序論：寫(xiě)作是一種深度的自我表達(dá)。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來(lái)了七篇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的流程范文，愿它們成為您寫(xiě)作過(guò)程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

一個(gè)完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目從開(kāi)始到竣工，大致可以分以下三大部分。

第一部分，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的準(zhǔn)備工作

在報(bào)行政機(jī)關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)院對(duì)待建項(xiàng)目進(jìn)行研究并制作報(bào)告書(shū)，應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù)和效果圖，并落實(shí)足夠的開(kāi)發(fā)資金。

第二部分，行政審批部分

根據(jù)我國(guó)當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的行政許可程序一般共分六個(gè)階段：1）選址定點(diǎn)；2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；3）初步設(shè)計(jì)及施工圖審查；4）規(guī)劃報(bào)建圖審查；5）施工報(bào)建；6）建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案。

一、選址定點(diǎn)階段。此階段一般辦理以下事項(xiàng)：

1、計(jì)委審查可行性研究報(bào)告和進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)。

2、國(guó)土資源局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。

3、建委辦理投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見(jiàn)書(shū)。

4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項(xiàng)目環(huán)保意見(jiàn)書(shū)（表）。

5、文化局、地震局、園林局、水利局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。

6、規(guī)劃部門(mén)辦理項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)。

二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

1、人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查。

2、國(guó)土資源局辦理土地預(yù)審。

3、公安消防支隊(duì)、公安交警支隊(duì)、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。

4、規(guī)劃部門(mén)對(duì)規(guī)劃總圖進(jìn)行評(píng)審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

5、規(guī)劃部門(mén)確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。

三、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)審查，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

1、規(guī)劃部門(mén)對(duì)初步設(shè)計(jì)的規(guī)劃要求進(jìn)行審查。

2、公安消防支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的消防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。

3、公安局交警支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的交通條件進(jìn)行審查。

4、人防辦對(duì)初步設(shè)計(jì)的人防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。

5、國(guó)土資源局進(jìn)行用地預(yù)審。

6、市政部門(mén)、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門(mén)對(duì)初步設(shè)計(jì)的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進(jìn)行審查。

7、建委制發(fā)初步設(shè)計(jì)批復(fù)，并對(duì)落實(shí)初步設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文件的要求進(jìn)行審查。

8、建委對(duì)施工圖設(shè)計(jì)文件進(jìn)行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見(jiàn)，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。

9、建委根據(jù)施工圖設(shè)計(jì)文件審查機(jī)構(gòu)發(fā)出的《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查報(bào)告》，發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書(shū)》。

四、規(guī)劃報(bào)建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

1、公安消防支隊(duì)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)審查。

2、人防辦進(jìn)行人防設(shè)施審查。

3、建委、市政部門(mén)、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對(duì)相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。

4、規(guī)劃部門(mén)對(duì)變更部分的規(guī)劃設(shè)計(jì)補(bǔ)充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費(fèi)后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（副本）。

五、施工報(bào)建階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

1、建設(shè)單位辦理施工報(bào)建登記。

2、建設(shè)方對(duì)工程進(jìn)行發(fā)包，確定施工隊(duì)伍。招標(biāo)類工程通過(guò)招標(biāo)確定施工隊(duì)伍，非招標(biāo)類工程直接發(fā)包。

3、建委組織職能部門(mén)對(duì)工程開(kāi)工條件進(jìn)行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。

六、商品房預(yù)售許可階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

由房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。

開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：

1、以下證明材料：

（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；

（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

2、開(kāi)發(fā)企業(yè)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級(jí)證書(shū)；

3、工程施工合同；

4、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說(shuō)明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。

七、建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

1、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站（機(jī)構(gòu)）對(duì)建設(shè)單位提供的竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告進(jìn)行備案審查。

2、財(cái)政部門(mén)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性收費(fèi)和基金進(jìn)行核實(shí)驗(yàn)收。

3、規(guī)劃部門(mén)、市政部門(mén)、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊(duì)、園林局以及其他需要參加驗(yàn)收的部門(mén)，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對(duì)相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行驗(yàn)收。規(guī)劃部門(mén)根據(jù)上述部門(mén)和本部門(mén)驗(yàn)收情況核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（正本）。

4、建委綜合各部門(mén)驗(yàn)收、審查意見(jiàn)，對(duì)符合審核標(biāo)準(zhǔn)和要求的，出具建設(shè)工程項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案證明；不符合標(biāo)準(zhǔn)或要求的，作退件處理并要求限期整改。

第三部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)屬初始登記階段

1、由房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。

2、開(kāi)發(fā)商應(yīng)提交材料：

（1）申請(qǐng)書(shū)；

（2）企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照；

（3）用地證明文件或者土地使用權(quán)證；

（4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；

（5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（6）施工許可證；

（7）房屋竣工驗(yàn)收資料

（8）房屋測(cè)繪成果；

篇(2)

關(guān)鍵詞：新時(shí)期；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；風(fēng)險(xiǎn)管理

中圖分類號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

1. 新時(shí)期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)

1.1國(guó)內(nèi)局勢(shì)變動(dòng)，政策方向調(diào)整

眾所周知，土地的所有權(quán)歸國(guó)家所有，因此，房地產(chǎn)公司要想對(duì)房地產(chǎn)予以開(kāi)發(fā)，就要先取得土地的使用權(quán)方可進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)活動(dòng)。而我國(guó)對(duì)土地的使用有著嚴(yán)格的規(guī)定，所以，房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，首要的風(fēng)險(xiǎn)就是如何取得土地的使用權(quán)。其次，國(guó)內(nèi)局勢(shì)的變化，政策方向的調(diào)整。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與周邊環(huán)境，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等都有著密切的關(guān)系。因而政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展變化十分的重視，并且針對(duì)不同的需要調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的政策與管理。

1.2項(xiàng)目分析不合理，經(jīng)濟(jì)環(huán)境難把握

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之前，企業(yè)往往會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行全方位的分析，明確開(kāi)發(fā)的內(nèi)容以及潛力等。在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行分析時(shí)，若房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有對(duì)項(xiàng)目的各方面予以綜合考慮，極易使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作埋下不必要的隱患。在實(shí)際的工作過(guò)程中，常見(jiàn)的項(xiàng)目分析不合理包括以下幾類情況。其一，對(duì)項(xiàng)目資本把握不正確。其二，融資渠道狹窄，難以滿足融資需要。其三，無(wú)法預(yù)見(jiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中可能出現(xiàn)的問(wèn)題，造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作中的風(fēng)險(xiǎn)增加。此外，未對(duì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境予以有效把握，也是造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的原因之一。

1.3經(jīng)營(yíng)策略有偏差，市場(chǎng)定位不準(zhǔn)確

企業(yè)要想得到長(zhǎng)足的發(fā)展，首要條件是制定切實(shí)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)策略，如果企業(yè)的經(jīng)營(yíng)策略出現(xiàn)偏差，那么經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)就不斷增加。經(jīng)營(yíng)策略對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展更是極其重要，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之前，企業(yè)會(huì)制定出完備的經(jīng)營(yíng)策略以指導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。而這些經(jīng)營(yíng)策略出現(xiàn)偏差，直接會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作的失敗。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司也應(yīng)明確自身在市場(chǎng)中的定位，從市場(chǎng)定位的角度出發(fā)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)予以全面完善。

1.4房產(chǎn)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，安全管理不到位

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最主要的問(wèn)題就是保障房屋建筑的質(zhì)量。因此，質(zhì)量問(wèn)題是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司關(guān)注的重點(diǎn)之一。與房屋工程質(zhì)量有關(guān)的包括工程的設(shè)計(jì)及工程的施工，其中，工程設(shè)計(jì)不合理、不科學(xué)會(huì)導(dǎo)致整個(gè)房屋建筑工程質(zhì)量的下降。而房屋建筑工程施工質(zhì)量難以保障，將對(duì)其今后投入使用的功能性等產(chǎn)生影響，致使劣質(zhì)房屋的出現(xiàn)。安全問(wèn)題是工程施工中的關(guān)鍵問(wèn)題，在施工中但凡出現(xiàn)安全事故，不僅會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)負(fù)面影響，同時(shí)還可能對(duì)施工人員的生命安全造成威脅，因而安全問(wèn)題也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中所存在的一大風(fēng)險(xiǎn)。

1.5 資金控制不到位，經(jīng)營(yíng)管理有缺陷

資金控制問(wèn)題是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中經(jīng)常遇到的問(wèn)題。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要大量的資金投入，因此在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，一旦資金供應(yīng)出現(xiàn)斷裂的不良現(xiàn)象，就導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的停滯。除了資金鏈供應(yīng)不到位外，工程施工成本預(yù)算不準(zhǔn)確，工程施工進(jìn)度難以高效控制等，均會(huì)使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的工作受到負(fù)面的影響。同時(shí)，鑒于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作是一項(xiàng)長(zhǎng)久而復(fù)雜的工作，因而需要強(qiáng)有力的監(jiān)督與管理，而當(dāng)前諸多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司由于工作重心設(shè)定的不同，造成房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理上出現(xiàn)缺陷。

2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理的流程

2.1風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商針對(duì)開(kāi)發(fā)的不同階段，在風(fēng)險(xiǎn)事故發(fā)生之前預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析。風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)，是開(kāi)發(fā)商通過(guò)可行性研究，了解客觀存在的各種風(fēng)險(xiǎn)，尋找可能導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)事故發(fā)生的各種因素；分析風(fēng)險(xiǎn)，是在風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上分析風(fēng)險(xiǎn)可能帶來(lái)的后果，為減少和預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生擬定方案。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別作為風(fēng)險(xiǎn)管理流程的第一步，是風(fēng)險(xiǎn)管理的基礎(chǔ)和關(guān)鍵。

2.2風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估是在對(duì)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的基礎(chǔ)上，分析項(xiàng)目存在的弱點(diǎn)、面臨的威脅、可能發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的概率、以及風(fēng)險(xiǎn)可能造成的負(fù)面影響程度。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，為減少投資失誤和風(fēng)險(xiǎn)，需要編制項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告。在編制報(bào)告的過(guò)程中，通過(guò)搜集豐富的資料和數(shù)據(jù)，對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行定性和定量的分析，將風(fēng)險(xiǎn)按照高低程度排序，編制風(fēng)險(xiǎn)列表進(jìn)行專題研究。根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的結(jié)果，開(kāi)發(fā)企業(yè)要采取相應(yīng)措施規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

2.3風(fēng)險(xiǎn)控制

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)控制，是投資主體在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中自覺(jué)控制風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)情況變化進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理策略的調(diào)整，主動(dòng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制。風(fēng)險(xiǎn)控制是風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃修正和提高的過(guò)程。隨著開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的展開(kāi)和深入，管理者要及時(shí)發(fā)現(xiàn)新出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)注由于時(shí)間變化引起風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的新變化，不斷調(diào)整方案，重新對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別、評(píng)價(jià)，修訂應(yīng)對(duì)措施，從而保證風(fēng)險(xiǎn)管理達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。

3.加強(qiáng)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理的措施

3.1重視可行性研究

可行性研究是開(kāi)發(fā)商對(duì)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目通過(guò)科學(xué)的分析，評(píng)價(jià)項(xiàng)目的可行性以及風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期活動(dòng)中不可缺少的階段。評(píng)價(jià)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否具有可行性，開(kāi)發(fā)商要研究宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展形式，在國(guó)家相關(guān)法律、政策等條例的許可范圍內(nèi)，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的供求需要，預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本、需求量、售價(jià)等，從而確定出計(jì)劃投資項(xiàng)目的類型、規(guī)模、銷售渠道。由于未來(lái)具有很多不確定因素，因此可行性研究階段也是蘊(yùn)藏風(fēng)險(xiǎn)最多的階段。在這個(gè)階段，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估是否客觀準(zhǔn)確，直接影響到開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成功與否。

3.2選擇最佳開(kāi)發(fā)區(qū)位

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目區(qū)位的選擇對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)起著舉足輕重的作用。通常從這幾個(gè)方面進(jìn)行最佳開(kāi)發(fā)區(qū)位的選擇：項(xiàng)目所處的具體地理位置；項(xiàng)目所在地的交通、商貿(mào)狀況及水電通達(dá)情況；項(xiàng)目所處區(qū)域未來(lái)的發(fā)展情況等。另外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的類型不同，其區(qū)位價(jià)值的決定因素就不同。如住宅項(xiàng)目要考慮交通是否便利，附近是否有學(xué)校、超市、醫(yī)院，治安是否良好等，消費(fèi)者對(duì)地段、位置、朝向等也有要求；寫(xiě)字樓則要求位于城市金融商貿(mào)的中心區(qū)；商鋪要考慮地段的增值潛力、商業(yè)氛圍等。開(kāi)發(fā)商還要密切關(guān)注未來(lái)環(huán)境變化對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的影響，在項(xiàng)目建成后確保此區(qū)域項(xiàng)目的價(jià)值不會(huì)下降。另外有些區(qū)位現(xiàn)在不理想，但城市的發(fā)展會(huì)使該區(qū)項(xiàng)目建成后有較高的增值可能。

3.3推進(jìn)企業(yè)的科學(xué)化、規(guī)范化、法制化管理建設(shè)

房地產(chǎn)企業(yè)要用科學(xué)、嚴(yán)格、規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)要求自己，通過(guò)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)知識(shí)的系統(tǒng)培訓(xùn)，強(qiáng)化員工風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)行法規(guī)和企業(yè)制度的學(xué)習(xí)，提高從業(yè)人員對(duì)“違法、違規(guī)”行為的識(shí)別能力，能有效減少職工由于工作的盲目性帶來(lái)的法律等風(fēng)險(xiǎn)。

3.4建立具有職業(yè)化的管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)企業(yè)的科學(xué)化、職業(yè)化、法制化管理模式，逐步實(shí)現(xiàn)企業(yè)資金的統(tǒng)一化、制度化、程序化管理，制定具有企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、工作程序和工作流程的標(biāo)準(zhǔn)化流程模式，建立現(xiàn)代的企業(yè)管理制度和管理程序，用質(zhì)量管理的八項(xiàng)原則規(guī)范企業(yè)管理行為。用規(guī)范化的管理體系，用標(biāo)準(zhǔn)的工作膜式、工作流程程序、制度規(guī)范職業(yè)行為，使得每項(xiàng)工作都有據(jù)可循，也就減少了不確定性和盲目性帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

結(jié)束語(yǔ)

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存在大量的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作極易帶來(lái)不良影響。因此，要結(jié)合實(shí)際環(huán)境，選擇合適的位置和物業(yè)類型，把握良好的開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)，制定風(fēng)險(xiǎn)管理流程，并作好風(fēng)險(xiǎn)預(yù)算，將風(fēng)險(xiǎn)降到最低，從而保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

參考文獻(xiàn)：

[1]朱航.論房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)與防范對(duì)策研究[D].西南財(cái)經(jīng)大學(xué)，2013.

篇(3)

［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)；供應(yīng)鏈；供應(yīng)鏈管理；核心競(jìng)爭(zhēng)力

1 商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程

在國(guó)內(nèi)的一般性教科書(shū)上，根據(jù)中國(guó)的國(guó)情和實(shí)際情況，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)分為可行性研究、前期工作、建設(shè)實(shí)施、營(yíng)銷和服務(wù)等4個(gè)階段。按照國(guó)際上傳統(tǒng)的經(jīng)典房地產(chǎn)著作，一般將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)分為以下8個(gè)階段：提出投資設(shè)想、投資設(shè)想細(xì)化、可行性研究、合同談判、簽署正式協(xié)議、工程建設(shè)、竣工投入與資產(chǎn)管理。

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目供應(yīng)鏈管理研究

依照上述兩個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模型并基于對(duì)其的分析，結(jié)合供應(yīng)鏈管理理論，建立如下圖所示房地產(chǎn)項(xiàng)目供應(yīng)鏈管理模型。

房地產(chǎn)項(xiàng)目供應(yīng)鏈管理模型 1 模型基本說(shuō)明

該模型不是直線供應(yīng)鏈，而是橫向和縱向交叉的網(wǎng)絡(luò)供應(yīng)鏈模型，決策、計(jì)劃和營(yíng)銷不僅是供應(yīng)鏈中的一個(gè)環(huán)節(jié)或流程，而且這個(gè)流程對(duì)其他3個(gè)流程始終產(chǎn)生影響。4個(gè)流程在職能內(nèi)容上是緊密相關(guān)的，不僅互為補(bǔ)充，而且在一些情況下甚至是互相滲透的。所以，4個(gè)流程雖處在供應(yīng)鏈上的不同位置，但是它們之間互相“牽引”，形成了一個(gè)有機(jī)的管理創(chuàng)造系統(tǒng)，從而生產(chǎn)出符合市場(chǎng)需要的有價(jià)值的房地產(chǎn)產(chǎn)品。 2 模型的四個(gè)基本流程

模型包括4個(gè)基本流程模塊：決策、計(jì)劃和營(yíng)銷，土地和資金的獲取，工程建設(shè)管理和運(yùn)營(yíng)管理，其中，土地和資金的獲取，工程建設(shè)管理和運(yùn)營(yíng)管理這3個(gè)流程通過(guò)決策、計(jì)劃和營(yíng)銷這個(gè)流程進(jìn)行協(xié)調(diào)和統(tǒng)一。

決策、計(jì)劃和營(yíng)銷：指的是商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的整體決策和營(yíng)銷管理活動(dòng)，包含開(kāi)發(fā)方式的決策，產(chǎn)品創(chuàng)意，開(kāi)發(fā)流程與合作伙伴的確定，銷售策略的制定等，其中也包含支持性的運(yùn)作管理，如：確定商業(yè)房地產(chǎn)房型結(jié)構(gòu)，布置方式和數(shù)量，具體開(kāi)發(fā)計(jì)劃進(jìn)度，銷售方式等。

土地和資金的獲取：指的是土地和資金的獲取方式。土地的獲取主要是根據(jù)土地出讓方的要求來(lái)決定；資金的融通更加復(fù)雜，隨著我國(guó)金融市場(chǎng)的完善，資金來(lái)源渠道的多樣化，采用何種方式獲取資金是房地產(chǎn)企業(yè)亟待研究的問(wèn)題。土地和資金可以看做是房地產(chǎn)產(chǎn)品的“原材料”，如何“采購(gòu)”至為關(guān)鍵。

工程建設(shè)管理：指的是項(xiàng)目的勘察、規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程施工管理。勘察包括地形測(cè)量、工程地質(zhì)和水文勘察；規(guī)劃設(shè)計(jì)包括項(xiàng)目的整體布局，造型選擇，與周邊配套設(shè)施的結(jié)合，施工圖設(shè)計(jì)等；施工包括施工單位、監(jiān)理單位的選擇，質(zhì)量、進(jìn)度和資金的控制，竣工驗(yàn)收和移交等。相對(duì)來(lái)說(shuō)這個(gè)流程技術(shù)性最強(qiáng)，也比較容易控制。

運(yùn)營(yíng)管理：可以用四個(gè)統(tǒng)一來(lái)概括，就是統(tǒng)一招商、統(tǒng)一營(yíng)銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督和統(tǒng)一物業(yè)管理。這個(gè)流程處于整個(gè)流程的末端，但遠(yuǎn)不意味著結(jié)束。商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的價(jià)值不僅體現(xiàn)在房地產(chǎn)產(chǎn)品的制造上，而且很大一部分體現(xiàn)在對(duì)項(xiàng)目的管理經(jīng)營(yíng)上，所以運(yùn)營(yíng)管理流程是非常重要的。

3 房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈管理研究

隨著市場(chǎng)的成熟、資源的緊缺和競(jìng)爭(zhēng)的加劇，開(kāi)發(fā)商若想可持續(xù)發(fā)展則必須根據(jù)企業(yè)和環(huán)境的特點(diǎn)，去發(fā)現(xiàn)、挖掘、整合內(nèi)部資源和外部資源，運(yùn)用供應(yīng)鏈管理理論培育自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力，通過(guò)建立戰(zhàn)略聯(lián)盟的方式處理好合作伙伴相關(guān)行業(yè)關(guān)系，使得整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程的系統(tǒng)優(yōu)化以達(dá)到控制和降低成本的目的，成功獲取核心競(jìng)爭(zhēng)力。 1 建立房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈管理成本控制系統(tǒng)

按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程從商品房的形成到向用戶交付使用商品房需經(jīng)過(guò)商品房生產(chǎn)準(zhǔn)備、商品房生產(chǎn)和商品房銷售三個(gè)階段，通過(guò)供應(yīng)鏈進(jìn)行成本管理，開(kāi)發(fā)商在不同的階段成本控制側(cè)重點(diǎn)應(yīng)有所不同。為了便于成本分析，簡(jiǎn)單地把商品房建造前后作為劃分界限，將整個(gè)房地產(chǎn)供應(yīng)鏈劃分為上游、開(kāi)發(fā)商核心企業(yè)和下游，成本也相應(yīng)劃分為上游成本、開(kāi)發(fā)商內(nèi)部成本和下游成本，進(jìn)一步細(xì)化得出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的供應(yīng)鏈成本控制模型。 轉(zhuǎn)貼于

供應(yīng)鏈成本控制的最終目標(biāo)就是控制用戶成本，使其盡可能最小化來(lái)獲取最大利潤(rùn)，以較低的成本向用戶提供同等的價(jià)值或以同樣的成本向用戶提供更多的價(jià)值，特別是有助于實(shí)現(xiàn)用戶所看重的核心價(jià)值。最有競(jìng)爭(zhēng)力的房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈不僅應(yīng)使項(xiàng)目總成本優(yōu)化，而且使房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的特征體現(xiàn)在用戶看重的核心價(jià)值上，還要體現(xiàn)在商品房保值、增值和對(duì)用戶新需求的預(yù)測(cè)、識(shí)別和滿足上，從而使房地產(chǎn)企業(yè)獲取持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)基礎(chǔ)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

2 做全程供應(yīng)鏈的管理者

全程供應(yīng)鏈管理的實(shí)質(zhì)就是為了快速響應(yīng)客戶的快速變化，有效縮短客戶到供應(yīng)商的響應(yīng)周期，從而迅速并準(zhǔn)確的滿足客戶的個(gè)性化需求。全程供應(yīng)鏈管理重新進(jìn)行了供應(yīng)鏈的分工，合作、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)、利益共享的經(jīng)營(yíng)模式，企業(yè)的工作重心轉(zhuǎn)移到整合供應(yīng)鏈內(nèi)部資源，判定供應(yīng)鏈的內(nèi)部分工標(biāo)準(zhǔn)，分配價(jià)值活動(dòng)，傳遞需求信息，制定供應(yīng)鏈管理的整體戰(zhàn)略。

開(kāi)發(fā)商主要是通過(guò)土地取得、市場(chǎng)分析等措施而取得投資收益。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中開(kāi)發(fā)商必須通過(guò)與房地產(chǎn)供應(yīng)鏈的各組成部分進(jìn)行討價(jià)還價(jià)，從而取得本身利益的最大化。隨著土地供應(yīng)的市場(chǎng)化、房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈化，市場(chǎng)逐步向買(mǎi)方轉(zhuǎn)化，房地產(chǎn)企業(yè)在繼續(xù)依靠供應(yīng)鏈內(nèi)部的優(yōu)勢(shì)地位獲得利潤(rùn)的基礎(chǔ)上，需要向滿足消費(fèi)者日益變化的個(gè)性化需求轉(zhuǎn)移來(lái)保證既得利益不受損害。這就要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)變思維和經(jīng)營(yíng)方式，站在全程供應(yīng)鏈管理者的角度，從房地產(chǎn)供應(yīng)鏈的內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向與其他房地產(chǎn)供應(yīng)鏈的競(jìng)爭(zhēng)，與設(shè)計(jì)商、承建商、供應(yīng)商以及通往最終客戶的下游環(huán)節(jié)結(jié)成伙伴關(guān)系。

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［1］馬士華，林勇，陳志祥.供應(yīng)鏈管理［M］.北京：機(jī)械工業(yè)出版社，2000.

篇(4)

關(guān)鍵詞：低碳經(jīng)濟(jì)；房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；影響

我國(guó)是世界上最大碳排放國(guó)家之一，能源危機(jī)日益嚴(yán)重，促使我國(guó)越加重視低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)主要組成因素，但低碳經(jīng)濟(jì)的利用將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生很大的影響。所以，合理利用低碳經(jīng)濟(jì)，順應(yīng)時(shí)展需求是至關(guān)重要的。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中應(yīng)用低碳經(jīng)濟(jì)，需要房地產(chǎn)行業(yè)的重視和消費(fèi)者的認(rèn)可，從而實(shí)現(xiàn)低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

一、低碳經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的不利影響

1.增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本

低碳經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)提出的最重要標(biāo)準(zhǔn)和要求就是節(jié)能減排。但目前房地產(chǎn)開(kāi)況來(lái)看，大部分開(kāi)發(fā)單位將精力放在怎樣利用房地產(chǎn)增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模上。與此同時(shí)，房地產(chǎn)設(shè)計(jì)人員通常注重房地產(chǎn)分配設(shè)計(jì)方案，忽視低碳經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展所造成的影響。但，我國(guó)低碳經(jīng)濟(jì)觀念出現(xiàn)較晚，沒(méi)有系統(tǒng)的低碳技術(shù)，造成節(jié)能減排材料價(jià)格的提升，增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不得不以高價(jià)購(gòu)買(mǎi)，增加其投資資本，造成了房地產(chǎn)低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展不能順利進(jìn)行；低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展工作單一性強(qiáng)，也導(dǎo)致了房地產(chǎn)建設(shè)發(fā)展不能充分發(fā)揮其指導(dǎo)作用。低碳經(jīng)濟(jì)最核心的內(nèi)容就是利用新能源、新技術(shù)、新材料，但這這幾方面我國(guó)還存在嚴(yán)重不足，導(dǎo)致我國(guó)在最短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展是很困難的。

2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)缺乏質(zhì)量控制體系

在房地產(chǎn)建設(shè)工作管理過(guò)程中，應(yīng)與低碳經(jīng)濟(jì)相結(jié)合，進(jìn)行系統(tǒng)研究分析，及時(shí)對(duì)不合理的地方進(jìn)行調(diào)整，進(jìn)而為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)符合低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求提供保障。但就目前的發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位并沒(méi)有將工程質(zhì)量控制工作放在實(shí)際管理工作中，利用低碳經(jīng)濟(jì)方法和原來(lái)設(shè)計(jì)存在很大的差別，也因缺乏質(zhì)量監(jiān)測(cè)工具和方法，限制了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作，阻礙了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作順利開(kāi)展。

3.導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提高房?jī)r(jià)

隨著低碳經(jīng)濟(jì)逐漸深入房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)中，給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商造成了大量成本投入，與此同時(shí)，低碳經(jīng)濟(jì)的局限性，也造成相應(yīng)土地價(jià)值發(fā)生變化。這樣的社會(huì)背景下，開(kāi)發(fā)商就此會(huì)為了保障自身經(jīng)濟(jì)利益，將低碳化和綠色環(huán)保當(dāng)做主要銷售亮點(diǎn)，抬高房?jī)r(jià)。最終造成了大多數(shù)的消費(fèi)者由于房?jī)r(jià)過(guò)高而放棄購(gòu)防欲望，嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)行業(yè)順利發(fā)展。

二、低碳經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的有利影響

1.調(diào)整了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)低碳經(jīng)濟(jì)不但推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)順應(yīng)時(shí)展要求，同時(shí)也調(diào)整了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)準(zhǔn)入門(mén)檻低，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不是很合理，但低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，彌補(bǔ)了這方面的不足，加強(qiáng)了房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)勝劣汰。更好順應(yīng)時(shí)展需求，加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)是必要的。所以，各大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，可以將眼光放在建筑質(zhì)量和環(huán)保性能等方面，為進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)期性的發(fā)展提供保障。

2.有效實(shí)現(xiàn)了節(jié)能降耗低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促使我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)向節(jié)能化方向發(fā)展。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中使用的建筑施工設(shè)備和建筑材料非常巨大，但低碳經(jīng)濟(jì)要求在房地產(chǎn)建筑施工中應(yīng)遵循低碳化，利用低碳經(jīng)濟(jì)進(jìn)行房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)，促使其主動(dòng)應(yīng)用低碳新設(shè)備、新技術(shù)、新材料，這種情況下，不僅降低其建筑施工消耗，還達(dá)到節(jié)能減排的理想標(biāo)準(zhǔn)。3.有利于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期性發(fā)展目前，低碳經(jīng)濟(jì)觀念已經(jīng)深入人心，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)中，合理融入低碳經(jīng)濟(jì)，也更能滿足消費(fèi)者的需求。開(kāi)發(fā)商將低碳經(jīng)濟(jì)合理的運(yùn)用到房地產(chǎn)建設(shè)中，不僅可以有效的避免開(kāi)發(fā)商為自身的經(jīng)濟(jì)利益提高房?jī)r(jià)問(wèn)題，也保證了房屋建筑物的品質(zhì)。所以，低碳經(jīng)濟(jì)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)期性發(fā)展有很大的促進(jìn)作用。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中利用低碳經(jīng)濟(jì)的有效措施

1.合理規(guī)劃房地產(chǎn)項(xiàng)目的戶型布局

目前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)通常采用粗放式經(jīng)營(yíng)模式，開(kāi)發(fā)商主要重視經(jīng)濟(jì)利益，不考慮消費(fèi)者真正需求，忽視低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求等，例如，在臥室、樓道等面積過(guò)大問(wèn)題，加大了資源的浪費(fèi)情況。另外，開(kāi)發(fā)商為了加快資金的回收速度，通常情況下并不參與室內(nèi)裝修。但業(yè)主在進(jìn)行室內(nèi)裝修中，導(dǎo)致大量的人力、物力和財(cái)力的浪費(fèi)，與低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求相悖離。所以，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)重視提高自身開(kāi)發(fā)質(zhì)量，利用低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展理念，充分發(fā)揮低碳經(jīng)濟(jì)作用，合理做好每個(gè)戶型的設(shè)計(jì)工作，適當(dāng)調(diào)整房屋比例，將消費(fèi)者實(shí)際需求和自身利益相結(jié)合，最終實(shí)現(xiàn)低碳裝修。

2.積極倡導(dǎo)低碳式生活

低碳經(jīng)濟(jì)快速實(shí)現(xiàn)，就要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位加強(qiáng)各部門(mén)工作對(duì)低碳經(jīng)濟(jì)觀念的認(rèn)識(shí)，為消費(fèi)者更好的講解低碳經(jīng)濟(jì)，讓消費(fèi)者充分了解低碳經(jīng)濟(jì)所產(chǎn)生的利益，以獲取消費(fèi)者支持；讓消費(fèi)者從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度來(lái)支持低碳房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，進(jìn)一步為低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供有利條件。

3.規(guī)定項(xiàng)目流程設(shè)計(jì)

在房地產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)中，應(yīng)結(jié)合低碳經(jīng)濟(jì)的具體要求，建立合理設(shè)計(jì)流程，制定明確的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)規(guī)范。制定規(guī)范設(shè)計(jì)圖紙，進(jìn)而保證環(huán)保設(shè)計(jì)順利進(jìn)行。對(duì)設(shè)計(jì)過(guò)程中主要強(qiáng)調(diào)和重要設(shè)計(jì)部分制定專門(mén)管理措施。將房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)設(shè)計(jì)理念與設(shè)計(jì)者詳細(xì)溝通，促使每個(gè)設(shè)計(jì)人員達(dá)到一致的設(shè)計(jì)理念。根據(jù)低碳經(jīng)濟(jì)設(shè)計(jì)理念和要求，設(shè)立規(guī)范的設(shè)計(jì)流程，從而達(dá)到低碳經(jīng)濟(jì)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。比如在設(shè)計(jì)對(duì)雨水回用設(shè)施，既需要考慮場(chǎng)地內(nèi)雨水具體情況，又需要景觀設(shè)計(jì)人員提供用水?dāng)?shù)據(jù)等，所以制定規(guī)范設(shè)計(jì)流程，順應(yīng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)設(shè)計(jì)需求是必要的。

四、結(jié)論

保障人類生存環(huán)境質(zhì)量和維護(hù)自然環(huán)境發(fā)展，發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)是至關(guān)重要的。基于低碳經(jīng)濟(jì)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中存在雙重影響，低能源消耗將成為未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，所以，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)加強(qiáng)有利影響作用，合科學(xué)合理的調(diào)整其不利影響，為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和低碳經(jīng)濟(jì)的更好發(fā)展保駕護(hù)航。

參考文獻(xiàn)：

[1]趙潔.論低碳經(jīng)濟(jì)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響[J].工程經(jīng)濟(jì),2015(1):92-96.

篇(5)

[關(guān)鍵詞] 投資控股架構(gòu) 單層控股 多層控股 境內(nèi)控股 境外控股

從不同的角度出發(fā),投資控股架構(gòu)可以有多種分類。根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍存在的各種控股架構(gòu),本文將從直接投資者所在地、控股層次二個(gè)角度分析各種控股架構(gòu)的優(yōu)勢(shì)及其所需考慮的問(wèn)題,協(xié)助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理層了解當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)各種投資控股架構(gòu)的利弊。以便房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)(本文指有限責(zé)任公司)選擇適合自己的控股架構(gòu)。

一、按直接投資者所在地劃分

按直接投資者所在地劃分可分為境內(nèi)控股和境外控股兩種。境內(nèi)控股是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及其母公司(控股公司)均在境內(nèi)。境外控股是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在境內(nèi)但其母公司(控股公司)在境外。

第一、境內(nèi)控股

1.優(yōu)勢(shì)

(1)公司投資設(shè)立和撤出的流程和要求較為簡(jiǎn)單,無(wú)需經(jīng)過(guò)商務(wù)部或外經(jīng)貿(mào)部門(mén)審批;(2)所采用的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和制度較統(tǒng)一;(3)控股公司收取的股息,無(wú)需再繳納企業(yè)所得稅;(4)無(wú)需涉及外匯、外債等管理問(wèn)題。

2.需考慮的問(wèn)題

(1)不便于境外戰(zhàn)略性投資者參與;(2)境外融資方式受限,僅能通過(guò)境內(nèi)機(jī)構(gòu)尋求借款;(3)運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)中涉及的當(dāng)?shù)囟愘M(fèi)可能較多;(4)境內(nèi)控股公司對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得需繳納企業(yè)所得稅,但可按實(shí)際情況進(jìn)行稅務(wù)籌劃。

3.主要商業(yè)考慮

(1)便于引入境內(nèi)戰(zhàn)略性投資者,但境外投資者參與投資需要經(jīng)過(guò)商務(wù)部或外貿(mào)部門(mén)審批;(2)便于境內(nèi)上市;(3)運(yùn)營(yíng)、管理成本可能較低。

4.相關(guān)法規(guī)規(guī)定

內(nèi)資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)立的審批程序簡(jiǎn)單,無(wú)需經(jīng)過(guò)外經(jīng)貿(mào)部門(mén)審批,亦無(wú)需申請(qǐng)外匯登記。

5.財(cái)務(wù)管理要求

(1)投資控股公司和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可按中國(guó)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則編制財(cái)務(wù)報(bào)表,不需采用不同的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則;(2)財(cái)務(wù)核算系統(tǒng)需滿足不同會(huì)計(jì)制度核算的要求。

6.收回投資

(1)股息分派不涉及企業(yè)所得稅;(2)在企業(yè)清算或股權(quán)轉(zhuǎn)讓的審批上,內(nèi)資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的自行清算或股權(quán)轉(zhuǎn)讓無(wú)須經(jīng)當(dāng)?shù)厣虅?wù)部門(mén)或外經(jīng)貿(mào)部門(mén)的審批,程序方面較外資企業(yè)簡(jiǎn)單,時(shí)間花費(fèi)較短;(3)在企業(yè)清算的稅務(wù)處理方面,企業(yè)清算所得=企業(yè)的全部資產(chǎn)可變現(xiàn)價(jià)值或者交易價(jià)格―資產(chǎn)凈值―清算費(fèi)用―相關(guān)稅費(fèi);投資方企業(yè)從被清算企業(yè)分得的剩余資產(chǎn),其中相當(dāng)于從被清算企業(yè)累計(jì)未分配利潤(rùn)和累計(jì)盈余公積中應(yīng)當(dāng)分得的部分,應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為股息所得(免予繳納企業(yè)所得稅);剩余資產(chǎn)減除上述股息所得后的余額,超過(guò)或者低于投資成本的部分,應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資方投資資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或者損失。投資方應(yīng)分別就投資資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失繳納企業(yè)所得稅或按照稅法規(guī)定在企業(yè)所得稅稅前扣除;(4)在控股公司對(duì)內(nèi)資企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅務(wù)處理方面,企業(yè)股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓所得應(yīng)并入企業(yè)的應(yīng)納稅所得,依法繳納企業(yè)所得稅;企業(yè)股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓所得或損失是指企業(yè)因收回、轉(zhuǎn)讓或清算處置股權(quán)投資的收入減除股權(quán)投資成本后的余額;“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)”屬于印花稅納稅憑證,因此,股權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)就股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同金額的0.05%繳納印花稅;股權(quán)轉(zhuǎn)讓不用繳納增值稅和營(yíng)業(yè)稅;(5)內(nèi)資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)清算后不涉及外匯監(jiān)管問(wèn)題。

第二、境外控股

1.優(yōu)勢(shì)

(1)便于境外股權(quán)轉(zhuǎn)讓及向境外借款;(2)便于利用境外先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn),提高企業(yè)資質(zhì);(3)可將稅后利潤(rùn)分配給境外投資者;(4)運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)中涉及的當(dāng)?shù)囟愘M(fèi)較少;(5)境外股權(quán)轉(zhuǎn)讓無(wú)需境內(nèi)審批機(jī)構(gòu)的審批且不涉及中國(guó)稅務(wù)。

2.需考慮的問(wèn)題

境外控股公司需考慮的是:對(duì)外投資的政策及對(duì)收取境外股息收入的稅務(wù)規(guī)定。

境內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需考慮的是:(1)公司投資設(shè)立和撤出的流程較為復(fù)雜且要求較高;(2)外匯管理部分明令禁止“返程投資”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),在股權(quán)轉(zhuǎn)讓給境內(nèi)公司時(shí),是否符合《10號(hào)令》的規(guī)定,需考慮是否屬“返程投資”(3)受到外經(jīng)貿(mào)部門(mén)審核、外匯外債登記方面的較多限制;(4)適用的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和制度與境外控股公司可能不同,需適當(dāng)調(diào)整配合;(5)對(duì)境外支付款項(xiàng)時(shí),扣繳相關(guān)稅負(fù),但可進(jìn)行稅務(wù)籌劃;(6)與戰(zhàn)略投資者合作時(shí),注入到境外控股公司的相關(guān)融資資金只能以權(quán)益性投資匯入(一般為增資)到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),且需要有較長(zhǎng)的審批時(shí)間,影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金使用效率。

3.主要商業(yè)考慮

(1)便于引入境外戰(zhàn)略性投資者,但境內(nèi)投資者參與投資可能會(huì)形成“返程投資”,具體實(shí)施需要考慮是否符合《10號(hào)令》的要求;(2)便于境外上市;(3)運(yùn)營(yíng)、管理成本較高,需考慮境外控股公司當(dāng)?shù)氐臓I(yíng)商環(huán)境、可能產(chǎn)生額外的設(shè)立和營(yíng)運(yùn)成本。

4.相關(guān)法規(guī)規(guī)定

(1)外資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)立程序較內(nèi)資企業(yè)復(fù)雜,需外經(jīng)貿(mào)部門(mén)審批,在商務(wù)部備案。(2)申請(qǐng)?jiān)O(shè)立房地產(chǎn)公司,應(yīng)先取得土地使用權(quán)、房地產(chǎn)建筑物所有權(quán)、或已與土地管理部門(mén)、土地開(kāi)發(fā)商/房地產(chǎn)建筑物所有人簽訂土地使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)的預(yù)約出讓/購(gòu)買(mǎi)協(xié)議;(3)境外投資者通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓及其他方式并購(gòu)境內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),或收購(gòu)合資企業(yè)中方股權(quán)的,須妥善安置職工,處理銀行債務(wù)、并以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓金;(4)外資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企注冊(cè)資本金未全部繳付的,未取得《國(guó)有土地使用證》的,或開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金未達(dá)到項(xiàng)目投資總額35%的,不得辦理境內(nèi)、境外貨款,外匯管理部門(mén)不予批準(zhǔn)該企業(yè)的外匯借款結(jié)匯;(5)外資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的中外投資各方,不得以任何形式訂立保證憑證一方固定回報(bào)或變相固定回報(bào)的條款。

5.財(cái)務(wù)管理要求

(1)投資控股公司和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因地域不同可能需采用不同的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則編制財(cái)務(wù)報(bào)表;(2)財(cái)務(wù)核算系統(tǒng)需滿足不同會(huì)計(jì)制度核算的要求。

6.收回投資

(1)股息分派需為境外控股公司代扣繳10%的預(yù)提所得稅(具體適用稅率視境外控股公司當(dāng)?shù)嘏c中國(guó)收協(xié)議而定);(2)在企業(yè)清算或股權(quán)轉(zhuǎn)讓的審批方面,外資企業(yè)在境內(nèi)的自行清算或股權(quán)轉(zhuǎn)讓須經(jīng)當(dāng)?shù)厣虅?wù)部門(mén)或外經(jīng)貿(mào)部門(mén)的審批,程序方面較為復(fù)雜,時(shí)間花費(fèi)較長(zhǎng);若將境外控股公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓予中國(guó)境內(nèi)其他公司,商務(wù)部或外經(jīng)貿(mào)部門(mén)可能將其視為《10號(hào)令》所指的規(guī)避對(duì)于通過(guò)設(shè)立境外特殊目的公司監(jiān)管;外資企業(yè)境外最終控股公司可考慮在境外轉(zhuǎn)讓境外直接控股公司,因不涉及中國(guó)境內(nèi)企業(yè)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓,所以無(wú)需境內(nèi)商務(wù)部門(mén)或外經(jīng)貿(mào)部門(mén)的審批,但可能需考慮境外最終控股公民所在地的相關(guān)規(guī)定;(3)在企業(yè)清算的稅務(wù)處理方面,外資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)清算的具體計(jì)算方式與內(nèi)資企業(yè)相同,但視同股息所得和投資資產(chǎn)讓所得部分按稅收協(xié)定的優(yōu)惠稅率或10%的企業(yè)所得稅稅率為境外控股公司代扣繳預(yù)提所得稅;(4)在控股公司對(duì)外資企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅務(wù)處理方面,境內(nèi)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的具體稅務(wù)處理與內(nèi)資企業(yè)相同;可以考慮通過(guò)轉(zhuǎn)讓其境外越位控股公司的股權(quán),避免涉及中國(guó)的各項(xiàng)稅負(fù),但需考慮境外控股公司所在地的稅務(wù)影響;(5)在外匯監(jiān)管方面,清算所得或投資方股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得人民幣須經(jīng)主管外匯管理局批準(zhǔn)后,向有關(guān)金融機(jī)構(gòu)購(gòu)匯匯出;企業(yè)清算需到主管外匯管理部門(mén)注銷外匯登記及外債登記(如有)。

二、按控股架構(gòu)層次劃分

按控股架構(gòu)層次劃分可分為單層控股和多層控股。單層控股是指母公司直接對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資。多層控股是指母公司對(duì)直接控股公司投資,直接控股公司再對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資。

第一、單層控股

1.優(yōu)勢(shì)

(1)投資架構(gòu)直接、簡(jiǎn)單;(2)節(jié)省運(yùn)營(yíng)成本;(3)運(yùn)營(yíng)利潤(rùn)可直接分配給最終控股公司;(4)以母公司作為房地產(chǎn)集團(tuán)中心,有利于整合各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的實(shí)力,提高集團(tuán)貸款授信的融資能力,未來(lái)亦有機(jī)會(huì)成為集團(tuán)的財(cái)務(wù)中心,從事集團(tuán)內(nèi)的融資,有利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資。

2.需考慮的問(wèn)題

(1)須考慮投資及管理過(guò)于集中在一家公司時(shí)的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn);(2)當(dāng)境外戰(zhàn)略性投資者對(duì)單一項(xiàng)目有投資興趣時(shí),需通過(guò)商務(wù)部或外經(jīng)貿(mào)部門(mén)審核,資金進(jìn)入到房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)企業(yè)所需的時(shí)間較長(zhǎng);(3)境內(nèi)控股公司需取得銀監(jiān)會(huì)的批準(zhǔn),才能從事相關(guān)集團(tuán)內(nèi)企業(yè)間資金拆借的經(jīng)營(yíng)行為。

第二、多層控股

1.優(yōu)勢(shì)

(1)可以相對(duì)分散單一控股公司的風(fēng)險(xiǎn);(2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之間互相受商業(yè)、法律等的牽連較少;(3)當(dāng)直接控股地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),得有利吸引境外戰(zhàn)略性投資者。

2.需考慮的問(wèn)題

(1)投資架構(gòu)相對(duì)復(fù)雜,集團(tuán)運(yùn)營(yíng)成本相對(duì)較大;(2)可能因直接控股公司本身的虧損而影響地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)向母公司分派。

三、境、內(nèi)外控股架構(gòu)結(jié)合控股架構(gòu)層次分析

1.境內(nèi)控股且單層控股

(1)以內(nèi)資控股公司作為直接投資者,設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的單層控股模式,相關(guān)的商業(yè)考慮、相關(guān)法規(guī)要求、設(shè)立流程、運(yùn)營(yíng)成本、稅務(wù)成本及收回投資等具體分析請(qǐng)參見(jiàn)上文關(guān)于境內(nèi)控股的部分;(2) 由于其控股公司在境內(nèi),便于集團(tuán)在境內(nèi)上市以及吸引境內(nèi)的戰(zhàn)略性投資者對(duì)于集團(tuán)整體或單一項(xiàng)目進(jìn)行投資;(3)可以考慮控股公司擔(dān)當(dāng)集團(tuán)內(nèi)部的融資中心,從事集團(tuán)企業(yè)間的資金拆借,但需取得銀監(jiān)會(huì)的批準(zhǔn)。

2.境內(nèi)控股且多層控股

母公司及直接控股公司均在境內(nèi),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為內(nèi)資企業(yè):(1)相關(guān)的商業(yè)考慮、相關(guān)法規(guī)要求、設(shè)立流程、運(yùn)營(yíng)成本、稅務(wù)成本及收回投資等具體分析請(qǐng)參見(jiàn)上文關(guān)于境內(nèi)控股的部分;(2)房地產(chǎn)開(kāi)展企業(yè)的利潤(rùn)將愛(ài)到兩層提取法定公積金的影響,更多的利潤(rùn)被留存在中國(guó)境內(nèi)。

母公司在境外,直接控股公司的境內(nèi),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為內(nèi)資企業(yè):①相關(guān)的商業(yè)考慮、相關(guān)法律要求、設(shè)立流程、運(yùn)營(yíng)成本、稅務(wù)成本及收回投資等具體分析請(qǐng)參見(jiàn)上文于境內(nèi)控股的部分,另外需考慮直接控股公司的再投資需要符合《6號(hào)令》的相關(guān)規(guī)定;②若境內(nèi)控股公司不是房地產(chǎn)發(fā)企業(yè)可以借外債,但境內(nèi)控股公司不得擅自更改外債用途;③房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)將受到兩層提取法定公積金的影響,更多的利潤(rùn)被留存在中國(guó)境內(nèi)。

3.境外控股且單層控股

(1)以外資控股公司作為直接投資者,設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的單層控股模式,相關(guān)的商業(yè)考慮、相關(guān)法規(guī)要求、設(shè)立流程、運(yùn)營(yíng)成本、稅務(wù)成本及收回投資等具體分析請(qǐng)參見(jiàn)上文關(guān)于境外控股的部分;(2)由于其控股公司在境外,便于集團(tuán)在境外上市以及吸引境外投資者整個(gè)集團(tuán)進(jìn)行投資;(3)若境外的戰(zhàn)略性投資者僅對(duì)集團(tuán)單一項(xiàng)目有投資興趣,則涉及較復(fù)雜的操作的流程;(4)控股公司由于在境外,將無(wú)法擔(dān)當(dāng)集團(tuán)內(nèi)部的融資中心,從事集團(tuán)內(nèi)企業(yè)間的資金拆借;(5)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)分配給母公司時(shí)需繳納預(yù)提所得稅。

4.境外控股且多層控股

母公司及直接控股公司均在境外,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為外資企業(yè):(1)以外資控股人司作為直接投資者,設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的單層控股模式,相關(guān)的商業(yè)考慮、法規(guī)要求、設(shè)立流程、運(yùn)營(yíng)成本,稅務(wù)成本及收回投資等具體分析請(qǐng)參見(jiàn)上文于境外控股的部分;(2)便于集團(tuán)在境外上市;(3)便于境外的戰(zhàn)略性投資者對(duì)于集團(tuán)整體或者單一項(xiàng)目進(jìn)行投資;(4)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)將受到一層提取法定積金的影響。

參考文獻(xiàn):

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篇(6)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；風(fēng)險(xiǎn)類型；問(wèn)題；措施

中圖分類號(hào)：TU712 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2014）08-00-01

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)在于開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后的結(jié)果與預(yù)期收益的差別，目前在新時(shí)期市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)有很多種，而如何做好風(fēng)險(xiǎn)防范，對(duì)于一個(gè)企業(yè)的生存發(fā)展來(lái)說(shuō)十分重要，以下將展開(kāi)詳細(xì)探討。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)存在的風(fēng)險(xiǎn)類型和風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因

1.環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。環(huán)境因素的影響包括自然災(zāi)害，政策的不穩(wěn)定性。在自然災(zāi)害方面，由于自然因素的不確定性，如地震、風(fēng)暴等因素都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目造成破壞，使得投資商必須承受經(jīng)濟(jì)損失。同時(shí)因?yàn)閲?guó)家的國(guó)民經(jīng)濟(jì)的調(diào)控和相應(yīng)的政治經(jīng)濟(jì)政策法律調(diào)整會(huì)給房地產(chǎn)投資帶來(lái)無(wú)形的損失。國(guó)家制定土地政策、金融政策、稅收政策的變化對(duì)投資商對(duì)項(xiàng)目的成本投資造成波動(dòng)和不確定性。

2.技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)。科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步、建設(shè)材料、技術(shù)結(jié)構(gòu)的變動(dòng)給房地產(chǎn)項(xiàng)目投資帶來(lái)的投資風(fēng)險(xiǎn)為技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)。例如科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步導(dǎo)致建筑材料、施工技術(shù)、建筑風(fēng)格在不斷的更新?lián)Q代，而跟不上時(shí)展要求的項(xiàng)目投資投資成本高，項(xiàng)目進(jìn)展效率低下，而且適用性不符合要求，從而迫使投資商投入新的資金對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行改造。

3.決策和管理風(fēng)險(xiǎn)。決策和管理風(fēng)險(xiǎn)包括運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查和預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目策劃風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和高層戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)，決策和管理風(fēng)險(xiǎn)對(duì)一個(gè)項(xiàng)目的成敗起關(guān)鍵性作用。產(chǎn)生這些風(fēng)險(xiǎn)的主要原因有以下幾個(gè)方面：（1）位置的不可移動(dòng)性；（2）資金投入大，投資規(guī)模大；（3）開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)；（4）經(jīng)濟(jì)水平的制約作用；（5）市場(chǎng)不充分性。房地產(chǎn)位置的固定性，地區(qū)經(jīng)濟(jì)水平的限制作用，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)對(duì)房產(chǎn)的消費(fèi)起到制約作用，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，資金的投入量大，這些一定程度上給房地產(chǎn)項(xiàng)目帶來(lái)了風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施

1.風(fēng)險(xiǎn)回避。風(fēng)險(xiǎn)回避主要是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，管理者必須對(duì)風(fēng)險(xiǎn)以及可能損失做出一個(gè)初步的估計(jì)和權(quán)衡，也就是風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性。風(fēng)險(xiǎn)回避雖然能避免重大損失，但同時(shí)也失去了投資獲利的機(jī)會(huì)，是一種比較消極的防范手段。

2.風(fēng)險(xiǎn)控制。風(fēng)險(xiǎn)控制指的是管理者采用積極的策略減少風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率，盡量將風(fēng)險(xiǎn)和損失降到最小。風(fēng)險(xiǎn)控制的手段有風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防和風(fēng)險(xiǎn)抑制兩種類型。風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防涉及現(xiàn)時(shí)成本與潛在損失的比較，當(dāng)潛在損失遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于采取預(yù)防措施所支出成本的時(shí)候，就要果斷采用預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)的手段。風(fēng)險(xiǎn)控制是管理者為消除和減少風(fēng)險(xiǎn)隱患主動(dòng)采取措施的一種積極辦法，在運(yùn)用時(shí)成本低、效益好，一般不會(huì)產(chǎn)生后遺癥。建議在處理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的各種風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，要優(yōu)先采用風(fēng)險(xiǎn)控制措施。

3.風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是開(kāi)發(fā)商通過(guò)一定的措施和安排將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給另一方，減少企業(yè)的損失。與風(fēng)險(xiǎn)回避不同，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是將責(zé)任或者風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給別的單位承擔(dān)，風(fēng)險(xiǎn)回避是放棄項(xiàng)目開(kāi)發(fā)；風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移與風(fēng)險(xiǎn)控制也有不同，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是將風(fēng)險(xiǎn)直接轉(zhuǎn)移出去，風(fēng)險(xiǎn)控制是自身調(diào)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)因素。

4.風(fēng)險(xiǎn)自留。風(fēng)險(xiǎn)自留指的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將一些難以避免或者最終不能控制的風(fēng)險(xiǎn)留給了自己，但是前提是不影響大局的利益，且風(fēng)險(xiǎn)能夠?yàn)槠髽I(yè)帶來(lái)較大的利益。風(fēng)險(xiǎn)自留分為有意識(shí)的風(fēng)險(xiǎn)自留和無(wú)意識(shí)的風(fēng)險(xiǎn)自留。有意識(shí)的風(fēng)險(xiǎn)自留是管理者的主動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)自留，主動(dòng)去承擔(dān)未來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，具體措施有自我保險(xiǎn)、專屬保險(xiǎn)等。無(wú)意識(shí)的風(fēng)險(xiǎn)自留是開(kāi)發(fā)商對(duì)損失的發(fā)生存在僥幸心理或?qū)p失估計(jì)不足而暴露于風(fēng)險(xiǎn)中，是被動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)自留，需要通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)急準(zhǔn)備金來(lái)應(yīng)對(duì)。

5.風(fēng)險(xiǎn)利用。風(fēng)險(xiǎn)利用是在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的過(guò)程中通過(guò)利用風(fēng)險(xiǎn)來(lái)為企業(yè)贏取利益的方式。一般是開(kāi)發(fā)商利用現(xiàn)實(shí)存在的風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)化險(xiǎn)為利。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理應(yīng)注意的問(wèn)題

1.重視可行性研究。重視可行性是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者通過(guò)科學(xué)的評(píng)級(jí)分析，明確房地產(chǎn)項(xiàng)目的具體風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，它是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期活動(dòng)中不可缺少的階段。評(píng)價(jià)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否具有可行性，開(kāi)發(fā)商要研究宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展形式，在國(guó)家相關(guān)法律、政策等條例的許可范圍內(nèi)，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的供求需要，預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本、需求量、售價(jià)等，從而確定出計(jì)劃投資項(xiàng)目的類型、規(guī)模、銷售渠道。由于未來(lái)具有很多不確定因素，因此可行性研究階段也是蘊(yùn)藏風(fēng)險(xiǎn)最多的階段。

2.選擇最佳開(kāi)發(fā)區(qū)位。選擇最佳的開(kāi)發(fā)區(qū)為對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)有著至關(guān)重要的作用，它關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目成功與否，通常從這幾個(gè)方面進(jìn)行最佳開(kāi)發(fā)區(qū)位的選擇：項(xiàng)目所處的具體地理位置；項(xiàng)目所在地的交通、商貿(mào)狀況及水電通達(dá)情況；項(xiàng)目所處區(qū)域未來(lái)的發(fā)展情況等。

3.推進(jìn)企業(yè)的科學(xué)化、規(guī)范化、法制化管理建設(shè)。房地產(chǎn)企業(yè)要用科學(xué)、嚴(yán)格、規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)要求自己，通過(guò)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)知識(shí)的系統(tǒng)培訓(xùn)，強(qiáng)化員工風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)行法規(guī)和企業(yè)制度的學(xué)習(xí)，提高從業(yè)人員對(duì)“違法、違規(guī)”行為的識(shí)別能力，能有效減少職工由于工作的盲目性帶來(lái)的法律等風(fēng)險(xiǎn)。

4.建立具有職業(yè)化的管理體系。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)企業(yè)的科學(xué)化、職業(yè)化、法制化管理模式，逐步實(shí)現(xiàn)企業(yè)資金的統(tǒng)一化、制度化、程序化管理，制定具有企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、工作程序和工作流程的標(biāo)準(zhǔn)化流程模式，建立現(xiàn)代的企業(yè)管理制度和管理程序，用質(zhì)量管理的八項(xiàng)原則規(guī)范企業(yè)管理行為。用規(guī)范化的管理體系，用標(biāo)準(zhǔn)的工作模式、工作流程程序、制度規(guī)范職業(yè)行為，使得每項(xiàng)工作都有據(jù)可循，也就減少了不確定性和盲目性帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)束語(yǔ)

總之，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中會(huì)遇到環(huán)境、技術(shù)、管理、決策等各個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)，可以說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)存在于房地產(chǎn)運(yùn)作的每個(gè)階段，只要我們對(duì)可能發(fā)生的潛在的危險(xiǎn)事先預(yù)備，制定風(fēng)險(xiǎn)管理流程，并作好風(fēng)險(xiǎn)預(yù)算，將風(fēng)險(xiǎn)降到最低，就能保證我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

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篇(7)

[關(guān)鍵詞]作業(yè)成本法；房地產(chǎn)；成本估算

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2017.08.003

[中圖分類號(hào)]F234.2 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1673-0194（2017）08-000-02

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，人們對(duì)住宅的要求也越來(lái)越高，造成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)成本越來(lái)越高，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的經(jīng)濟(jì)效益逐漸變小。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商想要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，得以生存，就要使房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)成本降低，因此，可以具體應(yīng)用作業(yè)成本法進(jìn)行控制。作業(yè)成本法是以市場(chǎng)為導(dǎo)向，能夠合理、準(zhǔn)確的引導(dǎo)企業(yè)在做高質(zhì)量建筑的情況下，實(shí)施低成本策略，贏得高利潤(rùn)收入，提高房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力的方法。

1 作業(yè)成本法概述

1.1 作業(yè)成本法

作業(yè)成本法可以稱為作業(yè)成本分析法、作業(yè)成本計(jì)算法、作業(yè)成本核算法，也可以稱為ABC成本法。它是由美國(guó)會(huì)計(jì)大師埃里克?科勒（Eric Kohler）教授于1952年提出的作業(yè)、作業(yè)賬戶等新概念，由喬治?斯托布斯（George Staubus）教授于1971年全面研究與討論了作業(yè)、成本、作業(yè)會(huì)計(jì)等概念而產(chǎn)生的。這種成本計(jì)算方法是現(xiàn)代化、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)社會(huì)的產(chǎn)物。作業(yè)成本法的推出，引起了社會(huì)各界人士的關(guān)注，它是把整個(gè)資源按照資源動(dòng)因分配到生產(chǎn)作業(yè)場(chǎng)所的、作業(yè)的成本是按照作業(yè)動(dòng)因分配到每個(gè)產(chǎn)品上的。

1.2 作業(yè)成本法的優(yōu)勢(shì)

作業(yè)成本法能夠使社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，同時(shí)也能滿足房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)管理企業(yè)成本的需求。作業(yè)成本法主要應(yīng)用于強(qiáng)化企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的管理，并實(shí)時(shí)注意企業(yè)各項(xiàng)活動(dòng)所產(chǎn)生的成本以及加強(qiáng)成本管理方面。因?yàn)樽鳂I(yè)成本法在歐美地區(qū)的應(yīng)用得到了一致好評(píng)，也產(chǎn)生了良好的經(jīng)濟(jì)效益，所以我國(guó)也可以把作業(yè)成本法應(yīng)用在房地產(chǎn)行業(yè)上。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的交易成本日益加大，而房地產(chǎn)行業(yè)要想提高自己的經(jīng)濟(jì)效益，就可以應(yīng)用作業(yè)成本法來(lái)核算企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本，促使企業(yè)的整個(gè)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作流程變得順利，避免企業(yè)一些不必要的花銷，促使房地產(chǎn)盈利。

2 作業(yè)成本法估算的一般步驟

房地產(chǎn)行業(yè)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中實(shí)施作業(yè)成本法分為以下四個(gè)步驟。

2.1 鑒定作業(yè)

房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施作業(yè)成本法時(shí)，必須明確實(shí)施目標(biāo)和實(shí)施范圍。實(shí)施目標(biāo)是作業(yè)成本法估算出的數(shù)據(jù)信息，實(shí)施范圍是實(shí)施作業(yè)成本法的執(zhí)行部門(mén)或整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)。無(wú)論如何，首先要明確作業(yè)成本法的實(shí)施對(duì)象。房地產(chǎn)企業(yè)要建立實(shí)施作業(yè)成本法的團(tuán)隊(duì)小組，就要確定作業(yè)成本法的領(lǐng)頭，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)負(fù)責(zé)人或其他相關(guān)負(fù)責(zé)人。

2.2 建立作業(yè)成本庫(kù)，并將資源追溯到對(duì)應(yīng)的作業(yè)中

在建立作業(yè)成本庫(kù)之前，實(shí)施作業(yè)成本法的工作小組要詳細(xì)調(diào)查房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況，并了解房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)過(guò)程，理順?lè)康禺a(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)成本的流動(dòng)狀況及過(guò)程，分析房地產(chǎn)企業(yè)成本的發(fā)起源頭以及影響因素。房地產(chǎn)企業(yè)要使企業(yè)的每一部門(mén)都能對(duì)本部門(mén)所產(chǎn)生的成本負(fù)責(zé)，這有利于實(shí)施企業(yè)作業(yè)設(shè)計(jì)和把控好分配的工作責(zé)任制。作業(yè)成本法是把房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中各種成本的運(yùn)用情況，進(jìn)行了一個(gè)統(tǒng)籌規(guī)劃，把不同情況生成的成本詳細(xì)記錄在不同的作業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù)中，每一個(gè)作業(yè)成本數(shù)據(jù)庫(kù)內(nèi)部的成本數(shù)據(jù)信息的性質(zhì)是相同的。房地產(chǎn)企業(yè)在查找企業(yè)作業(yè)成本時(shí)，企業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)可以更加便捷地核算房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況。

2.3 確定每一種作業(yè)的成本動(dòng)因

房地產(chǎn)企業(yè)的作業(yè)成本法需要核算房地產(chǎn)企業(yè)大量的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)信息，所以房地產(chǎn)企業(yè)要建立好作業(yè)成本核算體系，在作業(yè)成本核算體系的基礎(chǔ)上輸入具體的房地產(chǎn)企業(yè)所經(jīng)營(yíng)的成本數(shù)據(jù)。而作業(yè)成本動(dòng)因是指房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作過(guò)程中，企業(yè)把作業(yè)成本分配到每一項(xiàng)產(chǎn)品或服務(wù)上。作業(yè)動(dòng)因反映了成本對(duì)象對(duì)作業(yè)消耗的邏輯關(guān)系。在確定動(dòng)因之前要對(duì)工作性質(zhì)進(jìn)行具體明確，首先要注意選擇對(duì)象在變量關(guān)系上應(yīng)屬于定量關(guān)系，且所呈現(xiàn)出的性質(zhì)相同。其次，選擇對(duì)象時(shí)要考慮成本問(wèn)題，挑選容易展開(kāi)搜集工作的對(duì)象進(jìn)行數(shù)據(jù)收集，將信息獲取工作盡量簡(jiǎn)化，降低資源的損耗。同時(shí)，在成本變量上，要和成本庫(kù)之間在費(fèi)用上建立一定的聯(lián)系，這種聯(lián)系主要呈現(xiàn)出相互的線性關(guān)系。最后，所選擇的成本動(dòng)因要可以全方位代表房產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中產(chǎn)生的成本數(shù)據(jù)。

2.4 分配成本庫(kù)費(fèi)用并將作業(yè)追溯到產(chǎn)品中

資源是企業(yè)成本的資源，它的界定范圍是指在企業(yè)經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中，明確企業(yè)作業(yè)界定的基礎(chǔ)，使其在作業(yè)界定的基礎(chǔ)上，留下每一項(xiàng)作業(yè)的相關(guān)資源，清除與企業(yè)運(yùn)作作業(yè)無(wú)關(guān)的資源。在企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中把作業(yè)資源分配到企業(yè)生產(chǎn)作業(yè)中，是企業(yè)資源消耗量的Q定性因素，這也可以稱為資源動(dòng)因。把企業(yè)資源分配到企業(yè)生產(chǎn)作業(yè)的過(guò)程中，使企業(yè)生產(chǎn)作業(yè)的各式各類的資源都可以體現(xiàn)在財(cái)務(wù)報(bào)表上。這一步的規(guī)則使企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品數(shù)量決定了企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本的作業(yè)消耗量。

3 作業(yè)成本法在房地產(chǎn)成本估算中的應(yīng)用

3.1 準(zhǔn)確估算開(kāi)發(fā)成本

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司絕大多數(shù)是將企業(yè)的各項(xiàng)直接與間接產(chǎn)生的費(fèi)用統(tǒng)籌在一起，按照直接成本所占的比例或財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)所預(yù)算的成本記在企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本中。這樣的做法是有弊端的，會(huì)使企業(yè)在間接企業(yè)運(yùn)營(yíng)情況下的花銷，被直接忽略。所以，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以用作業(yè)成本法來(lái)計(jì)算企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本，這樣便不會(huì)忽略企業(yè)的間接花銷。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要根據(jù)自己的實(shí)際情況，劃分企業(yè)運(yùn)營(yíng)作業(yè)的項(xiàng)目?jī)?nèi)容，按照特點(diǎn)的不同建立作業(yè)中心，以此明確每個(gè)作業(yè)中心的間接花銷，比如建筑設(shè)備的修理費(fèi)等。并找出每一項(xiàng)間接花銷的動(dòng)因，分析間接花銷的成本動(dòng)因，得出數(shù)據(jù)并記入數(shù)據(jù)庫(kù)，算出每一項(xiàng)作業(yè)成本的分配率，得出間接成本再加上直接花銷的成本就等于企業(yè)的經(jīng)營(yíng)總成本。

3.2 流程再造估算

房地產(chǎn)運(yùn)作流程的彈性較大，項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)受環(huán)境的影響也較大。房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)運(yùn)作資金成本非常大，所以在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，更適合應(yīng)用作業(yè)成本法，使其運(yùn)作流程動(dòng)態(tài)化。流程再造可以將房產(chǎn)企業(yè)在管理方面進(jìn)行革新，將原來(lái)在職能方面的管理中心轉(zhuǎn)移到流程方面。這種管理方式對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)理念產(chǎn)生了突破性改變，尤其是在管理方式上進(jìn)行了有效創(chuàng)新。流程再造始終圍繞顧客展開(kāi)工作，將用戶的利益放在首位，對(duì)資源進(jìn)行重新調(diào)配，直至滿足用戶真實(shí)需求。這種方法可以為房產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)很大的效益，使流程運(yùn)行速度顯著提升，給企業(yè)帶來(lái)更多的經(jīng)濟(jì)效益。

3.3 作業(yè)分析估算

作業(yè)分析估算就是房地產(chǎn)企業(yè)在流程再造后，再分析企業(yè)經(jīng)營(yíng)中每一階段的各項(xiàng)作業(yè)，也是對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程的作業(yè)進(jìn)行辨別，了解作業(yè)成本與企業(yè)實(shí)際的運(yùn)作情況是否一致，找出作業(yè)動(dòng)因的受影響因素，反映出企業(yè)運(yùn)作時(shí)所消耗的成本，并能詳細(xì)追蹤動(dòng)因，總結(jié)與計(jì)算企業(yè)的成本等。作業(yè)分析估算能夠剔除企業(yè)運(yùn)作時(shí)的無(wú)效作業(yè)和無(wú)效消耗，使企業(yè)減少資源的浪費(fèi)，以此提升企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益。

4 作業(yè)成本法在新家園開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的應(yīng)用

4.1 新家園開(kāi)發(fā)項(xiàng)目簡(jiǎn)介

新家園開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是中遠(yuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在湖南省吉首市市中心進(jìn)行的投資項(xiàng)目。總面積大約為17 000平方米，是湖南省吉首市首家純粹居民住宅小區(qū)，分別為A、B、C三個(gè)樓，A座的建筑面積是7 676.56平方米，屬于復(fù)式型樓房，是針對(duì)收入較高的居民群體的，B座是小高層，它的建筑面積是6 734.89平方米，針對(duì)的是高層次的收入群體，C座的建筑面積是7 012.98平方米，是經(jīng)濟(jì)適用房，主要供給原地的回遷戶或者是一些收入較低的工薪階層的人士。新家園開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所建的小區(qū)的綠化面積是整體建筑開(kāi)發(fā)面積的1/4。目前已經(jīng)竣工并銷售完畢。

4.2 作業(yè)成本法在新家園開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本估算中實(shí)施的意義

新家園開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之所以銷售的這么好，就是因?yàn)樾录覉@開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)始時(shí)便具有控制企業(yè)成本的思想，也運(yùn)用了作業(yè)成本法，對(duì)新家園開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的整體運(yùn)作過(guò)程實(shí)施成本控制。通過(guò)對(duì)這個(gè)項(xiàng)目的分析，可以提高對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中注重成本控制的認(rèn)識(shí)，在實(shí)際開(kāi)發(fā)之前做好成本調(diào)控，在進(jìn)行成本核算時(shí)可以有效采取手段，使用作業(yè)成本法展開(kāi)系列工作，從而對(duì)開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行調(diào)控，確保企業(yè)完成以打造經(jīng)濟(jì)實(shí)用房為主的建設(shè)目標(biāo)。

5 結(jié) 語(yǔ)

應(yīng)用作業(yè)成本法來(lái)管理房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作過(guò)程，對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)有著重要的作用，它貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)從項(xiàng)目的籌劃、前階段的運(yùn)作、開(kāi)發(fā)過(guò)程至項(xiàng)目運(yùn)作完畢。在應(yīng)用作業(yè)成本法時(shí)，房產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)工作中要采取策略，要注重將價(jià)值工程有效引入，使二者充分結(jié)合。這可以使項(xiàng)目成本在管理工作中開(kāi)展的更加順利，在很大程度上將管理水平有效提升，促使房產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)中占有利地位，提升經(jīng)濟(jì)效益。

主要參考文獻(xiàn)

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