、財(cái)務(wù)人員收賬的被動(dòng)局面，真正做到誰(shuí)賒銷、誰(shuí)負(fù)責(zé)、誰(shuí)收賬，責(zé)權(quán)明確，分工具體。二是在日常銷售中注重客戶的資信等級(jí)，并評(píng)估客戶的償債能力，控制應(yīng)收賬款規(guī)模。三是采取各種措施，盡量與銀行保持良好的關(guān)系，以利按揭貸款的及時(shí)到賬，減少應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)。

5．提高財(cái)務(wù)人員職業(yè)素質(zhì)

加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員的知識(shí)培訓(xùn)，特別是要加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員的風(fēng)險(xiǎn)分析能力，運(yùn)用科學(xué)的投資分析理論武裝財(cái)務(wù)人員的頭腦。再者，還要對(duì)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行職業(yè)道德培訓(xùn)，提高財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)，對(duì)提供虛假財(cái)務(wù)信息的人員進(jìn)行嚴(yán)肅處理，提高財(cái)務(wù)信息質(zhì)量。只有可靠的財(cái)務(wù)信息才能有助于管理者進(jìn)行投資決策，才能不斷促進(jìn)企業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理水平，降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、結(jié)束語(yǔ)

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)作為一種危機(jī)信號(hào)，能全面綜合反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果、現(xiàn)金流量，它要求企業(yè)經(jīng)營(yíng)者、財(cái)務(wù)管理人員必須經(jīng)常進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并提請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行及時(shí)、正確的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)決策。

參考文獻(xiàn)：

篇(7)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)管理；措施

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2016）11-0144-02

（一）會(huì)計(jì)主體框架不同

房地產(chǎn)企業(yè)在商品性質(zhì)上與其他企業(yè)有很大的不同，其分公司的創(chuàng)建通常以企業(yè)項(xiàng)目根據(jù)地為依據(jù)，其營(yíng)業(yè)稅金及附加也應(yīng)在房地產(chǎn)所在的區(qū)域完成繳納義務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)最大的不同之處就在此，并不以發(fā)生銷售活動(dòng)所在地為依據(jù)，也不以產(chǎn)品的生產(chǎn)地為依據(jù)，不動(dòng)產(chǎn)所在處就是權(quán)利和義務(wù)的發(fā)生之地。房地產(chǎn)企業(yè)所擁有的土地?cái)?shù)量具有不確定性，同時(shí)其會(huì)計(jì)主體也具有一定的不穩(wěn)定性，可持續(xù)能力較弱。

（二）成本控制系統(tǒng)不同

外來(lái)商戶受托于房地產(chǎn)企業(yè)，對(duì)企業(yè)項(xiàng)目的生產(chǎn)和開(kāi)發(fā)提供資源。房地產(chǎn)企業(yè)需要大量外來(lái)商戶的支持，對(duì)于某些特定的項(xiàng)目，為使其風(fēng)格具有自身特色，甚至需要上百家外商共同輔助實(shí)現(xiàn)。這種吸取大量外來(lái)資源的方法就是房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制系統(tǒng)方面采取的主要手段。當(dāng)然，這種方法由于資源主要都是從外部獲得，因此具有一定的風(fēng)險(xiǎn)，受許多不確定因素的影響，資金渠道不穩(wěn)定。同時(shí)，受大量外部因素影響越大，企業(yè)內(nèi)部對(duì)成本的控制力度顯得尤為薄弱。房地產(chǎn)項(xiàng)目的形式多樣性弱化了其他各種方法的應(yīng)用與實(shí)施意義。

（三）稅收管理制度不同

房地產(chǎn)企業(yè)的稅收管理制度相對(duì)于其他企業(yè)的稅收制度來(lái)說(shuō)是比較嚴(yán)格的。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品項(xiàng)目的創(chuàng)建所需要的時(shí)間長(zhǎng)短不一，對(duì)也比較簡(jiǎn)單的項(xiàng)目可能只需要幾個(gè)月的時(shí)間，但對(duì)于某些復(fù)雜工程就需要付出較長(zhǎng)時(shí)間的建設(shè)，有時(shí)甚至需要5年左右。另外，不動(dòng)產(chǎn)需要繳納的稅款底數(shù)較大，所以房地產(chǎn)企業(yè)的納稅節(jié)點(diǎn)基本上都定在實(shí)際收到款項(xiàng)的時(shí)候。房地產(chǎn)在建造過(guò)程中往往會(huì)涉及到市場(chǎng)上的各種相關(guān)行業(yè)，這就意味著在建設(shè)期間所得的票據(jù)類型十分多樣，這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)在稅收制度方面具有相當(dāng)大的不確定性，風(fēng)險(xiǎn)較大。

（一）融資水平有限

房地產(chǎn)企業(yè)自身帶有的不確定性和局限性決定了其融資水平有限、方式有限。通常房地產(chǎn)企業(yè)是通過(guò)向銀行或者其他金融企業(yè)、非金融企業(yè)借款來(lái)獲得資金的，渠道單一、有限。一般來(lái)說(shuō)，小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)由于其商業(yè)信用不高，因此取得借款的可能性會(huì)比較低，難度也較大。現(xiàn)在的規(guī)定要求企業(yè)只有在有能力償還債務(wù)及高額利息的情況下，并且需要上交企業(yè)近年來(lái)的財(cái)務(wù)狀況，在了解企業(yè)一定時(shí)期內(nèi)的財(cái)務(wù)狀況是否滿足要求的情況下才能對(duì)其實(shí)行放貸政策。但是有些小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)很難滿足此項(xiàng)要求，可以出示給貸款方用來(lái)作抵押擔(dān)保的固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)等價(jià)值不夠充足，即使有貸款方愿意出資，房地產(chǎn)企業(yè)為得到資金還需要進(jìn)行一系列評(píng)估程序，程序的煩瑣無(wú)形中又增加了企業(yè)負(fù)債上的壓力，更何況企業(yè)財(cái)務(wù)管理上各方面的局限性使其抵御融資風(fēng)險(xiǎn)的能力不足，破產(chǎn)將成為企業(yè)的必然趨勢(shì)。

（二）財(cái)務(wù)管理工作人員素質(zhì)偏低

如今房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)偏低也是一個(gè)不容忽視的問(wèn)題，大部分工作人員的學(xué)歷不高、文化程度較低，這將在很大程度上影響企業(yè)的決策水平，員工自身素質(zhì)決定著企業(yè)的發(fā)展水平。很多房地產(chǎn)企業(yè)的員工工作量很大，甚至超出他們的能力，過(guò)度的工作使他們沒(méi)有時(shí)間繼續(xù)完善自己的不足，也沒(méi)有多余的精力對(duì)財(cái)務(wù)管理進(jìn)行深刻的探索，一味被動(dòng)地接受任務(wù)、完成任務(wù)，漸漸失去了對(duì)創(chuàng)新的渴望，對(duì)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理的革新也只能是力不從心。工作人員的被動(dòng)工作狀態(tài)會(huì)輕視財(cái)務(wù)管理方面的工作，使財(cái)務(wù)管理在工作中的地位降低，一系列管理問(wèn)題就會(huì)浮出水面。

（三）財(cái)務(wù)管理制度不夠健全

很多房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理體制不夠健全，造成十分混亂的場(chǎng)面。有些甚至連明確的制度都沒(méi)有規(guī)定，工作人員沒(méi)有可以遵守的規(guī)章，不受任何約束，一旦出現(xiàn)問(wèn)題必然一發(fā)而不可收拾。也有企業(yè)財(cái)務(wù)管理體制不夠獨(dú)立的，領(lǐng)導(dǎo)者和工作人員在某種程度上都有一定的相關(guān)度，不僅失去了相互約束的能力也喪失了執(zhí)行力度。

另一方面，企業(yè)工作人員身兼多職的現(xiàn)象也時(shí)有發(fā)生，職務(wù)分工不明確，無(wú)法做到彼此監(jiān)督，加大了財(cái)務(wù)人員作弊的可能性，造成信息失真，不利于企業(yè)財(cái)務(wù)管理。管理人員素質(zhì)偏低、能力較差也是造成管理體制不健全的主要原因。財(cái)務(wù)制度的不完善使得反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的財(cái)務(wù)報(bào)告真實(shí)性都有待考察，既不利于公司在籌資過(guò)程中獲得其他金融機(jī)構(gòu)信任，也無(wú)助于企業(yè)做出準(zhǔn)確的項(xiàng)目分析以及投資決策，利潤(rùn)得不到保證。

（一）融資方式多元化

1.適度放寬股票市場(chǎng)限制

如今，嚴(yán)格的股票融資政策要求房地產(chǎn)企業(yè)只有在資產(chǎn)具有足夠規(guī)模、公司盈利數(shù)額達(dá)標(biāo)、企業(yè)內(nèi)部管理合理、項(xiàng)目政策完善的情況下，才有資格發(fā)行滬深股票。這對(duì)于大部分房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)是無(wú)法達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)，因此造成融資上的困難。所以，政府應(yīng)該適度放寬股票市場(chǎng)對(duì)資金籌集的限制，加大房地產(chǎn)企業(yè)獲得資金的可能性，這樣才能做到降低融資風(fēng)險(xiǎn)。

2.適度放寬債券市場(chǎng)限制

如今，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)債券市場(chǎng)的要求也十分苛刻，嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都很難通過(guò)長(zhǎng)期債券籌集到資金，這也嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)發(fā)展。所以，政府也要適度調(diào)整債券市場(chǎng)限制，提高房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行長(zhǎng)期債券的可能性，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)提供更加豐富的融資環(huán)境。同時(shí)，長(zhǎng)短期債券的相互結(jié)合也有利于房地長(zhǎng)企業(yè)籌措新資金，調(diào)整并改善資金結(jié)構(gòu)。

（二）提升工作人員素質(zhì)

人才引進(jìn)對(duì)于任何企業(yè)來(lái)說(shuō)都是必不可少的，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外，都要重視對(duì)人才的培養(yǎng)與開(kāi)發(fā)，確立正確的人才觀念，對(duì)學(xué)歷與經(jīng)驗(yàn)同等重視。同時(shí)，設(shè)立吸收人才的優(yōu)越條件也有很大的幫助，可以激發(fā)工作人員的工作熱情，提高工作效率。首先，必須保障職員在工資薪酬方面的利益，健全社會(huì)保障制度和職工福利制度，給職工強(qiáng)大的歸屬感，才能讓他們安心為企業(yè)效勞。其次，對(duì)員工定期培訓(xùn)提高其業(yè)務(wù)能力，及時(shí)接受最先進(jìn)的管理理念，發(fā)揚(yáng)創(chuàng)新精神，適當(dāng)采取獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，促進(jìn)員工之間相互競(jìng)爭(zhēng)，積極進(jìn)取。最后，非貨幣利也是一項(xiàng)很好的激勵(lì)措施，適時(shí)的非物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)可以恰到好處的刺激職員熱情，比如，對(duì)先進(jìn)工作者給予升職機(jī)會(huì)，可以刺激其他員工的欲望，讓他們更加努力為企業(yè)服務(wù)，創(chuàng)造更多效益。

（三）完善財(cái)務(wù)管理制度，提高執(zhí)行能力