序論：寫作是一種深度的自我表達(dá)。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產(chǎn)的金融屬性范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

房地產(chǎn)本身具有投資與消費(fèi)二重性。房地產(chǎn)的消費(fèi)品屬性是基礎(chǔ)性的，只有房地產(chǎn)消費(fèi)品屬性才是建立在真實(shí)需求之上，以此為基礎(chǔ)的房?jī)r(jià)才能夠準(zhǔn)確反映供求關(guān)系。投資品屬性會(huì)推高房?jī)r(jià)，甚至使房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫化，從而危害經(jīng)濟(jì)。

一、消費(fèi)性是房地產(chǎn)的基本屬性

房地產(chǎn)具有投資與消費(fèi)二重性?！捌髽I(yè)固定投資、存貨和住宅是國民收入核算中三種主要投資形式”，[1]房地產(chǎn)是投資品，非住宅房地產(chǎn)或者作為一種生產(chǎn)要素投入生產(chǎn)過程以獲得利潤(rùn)；或者將其持有，待其價(jià)格上漲出售獲得利潤(rùn)。不管以哪種途徑持有房地產(chǎn)都是以獲得利潤(rùn)為目的，使房地產(chǎn)具有投資品屬性。住宅房地產(chǎn)因其固定性、耐久性及稀缺性，使之也成為重要的投資品。而且不管是否自住它也是一種財(cái)產(chǎn)，與購買黃金、股票一樣是一種投資途徑。“用宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的語言說，投資指設(shè)備或建筑物這類新資本的購買。當(dāng)莫爾從銀行借錢建造自己的新房子時(shí)，他增加了一國的投資?！盵2]房地產(chǎn)還具有消費(fèi)品屬性。非住宅房地產(chǎn)用于生產(chǎn)消費(fèi)，住宅房地產(chǎn)用于生活消費(fèi)。這里主要說的是住宅房地產(chǎn)的消費(fèi)品屬性。衣食住行是我們?nèi)粘Ｗ罨镜南M(fèi)，住房是最重要的生活必需品。住宅不管是自住還是出租都離不開房屋居住的功能，即便沒有能力購買自己的房子，也要通過租的方式來解決居住的問題，總是要找到一種辦法來解決這一居住需求。基于需求目的判斷住房的消費(fèi)品屬性，獲得了研究者的廣泛認(rèn)同。

房地產(chǎn)的消費(fèi)性是基本的屬性。投資是為了獲取利益，消費(fèi)是為了滿足需要。投資是由儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)化而來的，它通過墊支資金或物質(zhì)財(cái)富以獲取利益，即投資實(shí)際上是對(duì)現(xiàn)期消費(fèi)的抑制，投資的獲利是為了實(shí)現(xiàn)更大限度地滿足消費(fèi)的目的?！白》縿t是典型的兼具消費(fèi)與儲(chǔ)蓄二重性質(zhì)的耐用消費(fèi)品?！盵3]居民購買新住房雖然使得當(dāng)期社會(huì)固定資產(chǎn)增加，但這種投資更多地是為了滿足居民的消費(fèi)需求，而沒有直接形成生產(chǎn)力，沒有增加未來的消費(fèi)水平。出租房屋的住房所有者雖然可以獲得租金收益，而房租屬于本期消費(fèi)的支出，對(duì)住房所有者來說，政府通過分?jǐn)偝杀竞屠ⅰ疤摂M租金”方式計(jì)算當(dāng)期消費(fèi)支出，只是具有統(tǒng)計(jì)學(xué)上的意義，不能作為把住房當(dāng)成經(jīng)營性固定資產(chǎn)的理由。所以消費(fèi)是目的，投資則是由消費(fèi)派生出來的，是實(shí)現(xiàn)更好消費(fèi)的一個(gè)手段。也就是說房地產(chǎn)的消費(fèi)品屬性是其基本屬性，投資品屬性是派生的。這就要求對(duì)房地產(chǎn)的投資與消費(fèi)二重性及其關(guān)系要有清楚的認(rèn)識(shí)，否則就不能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)做出科學(xué)的定位，政府就不能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場(chǎng)制定客觀、科學(xué)的相關(guān)政策。

從理論上說由于房地產(chǎn)具有消費(fèi)品的基本屬性，特別是從生存需求看它是生活的必需品，所以我國房地產(chǎn)市場(chǎng)定位應(yīng)為以消費(fèi)品屬性為主的市場(chǎng)。因?yàn)椤熬幼　毙枨笫菍儆谟行枨螅钦嬲饬x上的“剛性”需求，它受消費(fèi)者收入和可支配能力的約束，對(duì)價(jià)格敏感，房地產(chǎn)價(jià)格過高則有效需求受到壓抑，房?jī)r(jià)有向下調(diào)整的壓力而回歸均衡水平并保持相對(duì)穩(wěn)定，而且房地產(chǎn)的消費(fèi)品的屬性使效用最大化約束成立，這種網(wǎng)狀調(diào)整形成消費(fèi)品市場(chǎng)的均衡價(jià)格，使供求關(guān)系定價(jià)理論可以在以消費(fèi)品屬性為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)揮其均衡價(jià)格的作用。從我國現(xiàn)階段的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民的實(shí)際生活水平的現(xiàn)實(shí)看也應(yīng)該將房地產(chǎn)市場(chǎng)定位為以消費(fèi)品屬性為主的市場(chǎng)。但我國目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的許多問題就是由于沒有根據(jù)我國的實(shí)際發(fā)展情況做出科學(xué)定位，房地產(chǎn)投資品屬性日益顯著，直接成為房地產(chǎn)價(jià)格顯著上漲的重要推動(dòng)力。因以投資為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)，投資品是以價(jià)格差異為“賺錢”目標(biāo)的，其有推動(dòng)價(jià)格不斷上漲的強(qiáng)烈動(dòng)機(jī)，因而以投資為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)是不可能依靠國家調(diào)控形成穩(wěn)定的均衡價(jià)格水平的。其結(jié)果人們感到居住需求受到危險(xiǎn)，即人的存在受到威脅。這勢(shì)必會(huì)引起個(gè)人焦慮及社會(huì)震蕩，后果是非?？膳碌?。所以有必要挖掘我國目前房地產(chǎn)市場(chǎng)投資性過強(qiáng)的原因，以便采取措施加以調(diào)整，回歸房地產(chǎn)的消費(fèi)品屬性，滿足人們的基本需要，使人民安居樂業(yè)，達(dá)到社會(huì)和諧目的。

二、房地產(chǎn)投資屬性過強(qiáng)的原因

（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)投資性過強(qiáng)是房地產(chǎn)支柱性地位使然的結(jié)果

國家賦予房地產(chǎn)業(yè)支柱性地位使其吸入了大量資金。從房地產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率可看到，房地產(chǎn)業(yè)確實(shí)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。在這一定位下，國家把發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)做為拉動(dòng)內(nèi)需、保GDP增長(zhǎng)的手段，以應(yīng)對(duì)危機(jī)。1998年的房改可以說是為應(yīng)對(duì)亞洲金融危機(jī)而通過住房消費(fèi)的釋放來拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)；2003年房地產(chǎn)業(yè)支柱地位的確定使房地產(chǎn)市場(chǎng)越調(diào)越熱，房?jī)r(jià)越調(diào)越高；2008年為應(yīng)對(duì)世界金融危機(jī)，房地產(chǎn)業(yè)又成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的引擎。“房地產(chǎn)業(yè)實(shí)際投資占固定資產(chǎn)總投資比重的變動(dòng)趨勢(shì)同房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重的變動(dòng)趨勢(shì)相似，房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)實(shí)際投資的快速增長(zhǎng)是支撐自身高位運(yùn)行的關(guān)鍵因素?！盵4]在經(jīng)濟(jì)發(fā)展低迷之時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)確實(shí)起到了帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用，但負(fù)面影響是在國家保增長(zhǎng)的資金和民間資本更多流入了房地產(chǎn)市場(chǎng)的同時(shí)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步失血，房地產(chǎn)價(jià)格虛高，擴(kuò)大的投資需求吸引大量資金投機(jī)，使進(jìn)一步被推高的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)離國民的購買力，嚴(yán)重影響了國民的居住需求。

地方政府也把房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)做了“支柱產(chǎn)業(yè)”，甚至采取不規(guī)范行為吸引大量資金，使房地產(chǎn)成為地方政府財(cái)政收入的主要來源。土地作為全民所有，原先并不在可出售資產(chǎn)之列，所以土地出讓一直歸入預(yù)算外收入，再加上財(cái)權(quán)事權(quán)不匹配的財(cái)稅分配制度，使得各級(jí)地方政府的財(cái)政幾乎依賴于土地財(cái)政。當(dāng)然，地方政府對(duì)房地產(chǎn)的依賴，不僅是財(cái)政收入，房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)性，使GDP的增長(zhǎng)也有賴于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。如果把房地產(chǎn)這一塊剔除，很多城市的GDP會(huì)大大下降?！胺康禺a(chǎn)立市”是很多城市既不愿提及又心知肚明的事實(shí)。這就是房?jī)r(jià)與地價(jià)相互推高背后的主要原因之一。

（二）房地產(chǎn)投資屬性及融資環(huán)境的單一使大量資金被擠入房地產(chǎn)市場(chǎng)

我國金融市場(chǎng)還不夠健全與完善，“在現(xiàn)有的房地產(chǎn)投融資體制和金融市場(chǎng)環(huán)境下，房地產(chǎn)投資渠道有限，融資結(jié)構(gòu)失衡，股票、債券、基金融資比例低。”[5]金融產(chǎn)品的單一使投資渠道狹窄，大量民間游動(dòng)資本缺少選擇增值路徑。而在房地產(chǎn)成為最佳投資渠道的情況下，民間資本都涌向樓市，甚至使得制造業(yè)的資金也紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)吸入大量資金不僅加劇了房地產(chǎn)的投機(jī)，推高了房地產(chǎn)價(jià)格，也對(duì)其他經(jīng)濟(jì)主體的資金來源造成了擠壓。本來能解決就業(yè)的一些實(shí)體企業(yè)卻得不到信貸，尤其是民營企業(yè)始終被資金不足問題所困擾，最終造成實(shí)體產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢。改革開放三十多年來，民營企業(yè)雖然解決了大量就業(yè)，但由于資金來源渠道狹窄，缺乏高新技術(shù)，沒有高端產(chǎn)品，導(dǎo)致現(xiàn)在出口業(yè)仍舊依賴低附加值產(chǎn)品。同時(shí)因這些企業(yè)處于整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的最低層，從業(yè)者勞動(dòng)報(bào)酬也增長(zhǎng)緩慢，這個(gè)問題如不能解決，會(huì)拖累我國整體經(jīng)濟(jì)，外需內(nèi)需都將無從談起。在全民投資房產(chǎn)的情況下，房地產(chǎn)已經(jīng)造成對(duì)實(shí)體產(chǎn)業(yè)發(fā)展的最大擠壓。

（三）房地產(chǎn)投資屬性及土地稀缺性和城市化加劇了人們對(duì)房地產(chǎn)增值的預(yù)期

房地產(chǎn)的投資品特性直接成為推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的推動(dòng)力。土地所有權(quán)的壟斷及其自然資源的品性決定了土地供給的稀缺性，在投資氛圍濃厚的條件下使地價(jià)的上漲預(yù)期不斷形成并自我強(qiáng)化，并進(jìn)一步推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。而且房地產(chǎn)不僅僅是投資品，它還具有消費(fèi)屬性，但由于房地產(chǎn)供給剛性，這些屬性決定了房地產(chǎn)的價(jià)格長(zhǎng)期趨勢(shì)是永遠(yuǎn)看漲。

伴隨城市化的是對(duì)工業(yè)、住宅與商業(yè)用地需求的增加，土地需求的激增必然產(chǎn)生地價(jià)和房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。而且城市土地價(jià)值隨著城市的不斷開發(fā)具有積累性，這就決定了城市土地隨著經(jīng)濟(jì)價(jià)值的變化，必將帶來未來的預(yù)期收益。若沒有外力的作用，作為房產(chǎn)投資收益的實(shí)現(xiàn)與增加其實(shí)是很緩慢的。而現(xiàn)行房地產(chǎn)的價(jià)格上漲，與城市化過程中政府對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投入有關(guān)。政府在城市運(yùn)營中，使郊區(qū)土地的價(jià)值日益提高，從而實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值的快速增值，并最終通過房?jī)r(jià)來反映，進(jìn)而促進(jìn)大量游資投資于房地產(chǎn)，最終形成擋不住的房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的投資屬性。

三、抑制房地產(chǎn)投資屬性過強(qiáng)的對(duì)策

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)投資過強(qiáng)，消費(fèi)屬性的基礎(chǔ)性地位正逐漸弱化?！疤貏e是住房產(chǎn)品的特殊性，如果有人利用房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊性來炒作，那么這個(gè)市場(chǎng)就會(huì)陷入混亂?！盵6]而房地產(chǎn)的居民消費(fèi)問題實(shí)質(zhì)上就是房地產(chǎn)的民生性問題，它關(guān)系到如何通過房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與繁榮來解決并改善全體國民的居住狀況及居住條件。若不能抑制房地產(chǎn)過強(qiáng)的投資屬性，房?jī)r(jià)就不能回歸理性，房?jī)r(jià)收入比與租金比就不可能合理化，房地產(chǎn)消費(fèi)屬性的基礎(chǔ)性地位也就得不到體現(xiàn)。因此，如何抑制房地產(chǎn)的投資性，凸顯其消費(fèi)屬性的基礎(chǔ)性地位，筆者認(rèn)為可以從以下四方面入手。

（一）宏觀調(diào)控必須以房地產(chǎn)的必需品屬性為立足點(diǎn)

將房地產(chǎn)的消費(fèi)屬性再進(jìn)一步細(xì)分為必需品和發(fā)展品，使國家的宏觀調(diào)控及地方政府的政策立足在房地產(chǎn)的必需品屬性上，擺正房地產(chǎn)消費(fèi)屬性的基礎(chǔ)性地位，使房?jī)r(jià)能夠理性回歸。雖然目前國家加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，但房地產(chǎn)市場(chǎng)投資性過強(qiáng)、消費(fèi)屬性的基礎(chǔ)地位弱化的局面并沒有大的改觀。要想抑制房地產(chǎn)的投資屬性，必須要重新認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)的消費(fèi)屬性。發(fā)達(dá)國家對(duì)房地產(chǎn)屬性的認(rèn)識(shí)在宏觀調(diào)控上起到很大作用?！霸谧≌瑢傩陨?，美國雖然是間接地把握住宅的經(jīng)濟(jì)屬性和社會(huì)屬性，并且，在住房供給上也經(jīng)歷了由市場(chǎng)性住宅到公共住宅再到市場(chǎng)性住宅的復(fù)雜過程，但美國政府從始至終都在關(guān)注中低收入群體的利益，只是在保障這一部分人的住房權(quán)利時(shí)使用的方法不同?！盵7]現(xiàn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)投資性過強(qiáng)并不是人們沒有認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)的消費(fèi)屬性，而是貫徹對(duì)其消費(fèi)品屬性的方法不恰當(dāng)。筆者以為應(yīng)將房地產(chǎn)的消費(fèi)屬性再進(jìn)一步細(xì)分，即分為必需品和發(fā)展品?；镜木幼⌒枰?，在馬斯洛的需要五層次論中歸屬于第二層次――安全需要，與生理需要一道被認(rèn)為是人們生存的基本需要。住房對(duì)于絕大多數(shù)中低收入家庭來說，是用來滿足其基本的居住需要的，因而是生活必需品，是絕大多數(shù)普通家庭的生活必需品。至于高檔住房（大戶型、別墅等）是發(fā)展品，它體現(xiàn)了人們對(duì)發(fā)展的需要。另外，住房本身因其增值保值功能是富有階層投資品的屬性已經(jīng)得到了廣泛的認(rèn)可，在這里無需贅述。區(qū)分三個(gè)群體，意識(shí)到住房對(duì)這三個(gè)群體的不同意義和功能是房地產(chǎn)市場(chǎng)能實(shí)現(xiàn)有效調(diào)控的第一步，也是重要的一步。屬于發(fā)展品需要及投資品需要的房地產(chǎn)價(jià)格由市場(chǎng)決定，而作為生活必需品的房地產(chǎn)價(jià)格應(yīng)由政府控制。政府通過行政干預(yù)，保障中低收入家庭的基本居住需要，這樣才不會(huì)使房地產(chǎn)消費(fèi)屬性的基礎(chǔ)性地位缺失。

（二）強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)業(yè)與整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的協(xié)調(diào)性

從宏觀來說，國家要重新認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)業(yè)的支柱性地位。雖然房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和GDP的增長(zhǎng)貢獻(xiàn)非常大，但房地產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟(jì)整體的一個(gè)產(chǎn)業(yè)部門，其發(fā)展必須與其他產(chǎn)業(yè)部門和整體經(jīng)濟(jì)的均衡發(fā)展協(xié)調(diào)一致，過快的發(fā)展勢(shì)必引起經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的失衡，資金積壓，風(fēng)險(xiǎn)增大。所以，資金的使用要本著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展相一致的原則，以避免房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其他實(shí)體經(jīng)濟(jì)資金的擠壓。

從地方政府的角度來說，要從觀念和制度兩方面入手改變地方政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)支柱性地位的認(rèn)識(shí)及地方經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴性。為此地方政府不僅要從其觀念上進(jìn)行糾偏，更重要的是要改變?cè)瓉碛绊懙胤秸鳛榈母軛U作用方向，引導(dǎo)地方政府的行為回歸到政府應(yīng)為的職能上。具體對(duì)策可以從以下兩方面入手。

一是剔除地方官員的政績(jī)考核對(duì)GDP的依賴性，著重從民生角度改革原有的政績(jī)考核制度。中央政府應(yīng)該改變?cè)瓉淼募?lì)考核地方官員的杠桿作用的方向，不能只以GDP來說明其政績(jī)，更應(yīng)該注重地方政府在民生問題上的作為及民生問題解決的程度。這樣才能弱化地方政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴性，使其作為的方向轉(zhuǎn)向強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)屬性，使政府承擔(dān)起在發(fā)展房地產(chǎn)必需品上的責(zé)任，調(diào)動(dòng)起地方政府合理發(fā)展房地產(chǎn)必需品的積極性，在使房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸到消費(fèi)屬性基礎(chǔ)地位上的同時(shí)，很好地解決房地產(chǎn)市場(chǎng)的民生問題，也使地方政府的職能得以回歸到為民執(zhí)政的本性上。

二是改革土地收益制度?，F(xiàn)行房地產(chǎn)價(jià)格虛高，其中土地價(jià)格占有很重要的一部分，要有效地抑制房地產(chǎn)的價(jià)格，必須要從土地價(jià)格入手進(jìn)行調(diào)整。調(diào)整土地價(jià)格的原則是既要使房地產(chǎn)在市場(chǎng)上體現(xiàn)其投資屬性，又要體現(xiàn)其消費(fèi)屬性，更重要的是要體現(xiàn)房地產(chǎn)消費(fèi)屬性的基礎(chǔ)性地位，即凸顯房地產(chǎn)必需品的屬性。這就要求地方政府在確定出讓土地價(jià)格的時(shí)候，要同時(shí)考慮房地產(chǎn)的投資品、發(fā)展品、必需品三個(gè)不同層次的屬性，進(jìn)而規(guī)定不同的土地價(jià)格，既發(fā)揮投資品的收益性，又凸顯發(fā)展品的市場(chǎng)性，還能體現(xiàn)必需品的民生性，使土地價(jià)格與房地產(chǎn)的不同屬性相適應(yīng)，土地物盡其用的同時(shí)真正體現(xiàn)政府為民執(zhí)政的職能。

（三）完善住房保障制度

房地產(chǎn)消費(fèi)屬性基礎(chǔ)性地位的回歸，關(guān)鍵在于房地產(chǎn)的必需品屬性的保障，如羅爾斯所言，“正義的主要問題是社會(huì)基本結(jié)構(gòu)”，[8]即通過合理的制度安排，解決低收入群體的住房保障問題。這就要求政府通過制度安排承擔(dān)保障居民住房的責(zé)任，恩格斯在《論住宅問題》中說過：“資本即使能夠辦到，也不愿意清除住房短缺，這一點(diǎn)現(xiàn)在已經(jīng)完全弄清了，于是只剩下其他兩個(gè)出路：工人自助和國家?guī)椭！盵9]通過市場(chǎng)確保房地產(chǎn)消費(fèi)屬性基礎(chǔ)性地位的回歸顯然是不可能的，所以必須得依靠政府的作用。具體措施有：

一是通過建立制度管理來保證保障性住房的土地供給。因?yàn)橥恋刭Y源的有限性，房地產(chǎn)的投資品、發(fā)展品、必需品之間必然會(huì)形成對(duì)有限土地資源的爭(zhēng)奪。要想使房地產(chǎn)投資性弱化，回歸消費(fèi)屬性，特別是保障房地產(chǎn)必需品的屬性，政府必須根據(jù)本地房地產(chǎn)必需品發(fā)展的實(shí)際需要制定計(jì)劃，并按計(jì)劃規(guī)定每年投放到保障房建設(shè)市場(chǎng)的土地?cái)?shù)量，而且不得改作其他用途，規(guī)定每年投放的土地在首先滿足保障房需要之后才能流向其他市場(chǎng)。這一過程不僅要有專門部門來管理，而且要將其制度化，避免其他兩個(gè)土地需求市場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)需求的競(jìng)爭(zhēng)威脅。

二是建立住房保障基金。穩(wěn)定的資金來源是保障房順利建設(shè)的必要保證。政府可以將保障房本身所需土地零價(jià)格無償劃撥，還可以把投資品和發(fā)展品市場(chǎng)所得的土地出讓金用作保障房的建房資金。

三是完善保障房的分配制度。為了提高保障房這一有限資源的利用效率，避免以前曾出現(xiàn)的開寶馬買經(jīng)濟(jì)適用房的問題，必須對(duì)原有的保障房分配制度進(jìn)行完善。前提條件是建立完善的信息網(wǎng)絡(luò)，并在此基礎(chǔ)上一方面建立收入確認(rèn)制度，并跟蹤了解和及時(shí)調(diào)整，根據(jù)實(shí)際需求安排住房投資和住房分配，做到應(yīng)保盡保；另一方面加強(qiáng)監(jiān)管，發(fā)揮、加大社會(huì)和新聞單位的監(jiān)管作用與力度。

（四）抑制投機(jī)性需求

投資需求是導(dǎo)致投機(jī)性需求的根源，房地產(chǎn)投資性過強(qiáng)源于其投資屬性，“買漲不買跌”是投機(jī)操作的原則。投機(jī)推動(dòng)房?jī)r(jià)上升會(huì)吸引更多資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，“羊群效應(yīng)”下，更多的投機(jī)力量進(jìn)一步推波助瀾，繼續(xù)推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲，最終甚至出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的“泡沫化”傾向。而房?jī)r(jià)攀升還會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)的有效需求進(jìn)一步萎縮，使房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性過剩趨于嚴(yán)重。因此，弱化房地產(chǎn)的投資性，就必須抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為。具體對(duì)策：

篇(2)

虛擬經(jīng)濟(jì)是與實(shí)體經(jīng)濟(jì)相對(duì)應(yīng)的一個(gè)概念，虛擬經(jīng)濟(jì)在21世紀(jì)之前對(duì)廣大的中國人民來說還比較陌生，當(dāng)然現(xiàn)在已經(jīng)逐漸被廣大的學(xué)者和普通老百姓所接受。經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)是一套價(jià)值系統(tǒng)，包括資產(chǎn)價(jià)格系統(tǒng)和物質(zhì)價(jià)格系統(tǒng)。資產(chǎn)價(jià)格系統(tǒng)與物質(zhì)價(jià)格系統(tǒng)不同，它是以資本化定價(jià)方式為基礎(chǔ)的一套特定的價(jià)格體系，這就是所謂的虛擬經(jīng)濟(jì)。由于采用的是資本化的定價(jià)，心理因素會(huì)對(duì)虛擬經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生極大的影響?？梢哉f虛擬經(jīng)濟(jì)包含著人們對(duì)未來的一種預(yù)期，含有極大的波動(dòng)性和不確定性。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在廣大的人民看來有水泥，鋼筋、沙子組成應(yīng)該是一種重要的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，但是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展房地產(chǎn)的價(jià)格定位模式已經(jīng)不再是按照房地產(chǎn)的成本來定價(jià)而是演變?yōu)橐环N像股票高漲一樣的預(yù)期，認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)越來越高，逐漸演變?yōu)橐环N虛擬經(jīng)濟(jì)。虛擬經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生于實(shí)體經(jīng)濟(jì)，但是虛擬經(jīng)濟(jì)過度的擴(kuò)張，就會(huì)變成一種泡沫，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)乃至這個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生極其不利的影響。房地產(chǎn)作為我國的支柱產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟(jì)的過度虛擬化會(huì)導(dǎo)致泡沫化，對(duì)我國的經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展會(huì)產(chǎn)生極大的挑戰(zhàn)，必須引起政府和廣大學(xué)者的重視。

一、我國房地產(chǎn)虛擬經(jīng)濟(jì)的表現(xiàn)特征

房地產(chǎn)市場(chǎng)是非常特殊的市場(chǎng)。作為商品，房地產(chǎn)具有消費(fèi)品和投資品的雙重屬性。不同于其他的資產(chǎn)和商品，房地產(chǎn)不僅僅是實(shí)物資產(chǎn)，同時(shí)又具有虛擬資產(chǎn)的特性，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（一）土地資源的稀缺性、不可再生性導(dǎo)致土地價(jià)格表現(xiàn)為級(jí)差地租，土地自身就是采用的資本化的定價(jià)方式；資本化定價(jià)的模式是使房地產(chǎn)具有虛擬性的最根本原因；（二）房地產(chǎn)不僅能滿足消費(fèi)者使用，還具有通常實(shí)物資產(chǎn)不具備的投資價(jià)值，以此獲得財(cái)產(chǎn)的保值和增值，由于可以實(shí)現(xiàn)所有權(quán)與使用權(quán)的分離，房屋的所有者也可以通過對(duì)房屋的經(jīng)營和出租來獲得收益；（三）影響房地產(chǎn)價(jià)值的預(yù)期因素非常復(fù)雜，倘若預(yù)期不能實(shí)現(xiàn)，就會(huì)有價(jià)格的大幅波動(dòng)；（四）房地產(chǎn)交易能夠脫離有形的實(shí)物資產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)移，可以只表現(xiàn)表現(xiàn)為相關(guān)房地產(chǎn)權(quán)屬證的轉(zhuǎn)移，但權(quán)屬證書自身沒有價(jià)值，但它通過房地產(chǎn)交易市場(chǎng)中的循環(huán)使得它不需要經(jīng)過實(shí)體經(jīng)濟(jì)循環(huán)就能盈利；（五）從金融角度對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行研究分析，房地產(chǎn)金融工具依托金融系統(tǒng)的循環(huán)運(yùn)動(dòng)使得不經(jīng)過實(shí)體經(jīng)濟(jì)的循環(huán)就可以取得盈利。比如房地產(chǎn)抵押貸款和抵押貸款的證券化，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券、上市融資和股票等證券的交易等相關(guān)的金融活動(dòng)。所以，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的虛擬化是客觀存在的，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的虛擬化是房地產(chǎn)泡沫的根源。

二、房地產(chǎn)虛擬經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)狀

自從我國廢止福利分房以來，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展突飛猛進(jìn)。雖然在2008年國際金融危機(jī)之后出現(xiàn)過一陣低迷，國家出臺(tái)了許多調(diào)控措施，但是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的勢(shì)頭依然強(qiáng)勁。近幾年來房?jī)r(jià)上漲的速度達(dá)到了前所未有的高度，商品房的投資投機(jī)行為是我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步虛擬化，甚至出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫化的傾向。據(jù)調(diào)查，十年來我國平均住宅價(jià)格增長(zhǎng)了3-5倍。在一些大中城市房?jī)r(jià)甚至漲了十幾倍，一直到2010年國務(wù)院出臺(tái)了“國十條”，房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭才有所下降，但是房?jī)r(jià)一直在升高，只是漲幅下降了而已。在我國大多數(shù)地區(qū)，地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展很大一部分是靠房地產(chǎn)的投資來實(shí)現(xiàn)的。按照通行的國際慣例，房?jī)r(jià)和收入之間的比例在3-6倍之間比較合理，加之考慮住房貸款等因素，住房的消費(fèi)占收入的比例也不應(yīng)高于30%。當(dāng)前我國許多城市的房?jī)r(jià)和收入之間的比例是不平衡的，小城市的房?jī)r(jià)收入比已達(dá)6倍以上，房?jī)r(jià)明顯偏高。據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京、上海等大城市的比率都超過30甚至更高。當(dāng)前普遍認(rèn)為，當(dāng)前我國房地產(chǎn)虛擬經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀有幾個(gè)特征：房?jī)r(jià)上漲過快、房?jī)r(jià)收入比過高、開發(fā)投資與房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債增長(zhǎng)過快、房屋閑置率過高等等。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)虛擬化程度越高產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)越大，泡沫一旦破裂將會(huì)給我國經(jīng)濟(jì)帶來極大的危害。

三、從會(huì)計(jì)角度分析我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的虛擬化

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)過度虛擬化的原因是多方面的，土地的稀缺性以及剛性需求，房地產(chǎn)中投機(jī)行為，投資者和消費(fèi)者的非理性預(yù)期，銀行也為追逐暴利而盲目放貸，行業(yè)缺少自律，金融監(jiān)管不利等都是房地產(chǎn)過度虛擬化的原因。從會(huì)計(jì)學(xué)角度來分析，最主要的影響莫過于會(huì)計(jì)信息的不對(duì)稱和會(huì)計(jì)要素計(jì)量的選擇。（一）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)虛擬化與會(huì)計(jì)信息的關(guān)系。房地產(chǎn)市場(chǎng)是一種壟斷性的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，購房者和開發(fā)商通過博弈來實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的交易。在此博弈中，開發(fā)商是強(qiáng)者，購買方則是弱者。二者之間存在嚴(yán)重的信息不對(duì)稱。在所有的信息中，會(huì)計(jì)信息是最重要的部分，也是投資者進(jìn)行決策和投資的主要依據(jù)。房地產(chǎn)市場(chǎng)也是時(shí)刻在變化的。可是，在會(huì)計(jì)信息不對(duì)稱、且質(zhì)量低下、披露不很及時(shí)的情況下，投資者對(duì)變化的房地產(chǎn)市場(chǎng)無法做出及時(shí)準(zhǔn)確的判斷，并且房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目周期長(zhǎng)，使得房地產(chǎn)開發(fā)商的有效供給往往滯后于市場(chǎng)的需求，進(jìn)一步使房地產(chǎn)市場(chǎng)更加虛擬化，加快了泡沫的生成。由此我們看出，會(huì)計(jì)信息出現(xiàn)問題不但會(huì)扭曲房地產(chǎn)市場(chǎng)中供求關(guān)系的正常反映，更是市場(chǎng)中盛行投機(jī)炒作的一個(gè)重要原因。（二）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)虛擬化和會(huì)計(jì)要素計(jì)量的關(guān)系。會(huì)計(jì)計(jì)量是為了將符合確認(rèn)條件的會(huì)計(jì)要素登記入賬并列報(bào)于財(cái)務(wù)報(bào)表而確定其金額的過程。根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，會(huì)計(jì)計(jì)量屬性主要有歷史成本、重置成本、可變現(xiàn)凈值、現(xiàn)值和公允價(jià)值等。在一般情況下，產(chǎn)品的價(jià)格是以成本和市場(chǎng)的供求關(guān)系來確定，一旦產(chǎn)品的價(jià)值和價(jià)格產(chǎn)生嚴(yán)重的背離，將會(huì)產(chǎn)生泡沫。當(dāng)前我國房?jī)r(jià)的上升已經(jīng)不是主要由生產(chǎn)成本上漲引起的，其增長(zhǎng)的幅度早已超出成本的增長(zhǎng)幅度。目前我國房?jī)r(jià)的上漲，很大程度上是由對(duì)未來資產(chǎn)增值的預(yù)期所帶來的虛擬價(jià)值的增長(zhǎng)所決定的。計(jì)量屬性反映的是會(huì)計(jì)要素價(jià)值或價(jià)格的確定基礎(chǔ)。因此，房地產(chǎn)計(jì)量屬性能否反映房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值顯得頗為重要。從會(huì)計(jì)學(xué)上來看，房地產(chǎn)可分為存貨房地產(chǎn)、自用房地產(chǎn)和投資性房地產(chǎn)。自用房地產(chǎn)指的是企業(yè)為生產(chǎn)經(jīng)營經(jīng)營而持有的房屋、土地等房地產(chǎn)。企業(yè)用來生產(chǎn)經(jīng)營而持有的土地使用權(quán)屬于無形資產(chǎn)；而生產(chǎn)經(jīng)營用的辦公大樓和廠房屬于固定資產(chǎn)。自用房地產(chǎn)是按照歷史成本作為無形資產(chǎn)和固定資產(chǎn)來進(jìn)行初始計(jì)量和后續(xù)計(jì)量。投資性房地產(chǎn)是通過出租建筑物或出租土地使用權(quán)來獲得收益的房地產(chǎn)。按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)按照成本模式進(jìn)行初始計(jì)量。投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量只有企業(yè)在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，才可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。如果不加限制的引如公允價(jià)值，就會(huì)出現(xiàn)人為操作利潤(rùn)的現(xiàn)象，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)值背離價(jià)格，過度虛擬化，產(chǎn)生泡沫。存貨房地產(chǎn)是指的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行建造并待售的房產(chǎn)。此時(shí)無論是購買的土地還是構(gòu)建廠房的各種成本都并入房產(chǎn)的開發(fā)成本，統(tǒng)一作為存貨的成本。在虛擬經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境下，房地產(chǎn)的公允價(jià)值會(huì)不斷升高，給廣大的投資者帶來房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)高漲的預(yù)期，在這種情況下，按照經(jīng)濟(jì)學(xué)中的各種模型計(jì)算出的公允價(jià)值會(huì)不斷的攀升。非理性的投資者會(huì)受到多種因素的影響而不能察覺到房地產(chǎn)價(jià)格的過度虛擬化，感覺不到泡沫的存在。投資者會(huì)根據(jù)以往的價(jià)格和當(dāng)前市場(chǎng)的價(jià)格來確定公允價(jià)值，過去持續(xù)攀升的價(jià)格給投資者以良好的預(yù)期，最終導(dǎo)致泡沫的出現(xiàn)。當(dāng)公允價(jià)值下降時(shí)候，投資者的預(yù)期變得悲觀，導(dǎo)致房地產(chǎn)虛擬經(jīng)濟(jì)回到實(shí)體經(jīng)濟(jì)狀態(tài)，但會(huì)造成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)低迷。

篇(3)

在全球經(jīng)濟(jì)最暗淡的2009年，中國房地產(chǎn)業(yè)卻迎來了自己最“輝煌”的一年。歲末年初，房地產(chǎn)價(jià)格的暴漲，更是從一線城市蔓延到了二、三線城市。不經(jīng)意間，房地產(chǎn)遠(yuǎn)離了大多數(shù)民眾的生活，成為了有錢階層的投資品。面對(duì)謎一樣上竄的房?jī)r(jià)，老百姓一臉的茫然，連一貫共享房?jī)r(jià)上漲喜悅的地方官員們也終于看得有點(diǎn)心驚了。于是中央再次出手，一系列調(diào)控房地產(chǎn)的政策又出臺(tái)了。

很顯然，自1998年房改以來，房地產(chǎn)泡沫從未像今天如此真實(shí)存在并威脅到民眾的生活及中國經(jīng)濟(jì)的未來。世界上沒有哪個(gè)大國的經(jīng)濟(jì)象今天的中國一樣對(duì)房地產(chǎn)如此依賴，也沒有哪個(gè)國家的老百姓象中國的老百姓一樣為購買一套房子而承受如此的痛苦。到底是何原因造成今天這樣的一種局面?筆者認(rèn)為房地產(chǎn)問題的癥結(jié)在于政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)不恰當(dāng)?shù)亩ㄎ唬?/p>

首先，國家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)予以“國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)”的定位是不恰當(dāng)?shù)摹Ｔ谶@一定位下，國家把房地產(chǎn)當(dāng)作經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的引擎，特別在危機(jī)來臨之時(shí)，更是把它作為拉動(dòng)內(nèi)需、保GDP增長(zhǎng)的便利手段。1998年為應(yīng)對(duì)亞洲金融危機(jī)爆發(fā)后造成出口快速下滑、國內(nèi)消費(fèi)乏力的局面，中央決定通過制度改革釋放國內(nèi)住房消費(fèi)來拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，首次提出了房地產(chǎn)將成為國民經(jīng)濟(jì)重要產(chǎn)業(yè)的設(shè)想；2003年，在房地產(chǎn)市場(chǎng)首次在全國范圍內(nèi)出現(xiàn)過熱的情況下，中央“121號(hào)文件”出臺(tái)，明確了房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的地位。自此，中央在調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)上左右為難，結(jié)果是市場(chǎng)越調(diào)越熱，房?jī)r(jià)越調(diào)越高。當(dāng)房?jī)r(jià)于2007年攀高到一般老百姓靠“啃兩代老人”的手段也不能承受的時(shí)候，中國房地產(chǎn)開始了自1998以來第一次市場(chǎng)主導(dǎo)的調(diào)整期?？上?，2008年世界金融危機(jī)不期而至。歷史驚人的相似，中國經(jīng)濟(jì)又面臨著亞洲金融危機(jī)時(shí)出口乏力、內(nèi)需不振的困境，而房地產(chǎn)業(yè)又成為了拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“救命稻草”。市場(chǎng)之手讓位于政策之手，一系列救市措施使得房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行中的調(diào)整半途而廢，下坡中沖天而起，帶動(dòng)了鋼鐵、水泥等傳統(tǒng)過剩產(chǎn)業(yè)走出了困境。而負(fù)面效果則是，國家保增長(zhǎng)的資金和民間資本更多流入了房地產(chǎn)市場(chǎng)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步失血；令人咂舌的房?jī)r(jià)把絕大部分有自住需求的老百姓擋在了市場(chǎng)大門之外。

事實(shí)上，我們把房地產(chǎn)視為“國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)”，就相當(dāng)于把經(jīng)濟(jì)發(fā)展綁在了“房地產(chǎn)”這駕戰(zhàn)車上，這樣做風(fēng)險(xiǎn)極大：一是房子問題是關(guān)系到民生的最大問題，不能單純以“經(jīng)濟(jì)”視之追求商業(yè)利益最大化，否則會(huì)國顧民生而帶來社會(huì)不穩(wěn)；二是房地產(chǎn)具有明顯的投資和投機(jī)的屬性，具有很大的市場(chǎng)波動(dòng)性，不具備作為“支柱產(chǎn)業(yè)”的基本要求。正因?yàn)檫@兩個(gè)原因，沒有哪個(gè)國家敢于把房地產(chǎn)視為“國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)”。

其次，房地產(chǎn)是地方政府預(yù)算外收入的主要來源，這使得地方政府也把房地產(chǎn)當(dāng)做了“支柱產(chǎn)業(yè)”。土地作為全民所有，原先并不在可出售之列，所以土地出讓一直歸人預(yù)算外收入；再加上財(cái)權(quán)事權(quán)不匹配的財(cái)稅分配制度，使得土地財(cái)政成為各級(jí)地方政府的主要抓手。當(dāng)然，一些一、二線城市對(duì)房地產(chǎn)的依賴，不僅僅是財(cái)政收入而已，GDP的增長(zhǎng)也有賴于斯。如果把房地產(chǎn)這一塊拿掉，很多城市的GDP恐怕要掉個(gè)4成5成都不止?！胺康禺a(chǎn)立市”是很多城市既不愿提及又心知肚明的事實(shí)。這就是“房?jī)r(jià)推高地價(jià)，地價(jià)推高房?jī)r(jià)”背后的主要原因之一。

難怪有地產(chǎn)界的朋友自嘲：“政府才是房地產(chǎn)最大的開發(fā)商，他們是莊，我們只是抬莊的小癟三，分一杯羹而已?！边@句看似自嘲的話，道出了中國房地產(chǎn)的玄機(jī)：由于中央和地方對(duì)房地產(chǎn)不恰當(dāng)?shù)亩ㄎ欢沟谜畬?duì)房地產(chǎn)業(yè)深度依賴，各路資金摸清楚了政府的“死穴”，從而吃準(zhǔn)了房地產(chǎn)只漲不跌的“定勢(shì)”。這樣就能解釋清楚，為什么面對(duì)自住需求無法承受的房?jī)r(jià)，2009年各路資金依然瘋狂人市，炒土地、炒樓盤，更有開發(fā)商(其中不乏國有企業(yè))穩(wěn)穩(wěn)捂盤，賭定樓盤更上層樓。

房地產(chǎn)在政策支持下的財(cái)富效應(yīng)，使得浸在制造業(yè)數(shù)十年的巨子們?nèi)绾?、格力之屬，也紛紛打起了房地產(chǎn)的主意。畢竟在制造業(yè)辛辛苦苦掙來的那點(diǎn)微薄利潤(rùn)，和在“國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)”里掙快錢、掙大錢相比，實(shí)在是不值一提。

對(duì)于很多城市的主政者來說，道理也是一樣的：既然賣賣土地、抬抬房?jī)r(jià)，就能帶來立竿見影的大效益，又何必花那么大的力氣去調(diào)什么結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)變什么方式?

但是，為政者不能不心系民生，不能不有戰(zhàn)略思維：高房?jī)r(jià)基本消滅了城市的“中產(chǎn)階級(jí)”，令“中產(chǎn)階級(jí)”按揭買房后一生淪為赤貧，買不起房的“無產(chǎn)階級(jí)”則是怨聲載道；而高昂的房?jī)r(jià)更是扼殺了城市的創(chuàng)新能力，實(shí)體經(jīng)濟(jì)特別是創(chuàng)新型經(jīng)濟(jì)將逐漸遠(yuǎn)離這些商務(wù)成本、生活成本奇高的城市。創(chuàng)新與活力對(duì)一個(gè)迅速發(fā)展中的城市保持競(jìng)爭(zhēng)力持續(xù)發(fā)展至關(guān)重要，這比高房?jī)r(jià)帶來GDP和財(cái)政收入短暫的增長(zhǎng)要重要得多。

篇(4)

水皮表示，從2016年10月份算起，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了新一輪宏觀調(diào)控周期，新的周期也出現(xiàn)了新的情況，房地產(chǎn)的成交量和成交面積卻創(chuàng)出了歷史新高，房地產(chǎn)經(jīng)過上一輪的報(bào)復(fù)性上漲之后，進(jìn)入了平臺(tái)整理期。這個(gè)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了新一輪宏觀調(diào)控周期，伴隨著的是房地產(chǎn)的成交量和成交面積卻創(chuàng)出了歷史新高，接下來宏觀調(diào)控可能會(huì)有新的動(dòng)作，在金融支持方面嚴(yán)加管束。同時(shí)，還面臨流動(dòng)性收緊，M2已經(jīng)回落到8.2％，未來三年金融政策會(huì)更加趨緊，金融對(duì)房地產(chǎn)的支持進(jìn)入一個(gè)瓶頸周期。

1月底，中國證券報(bào)爆出消息，部分銀行已暫停受理房地產(chǎn)行業(yè)新增授信，或暫停房地產(chǎn)開發(fā)貸業(yè)務(wù)，信托公司地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)也趨向?qū)徤鳌?/p>

前海開源首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家楊德龍認(rèn)為，樓市的調(diào)控的宗旨，就是讓樓市回歸到居住的本原。在楊德龍看來，除了一些剛性需求購房，房產(chǎn)配置一定要選擇核心區(qū)域、核心地段?！爸袊说耐顿Y渠道非常有限，從大的方向來看，要么是炒房，要么是炒股，過去十年中國家庭大概70%的資產(chǎn)是配置在房地產(chǎn)上”，樓市調(diào)控后，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重的分化，非核心區(qū)域的住房或許面臨比較大的調(diào)整，稀缺性和區(qū)位是最關(guān)鍵的因素。

關(guān)于未來房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)，新城控股集團(tuán)高級(jí)副總裁歐陽捷判斷，我國住房市場(chǎng)沒有大起也沒有大落，房?jī)r(jià)不會(huì)暴漲也不會(huì)暴跌。非都市圈城鎮(zhèn)化接近尾聲，都市圈惜土如金，發(fā)展受到限制，房地產(chǎn)市場(chǎng)的蛋糕一年比年小，未來樓市將呈現(xiàn)“大穩(wěn)小亂”的態(tài)勢(shì)，行業(yè)壟斷加速來臨。高能及城市住房將成為奢侈品，好地段核心商業(yè)仍然是投資品，高成長(zhǎng)企業(yè)股票也是市場(chǎng)投資的潛力股。

篇(5)

筆者所在的重慶世紀(jì)精信實(shí)業(yè)(集團(tuán))有限公司是一個(gè)綜合性的大型企業(yè)集團(tuán)，秉承著創(chuàng)新的發(fā)展理念，并重視人才管理，試圖通過產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整來為企業(yè)贏得更高的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)。那么，這就需要我們根據(jù)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定來更好的應(yīng)用公允價(jià)值指標(biāo)，從而更好的做好企業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算工作。事實(shí)上，公允價(jià)值的引入是新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)目標(biāo)變化的結(jié)果，是對(duì)原有會(huì)計(jì)準(zhǔn)則內(nèi)容的實(shí)質(zhì)性修訂與突破，可以更好的滿足會(huì)計(jì)報(bào)表使用者的實(shí)際需要。公允價(jià)值的引入還是我國會(huì)計(jì)向國際趨同的結(jié)果，因?yàn)樗倪\(yùn)用范圍與程度在很大程度上標(biāo)志著一個(gè)國家或地區(qū)會(huì)計(jì)國際化的發(fā)展?fàn)顩r與水平。因此，公允價(jià)值在我國新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的引入，是我國會(huì)計(jì)史上的重要里程碑，也是我國企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)中的一項(xiàng)重要計(jì)量屬性。目前來看，它已經(jīng)在我國企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算中有了大范圍的引進(jìn)與全面推廣應(yīng)用，還在實(shí)際應(yīng)用過程中進(jìn)行不斷的完善與創(chuàng)新。因此，公允價(jià)值必然會(huì)對(duì)我國企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算產(chǎn)生不容小覷的巨大影響。

（1）公允價(jià)值對(duì)金融工具核算的財(cái)務(wù)影響。在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，以公允價(jià)值計(jì)量的金融工具主要有交易性金融資產(chǎn)和金融負(fù)債。事實(shí)上，公允價(jià)值是金融工具最具相關(guān)的屬性之一，是衍生金融工具唯一相關(guān)的計(jì)量屬性。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中運(yùn)用公允價(jià)值來確認(rèn)和計(jì)量金融資產(chǎn)或金融負(fù)債，實(shí)際上是我國會(huì)計(jì)核算體系的巨大創(chuàng)新與根本改革。根據(jù)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，在進(jìn)行金融資產(chǎn)交易的時(shí)候，應(yīng)該以成本進(jìn)行初期計(jì)量，然后再根據(jù)公允價(jià)值對(duì)其進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，其變動(dòng)應(yīng)當(dāng)直接計(jì)入到當(dāng)期損益中去。那么，針對(duì)一些上市公司的短期股票投資行為，我們將直接采用純粹的公允價(jià)值計(jì)量法，這樣就可以把一些由于市價(jià)提高而獲得的賬面盈利作為凈利潤(rùn)來對(duì)待。事實(shí)上，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中對(duì)于公允價(jià)值的引入是秉承著謹(jǐn)慎使用原則的，這與國際上對(duì)于公允價(jià)值的運(yùn)用仍然具有一些差距。我國的新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則主要提出了企業(yè)的公允價(jià)值運(yùn)用，應(yīng)該為投資者與社會(huì)公眾提供更為真實(shí)可靠的會(huì)計(jì)信息這樣的新理念，這在一定程度上與國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則實(shí)現(xiàn)了有效連通，也在一定程度上構(gòu)建了一個(gè)較為完整的會(huì)計(jì)體系。但是，這種會(huì)計(jì)核算新理念與新體系的實(shí)施過程仍然不夠到位。因此，我們應(yīng)該加大行政執(zhí)法、行業(yè)自律、輿論監(jiān)督、群眾參與的相關(guān)力度，在市場(chǎng)上形成一套較為完善的監(jiān)督體系，讓引入公允價(jià)值的新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則能夠發(fā)揮出更大的監(jiān)督效力，保障每一個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)核算情況更為清晰健康；

（2）公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)核算影響。根據(jù)《投資性房地產(chǎn)》中的規(guī)定，只有當(dāng)我們獲得了確鑿證據(jù)來證明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值是能夠持續(xù)可靠取得的時(shí)候，我們才可以利用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。我們要以資產(chǎn)負(fù)債日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)來調(diào)整其賬面價(jià)值，從而在房地產(chǎn)升值的情況下會(huì)增加利潤(rùn)。當(dāng)然，我們?cè)趯?duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行公允價(jià)值計(jì)量時(shí)，應(yīng)該要同時(shí)滿足這些條件，即投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息。只有在滿足了這樣兩個(gè)基本條件之后，我們才可以對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行公允價(jià)值的計(jì)量，把公允價(jià)值與原賬面價(jià)值間的差額直接計(jì)入到當(dāng)期損益當(dāng)中去。那么，我們也應(yīng)該對(duì)公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)進(jìn)行一定的規(guī)范化操作，否則就有可能會(huì)出現(xiàn)一些企業(yè)利用公允價(jià)值變動(dòng)來調(diào)節(jié)企業(yè)利潤(rùn)的不良行為。因此，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中明確規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式不得隨意更改。隨著我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，一些投資性房地產(chǎn)企業(yè)采用公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量，將會(huì)大大提高其凈資產(chǎn)和當(dāng)期凈利潤(rùn)，也可以更為準(zhǔn)確的反映出企業(yè)賬面凈資產(chǎn)，具有更高的會(huì)計(jì)參考價(jià)值；

（3）公允價(jià)值變動(dòng)對(duì)所得稅的影響。在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下的企業(yè)利潤(rùn)表中出現(xiàn)了一個(gè)新的會(huì)計(jì)科目，即公允價(jià)值變動(dòng)損益。那么，這就要涉及到納稅問題。根據(jù)我國相關(guān)部門的規(guī)定，對(duì)于那些公允價(jià)值變動(dòng)收益金額巨大的上市公司來說，可以暫時(shí)不計(jì)繳所得稅。這就可以在很大程度上減少了上市公司的納稅支出，減輕了公司的現(xiàn)金流壓力。這樣的規(guī)定并不會(huì)影響到公司的凈利潤(rùn)。由于這是一項(xiàng)新的會(huì)計(jì)政策，因此，我們還發(fā)現(xiàn)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則明確規(guī)定了企業(yè)的所得稅納稅情況，這主要就是為了協(xié)調(diào)執(zhí)行新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則后會(huì)計(jì)與稅收之間的其他政策差異，盡量使得新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的公允價(jià)值實(shí)施順利進(jìn)行下去，并幫助企業(yè)進(jìn)行合理合法的有效減稅或避稅，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益率；

（4）公允價(jià)值對(duì)債務(wù)重組與非貨幣性資產(chǎn)的財(cái)務(wù)核算影響。根據(jù)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，債務(wù)人確實(shí)具有財(cái)務(wù)困難，而債權(quán)人則應(yīng)該給予一定的實(shí)質(zhì)性讓步，這就是債務(wù)重組。它可以把債務(wù)重組利得和損失計(jì)入當(dāng)期損益，對(duì)于那些以非現(xiàn)金資產(chǎn)方式清償債務(wù)和修改債務(wù)的時(shí)候，就可以使用公允價(jià)值的計(jì)量模式，并把債務(wù)重組收益計(jì)入當(dāng)期損益。因此，以公允價(jià)值計(jì)量的當(dāng)期收益反而會(huì)增加債務(wù)人的當(dāng)期利潤(rùn)。此外新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中明確規(guī)定，對(duì)于一些換入資產(chǎn)的計(jì)量是否采用公允價(jià)值計(jì)量模式，將需要根據(jù)交易的性質(zhì)來進(jìn)行辨別。一旦按照換出資產(chǎn)賬面價(jià)值的基礎(chǔ)，就不需要計(jì)算補(bǔ)價(jià)帶來的損益，這樣的會(huì)計(jì)核算方式較為簡(jiǎn)單與實(shí)用。

二、公允價(jià)值應(yīng)用的注意事項(xiàng)

篇(6)

關(guān)鍵詞：公允價(jià)值；新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則；投資性房地產(chǎn)

一、公允價(jià)值的基礎(chǔ)理論

（一）公允價(jià)值的定義

對(duì)于公允價(jià)值，不同的機(jī)構(gòu)有不同的定義。國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)1999年的《國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第39號(hào)——金融工具：確認(rèn)和計(jì)量》第98段指出：“在公允價(jià)值定義中隱含著一項(xiàng)假定，即企業(yè)是持續(xù)經(jīng)營的，不打算或不需要清算，不會(huì)大幅度縮減其經(jīng)營規(guī)模，或按不利條件進(jìn)行交易。因此，公允價(jià)值不是企業(yè)在強(qiáng)制易、非自愿清算或本銷售中收到或支付的金額（IASC，1999）?！泵绹?cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)于2000年2月頒布的第7號(hào)概念公告對(duì)公允價(jià)值的定義是：“公允價(jià)值是當(dāng)前的非強(qiáng)迫交易或非清算交易中，自愿雙方之間進(jìn)行資產(chǎn)（或負(fù)債）的買賣（或發(fā)生與清償）的價(jià)格（FASB2000）。”我國新頒布的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》中，把公允價(jià)值定義為：“在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~。”對(duì)比以上我國對(duì)公允價(jià)值的定義，本文認(rèn)為這個(gè)定義充分考慮了基本國情，符合我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要。

（二）目前我國公允價(jià)值的適用范圍

雖然我國在新準(zhǔn)則中部分地采用了公允價(jià)值的計(jì)量屬性，但是公允價(jià)值在新準(zhǔn)則中的應(yīng)用是十分謹(jǐn)慎的。與國際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則相比，我國新的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系在確定公允價(jià)值的應(yīng)用范圍時(shí)，充分地考慮了我國的國情，作了審慎的改進(jìn)。公允價(jià)值的運(yùn)用必須滿足一定的前提條件，即公允價(jià)值應(yīng)當(dāng)能夠可靠計(jì)量?；緶?zhǔn)則中也強(qiáng)調(diào)，企業(yè)一般應(yīng)當(dāng)采用“歷史成本”，只有在會(huì)計(jì)要素金額能夠取得“并可靠計(jì)量”時(shí)才能采用非歷史成本計(jì)量屬性。目前，主要在金融工具、投資性房地產(chǎn)、非共同控制下的企業(yè)合并、債務(wù)重組和非貨幣性資產(chǎn)交換等方面采用；另外，在各項(xiàng)使用公允價(jià)值的具體準(zhǔn)則中，也嚴(yán)格限制了使用條件。比如，在非貨幣性資產(chǎn)交換中，提出兩個(gè)前提條件，即交換是否具有商業(yè)實(shí)質(zhì)，交易各方之間是否存在關(guān)聯(lián)方關(guān)系。這些限制條件，在一定程度上可以保證公允價(jià)值的“公允”表達(dá)，同時(shí)也可以有效遏制企業(yè)的利潤(rùn)操縱。

二、公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中的應(yīng)用分析

（一）投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則制定的背景

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國第三產(chǎn)業(yè)的一個(gè)組成部分，其交易日趨活躍，在國民經(jīng)濟(jì)中的作用也日趨凸顯，適時(shí)分析新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)該行業(yè)的影響顯得十分必要與重要。投資性房地產(chǎn)只是房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)部分，主要是指“為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。”主要包括：已出租的土地使用權(quán)，持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)以及已出租的建筑物，從而把為生產(chǎn)商品，提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)排除在本準(zhǔn)則之外。對(duì)于投資性房地產(chǎn)，如果將其作為一般的固定資產(chǎn)看待并提取折舊，其凈值往往不能反映投資性房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。一方面投資性房地產(chǎn)在經(jīng)過數(shù)年以后，它們的市場(chǎng)價(jià)值不僅可能高于其賬面凈值，而且還經(jīng)常高出其賬面原值的數(shù)倍甚至數(shù)十倍。另一方面，對(duì)房地產(chǎn)的投資一般金額大、周期長(zhǎng)、流動(dòng)性和變現(xiàn)能力較差，往往具有高收益和高風(fēng)險(xiǎn)并存的特點(diǎn)。在這種情況下，將投資性房地產(chǎn)作為一般的固定資產(chǎn)處理顯然是不合適的。但是，將它們按照流動(dòng)資產(chǎn)以成本與市價(jià)孰低的計(jì)價(jià)原則來處理，也是不合適的。所以應(yīng)該給投資性房地產(chǎn)制定一個(gè)專門的準(zhǔn)則。截至2005年，世界上只有IASB、英國（SSAP19：投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理）和中國香港地區(qū)（SSAP13：投資物業(yè)會(huì)計(jì)）對(duì)投資性房地產(chǎn)制定有相關(guān)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。

（二）新準(zhǔn)則中對(duì)投資性房地產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定

新準(zhǔn)則規(guī)定：企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日采用成本模式對(duì)投資性房地進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。這意味著地產(chǎn)公司可以對(duì)兩種模式進(jìn)行選擇。而且計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。已采用公允價(jià)值模式的，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。從原有成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額調(diào)整留存收益。準(zhǔn)則還規(guī)定，如果投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。之所以對(duì)采用公允價(jià)值計(jì)量的房地產(chǎn)不再計(jì)提折舊了，主要是折舊的部分已經(jīng)通過公允價(jià)值跟賬面價(jià)值之間的差額調(diào)整留存收益而相應(yīng)地得到了補(bǔ)償。

上述規(guī)定可能產(chǎn)生下列影響：第一，原先上市公司擁有的物業(yè)都被計(jì)入了固定資產(chǎn)，因此，物業(yè)的升值與否，并沒有體現(xiàn)在報(bào)表中。近幾年物業(yè)升值迅速，如果上市公司一旦采用公允價(jià)值法來計(jì)量其早些年購入的投資性房產(chǎn)，必將大大提高其凈資產(chǎn)和當(dāng)期凈利潤(rùn)。公允價(jià)值計(jì)量模式的引入正式奠定了重估凈資產(chǎn)值的方法作為房地產(chǎn)上市公司估值的核心地位。這必將引導(dǎo)市場(chǎng)對(duì)該項(xiàng)方法進(jìn)一步的認(rèn)可。第二，隨著投資性房地產(chǎn)物業(yè)的增多，尤其在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則采用后，肯定會(huì)引導(dǎo)市場(chǎng)更多地關(guān)注各項(xiàng)投資性房地產(chǎn)物業(yè)的真實(shí)價(jià)值，并使重估凈資產(chǎn)值的估值方法成為評(píng)估投資性房地產(chǎn)企業(yè)的主要標(biāo)準(zhǔn)之一。既然選擇公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量，在我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁的今天，勢(shì)必大大提高企業(yè)的凈資產(chǎn)，也會(huì)提高當(dāng)期的凈利潤(rùn)，那么是不是擁有投資性房地產(chǎn)企業(yè)就會(huì)不加思考地優(yōu)先選擇公允價(jià)值來計(jì)價(jià)呢？

（三）企業(yè)是否會(huì)優(yōu)先選擇公允價(jià)值計(jì)價(jià)問題分析

對(duì)于公允價(jià)值和歷史成本之間做選擇的問題，本文認(rèn)為雖然新準(zhǔn)則給了企業(yè)選擇的空間，但是并不見得所有的公司都會(huì)青睞公允價(jià)值。首先，公允價(jià)值的確認(rèn)是否合理是一個(gè)不容忽視的問題。按照新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，如果企業(yè)所擁有的投資性房地產(chǎn)有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)供其交易，且該房地產(chǎn)交易市場(chǎng)能提供該類或類似的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，則企業(yè)應(yīng)當(dāng)采用公允價(jià)值模式，即不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以會(huì)計(jì)期末投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。這就給企業(yè)以及審計(jì)師提出了一個(gè)比較大的挑戰(zhàn)了，怎么樣來判斷公允價(jià)值的確認(rèn)方法是否恰當(dāng)呢？本文認(rèn)為，“能夠提供該類或類似的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格”這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)很難確定。即使采用綜合評(píng)分法，每個(gè)人對(duì)每個(gè)項(xiàng)目所給的權(quán)重也是不一樣的，那樣得出的結(jié)果也會(huì)不同。所以公允價(jià)值的確定是否合理，成為投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量是否合理的關(guān)鍵。在這里我們看一下香港的做法。在香港的房地產(chǎn)開發(fā)上市公司中如果采用了公允價(jià)值模式的，每年度公司均聘請(qǐng)獨(dú)立的測(cè)量師對(duì)其投資性房地產(chǎn)行評(píng)估，并作為公允價(jià)值的確定依據(jù)。內(nèi)地上市的房地產(chǎn)公司如果采用公允價(jià)值，也需要每年聘請(qǐng)獨(dú)立的評(píng)估師對(duì)其投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，并在年報(bào)中詳細(xì)披露房地當(dāng)期賬面價(jià)值的增減變動(dòng)情況、公允價(jià)值的確認(rèn)方法及其理由等。這將成為企業(yè)的一項(xiàng)很重的負(fù)擔(dān)。

其次，公允價(jià)值增大了公司經(jīng)營成果的不穩(wěn)定性。采用公允價(jià)值模式后，擁有較多投資性房地產(chǎn)的公司的業(yè)績(jī)將更多地受該物業(yè)市場(chǎng)價(jià)格變化的影響，這增加了公司業(yè)績(jī)的不穩(wěn)定性，有可能掩蓋了管理層的經(jīng)營不利或優(yōu)秀管理能力。從以上的分析中，本文認(rèn)為，此次新準(zhǔn)則中對(duì)投資性房地產(chǎn)的相關(guān)規(guī)定，尤其是公允價(jià)值的引入，雖然意義重大，也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生一定的影響，但是由于擁有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)是否會(huì)選用公允價(jià)值作為其計(jì)量屬性還是值得商榷的，所以公允價(jià)值的影響可能沒有大家想象的那么大。

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篇(7)

關(guān)鍵詞:金融危機(jī);公允價(jià)值計(jì)量

一、公允價(jià)值計(jì)量模式提出的背景

傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)模式主要以歷史成本為計(jì)量屬性,其基本特征是:確認(rèn)以權(quán)責(zé)發(fā)生制為主;計(jì)量以名義貨幣單位/歷史成本計(jì)量模式為主;記錄采用復(fù)式記賬法;報(bào)告以會(huì)計(jì)報(bào)告為核心。這種模式下是以歷史成本為主的混合計(jì)量模式來計(jì)量資產(chǎn)的。它形成于工業(yè)經(jīng)濟(jì)時(shí)代,卻在知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代面臨著如歷史成本報(bào)表相關(guān)性、軟資產(chǎn)、衍生金融工具等方面的諸多挑戰(zhàn),這主要是源于資本市場(chǎng)和金融創(chuàng)新以及人力資源和高科技的高速發(fā)展。在以歷史成本為基礎(chǔ)的單一會(huì)計(jì)計(jì)量模式已無法滿足會(huì)計(jì)主體相關(guān)利益各方對(duì)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的要求這樣的背景下,公允價(jià)值計(jì)量模式的出現(xiàn)具有十分重要的意義。

二、公允價(jià)值的涵義

國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)(IASB)1995年在第32號(hào)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則《金融工具:披露和列表》中指出:公允價(jià)值指在公平交易中,熟悉情況并自愿的各方之間交換一項(xiàng)資產(chǎn)或負(fù)債時(shí)所采用的金額;美國財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)(FASB)在2000年2月正式的第7號(hào)概念公告《在會(huì)計(jì)計(jì)量中使用現(xiàn)金流量信息和現(xiàn)值》中,將公允價(jià)值定義為:在資源雙方進(jìn)行的當(dāng)前交易中,即在非強(qiáng)制性或清算性出售,買賣一項(xiàng)資產(chǎn)(承擔(dān)或結(jié)算一項(xiàng)負(fù)債)所采用的金額。我國此次企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則修訂,基本采納了國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的概念。公允價(jià)值是指理性的雙方在公平的市場(chǎng)中,在相互之間沒有關(guān)聯(lián)關(guān)系的情況下,自愿進(jìn)行交易的金額,它可以用現(xiàn)行市價(jià)或未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值的表示。在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中有18個(gè)準(zhǔn)則涉及公允價(jià)值計(jì)量模式,具體包括長(zhǎng)期股份權(quán)投資、投資性房地產(chǎn)、固定資產(chǎn)、生物資產(chǎn)、非貨幣易、資產(chǎn)減值、企業(yè)年金支付、股份支付、債務(wù)重組、收入、政府補(bǔ)助、企業(yè)合并、租賃、金融工具和計(jì)量、金融資產(chǎn)轉(zhuǎn)移、套期保值、石油天然氣開采、金融工具列報(bào)。然而,由于我國市場(chǎng)化程度不高,市場(chǎng)成熟度低導(dǎo)致的公允價(jià)值不易獲得或者不確定性較高,相對(duì)于發(fā)達(dá)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國家而言,我國新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在采用公允價(jià)值計(jì)量的范圍上較為保守。

三、公允價(jià)值的特征

第一,多種計(jì)量屬性的復(fù)合性。公允價(jià)值實(shí)際上是多種計(jì)量屬性的復(fù)合,并非一個(gè)獨(dú)立的新計(jì)量屬性,僅僅是對(duì)上述前5種計(jì)量屬性的一種再現(xiàn)和重復(fù)。與以前的相比,所不同的是公允價(jià)值不具有在交易時(shí)間、交易類型、交易性質(zhì)3方面各自不同的特征而相互區(qū)別。企業(yè)可以在不同的條件下選擇不同的計(jì)量模式從而確定公允價(jià)值。第二,非確定性。在新準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則第3章第10條:有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的,可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。應(yīng)同時(shí)滿足下列條件:投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng);企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息,從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理的估計(jì)。首先,對(duì)于活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)如何確定,如何量化,什么才稱的上為活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)沒有量化的標(biāo)準(zhǔn),另外對(duì)于同類產(chǎn)品的相關(guān)信息,如何考慮泡沫與虛假交易問題,正如前幾年高科技企業(yè)存在泡沫一樣,是否將價(jià)值中的不利因素去除,如何去除,不易確定。在這些相關(guān)因素中是否存在人為炒作的因素,如何量化這些因素等都體現(xiàn)了公允價(jià)值的不確定性。例如股票市場(chǎng)中各企業(yè)存在交叉持股,必然影響企業(yè)的損益,那么對(duì)于這些可供出售金融資產(chǎn)的公允價(jià)值如何考量如何確定,股票價(jià)格中包含的大量投資收益等都會(huì)影響到公允價(jià)值的確認(rèn)。這一點(diǎn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)尤為明顯。某地商品房交易活躍,但活躍的市場(chǎng)是人為炒房的結(jié)果,這時(shí)公允價(jià)值如何確定。同樣,在非貨幣性資產(chǎn)交換中也存在此類問題。第三,變動(dòng)性。因市場(chǎng)交易有可直接確認(rèn)或可觀察或只能估計(jì)等多種情況,因而會(huì)隨著市場(chǎng)情況的變動(dòng)而變動(dòng)。投資性房地產(chǎn),非貨幣性資產(chǎn)交換,可供出售金融資產(chǎn)等都要求公允價(jià)值能夠可靠的計(jì)量。不同的計(jì)量方法在不同的條件下可靠性也是不同的,不存在活躍市場(chǎng)或同類可比市場(chǎng)交易就會(huì)選擇其他方法來確定公允價(jià)值,這也就體現(xiàn)了公允價(jià)值的變動(dòng)性。如不存在活躍市場(chǎng)時(shí),投資性房地產(chǎn)可對(duì)未來現(xiàn)金流量折現(xiàn)為現(xiàn)值作為公允價(jià)值;非貨幣性資產(chǎn)交換可采用估值技術(shù)確定其公允價(jià)值等。

四、金融危機(jī)下公允價(jià)值的缺陷

第一,對(duì)公允價(jià)值的監(jiān)管還有待進(jìn)一步加強(qiáng)和完善。第二,公允價(jià)值的定義假設(shè)還有待進(jìn)一步完善。此次由次貸引發(fā)的金融危機(jī)中也暴露出公允價(jià)值定義的一些缺陷。公允價(jià)值定義中假設(shè)所計(jì)量的資產(chǎn)或負(fù)債存在著一個(gè)有序的交易市場(chǎng)或公平交易市場(chǎng),但在金融危機(jī)中,公允價(jià)值運(yùn)用的這一假設(shè)前提并不成立。如花旗、瑞銀等投行之前發(fā)售的標(biāo)售利率型證券(Auction-Rate Securi-ties,下稱ARS),ARS市場(chǎng)在2008年2月之前的總市值約為3300億美元,而從2008年2月至今這個(gè)市場(chǎng)已根本不具備流動(dòng)性。第三,公允價(jià)值的估值技術(shù)還有待進(jìn)一步完善。公允價(jià)值分為3個(gè)層次,第1和第2層次的公允價(jià)值,對(duì)于存在活躍交易市場(chǎng)的公允價(jià)值可觀察參數(shù)能夠隨時(shí)獲取,其可靠性是可以保證的。但第3層次的公允價(jià)值,則需要大量的估計(jì)和判斷,可靠性可能偏低。必須采用估值技術(shù)對(duì)不存在活躍市場(chǎng)的金融資產(chǎn)和金融負(fù)債進(jìn)行公允價(jià)值的確定。而其中的主觀性直接影響公允價(jià)值的可靠性。

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