序論：寫作是一種深度的自我表達(dá)。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇經(jīng)濟(jì)市場分析范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

摘要：近期，地產(chǎn)政策頻繁調(diào)控對市場造成重大沖擊，并由此引發(fā)政策調(diào)控可能傷害中國經(jīng)濟(jì)的擔(dān)憂。隨著經(jīng)濟(jì)回歸的慣性增長，退出政策相繼出臺，市場正在進(jìn)入一個搖擺幅度加大的時期。我們認(rèn)為，中國經(jīng)濟(jì)正進(jìn)入新的周期，很多行業(yè)將逐漸對此產(chǎn)生反應(yīng)，站在一個較長周期的角度，經(jīng)濟(jì)和市場都遠(yuǎn)沒有到頂。

一、政策類型不同決定退出與否

我們把2008年10月份以來主要的刺激政策分為幾類：

第一類是救急性的臨時措施，其中比較明顯的有房地產(chǎn)的一系列措施，石化行業(yè)、有色金屬、鋼鐵行業(yè)、部分行業(yè)的出口退稅政策，這些政策與促進(jìn)內(nèi)需和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的關(guān)系相對不密切；

第二類政策是以危機(jī)為契機(jī)，促進(jìn)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變，理順經(jīng)濟(jì)規(guī)律，為培育新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)奠定基礎(chǔ)，如增值稅改革、醫(yī)療體制改革、社保制度改革以及資源稅改革問題；

第三類為介于兩者之間的措施，一方面為救急性措施，以此拉動經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，也符合經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整需要，促進(jìn)了最終內(nèi)需，如家電下鄉(xiāng)、汽車下鄉(xiāng)等。從這個角度看，第一類措施將會退出，第二類將加強(qiáng)，第三類將保持。

信貸政策是最早發(fā)出退出信號的政策。退出政策第二步的標(biāo)志是國務(wù)院于2009年8月28日研究部署抑制部分行業(yè)產(chǎn)能過剩和重復(fù)建設(shè)的相關(guān)問題，其中作為振興產(chǎn)業(yè)的鋼鐵被明確列為過剩產(chǎn)能行業(yè)；第三步是房地產(chǎn)市場的一系列調(diào)控政策；第四步將是前期寬松的地方融資平臺，隨著經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步好轉(zhuǎn)，該非常措施也將正常化；第五步可能是關(guān)于出口部分的政策，主要表現(xiàn)在兩方面即匯率問題和出口退稅問題。我們認(rèn)為，隨著經(jīng)濟(jì)繼續(xù)好轉(zhuǎn)，出口退稅稅率甚至人民幣匯率都將重回金融危機(jī)前的狀況。

在經(jīng)濟(jì)依然處于低速增長的過程中，出于謹(jǐn)慎的角度，市場將對每一個正常化進(jìn)行反應(yīng)，不排除出現(xiàn)過度反應(yīng)的可能，實(shí)際上，前三次均有比較劇烈的反應(yīng)。

此輪退出與2004年的抑制政策不同。以鋼鐵行業(yè)為例，雖然同是各種需求導(dǎo)致鋼材價格持續(xù)上漲，但相對2004年，目前鐵礦石價格的確發(fā)生了較大變化，因此在去年開始的鋼鐵行業(yè)政策退出過程中，并沒有出現(xiàn)急剎車的情形，反而在行業(yè)重組方面取得了一些顯著效果。

信貸政策方面，雖然從增速上看，拐點(diǎn)是確鑿無疑的，但我們一直認(rèn)為此次拐點(diǎn)的指示意義并不大，絕對量上看，M2增速和新增貸款目標(biāo)都處于較高水平，保持經(jīng)濟(jì)正常增長問題不大，且信貸控制也是結(jié)構(gòu)性的、有保有壓的。

地產(chǎn)調(diào)控政策對投資性和投機(jī)性需求的抑制是顯著的，但地產(chǎn)政策的調(diào)整不會傷害實(shí)體經(jīng)濟(jì)。從政策目標(biāo)增新量、調(diào)結(jié)構(gòu)、促存量來看，意圖在增加土地開發(fā)量，以保證增加供給；從地方政府問責(zé)制方面促進(jìn)了公租房、保障性住房以及限價房等推行的力度。

二、后續(xù)退出政策還差兩步

篇(2)

【關(guān)鍵詞】 有機(jī)食品市場 價格 影響因素 政府

近年來，全球有機(jī)農(nóng)業(yè)和有機(jī)產(chǎn)品市場發(fā)展較快，據(jù)IFOAM網(wǎng)站2012年世界有機(jī)食品報告統(tǒng)計，全球2011年有機(jī)產(chǎn)品銷售額達(dá)到629億美元；有機(jī)生產(chǎn)者數(shù)量從2005年的60萬增加到2011年的160萬。世界有機(jī)農(nóng)業(yè)的快速發(fā)展和有機(jī)食品消費(fèi)的快速增長，促進(jìn)了對其相關(guān)研究的深入展開。目前對有機(jī)食品消費(fèi)行為的研究已經(jīng)較深入，關(guān)于市場開發(fā)和營銷渠道的研究也較多，但從經(jīng)濟(jì)學(xué)的視角分析有機(jī)食品市場開發(fā)還不系統(tǒng)。基于此，本文從有機(jī)食品價格形成分析、有機(jī)食品消費(fèi)的影響因素、基于政府視角的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析等方面對有機(jī)食品市場開發(fā)進(jìn)行論證。

一、有機(jī)食品的價格分析

據(jù)savvysugar網(wǎng)站的報道，在美國，如果選擇常規(guī)的食品組合，所有這些雜貨加起來為34.22美元一個星期；同樣的組合，如果選擇100%的有機(jī)食物，你會支付53.41美元一個星期，即要多支付56%。有機(jī)谷物的價格是非有機(jī)谷物的價格的2.76倍，有機(jī)牛奶價格是非有機(jī)牛奶價格的1.6倍，有機(jī)面包價格是非有機(jī)面包的價格的1.3倍，有機(jī)雞蛋價格是非有機(jī)雞蛋價格的2.3倍。

1、有機(jī)食品的供給成本分析

由于在有機(jī)食品的生產(chǎn)過程中，不能使用化學(xué)肥料或化學(xué)合成肥料，所以在日常管理和維護(hù)方面需要更多地使用勞動力去處理，導(dǎo)致勞動成本投入較普通食品高；在使用過程中有機(jī)肥料的成本比普通食品的化學(xué)肥料也要高。另外，根據(jù)有機(jī)食品的生產(chǎn)規(guī)定，有機(jī)土地需要相應(yīng)的輪作，從而降低了土地的使用效率，變相地使得土地的生產(chǎn)成本提升。有機(jī)食品的認(rèn)證需要向發(fā)證機(jī)構(gòu)繳納一定的認(rèn)知費(fèi)用，而普通食品是不需要的。以上這些因素的累積導(dǎo)致有機(jī)食品的生產(chǎn)成本較普通食品高，供給較少，供給彈性較小。

2、有機(jī)食品的需求狀況

根據(jù)美國農(nóng)業(yè)部（USDA）的報告，有機(jī)食品的零售銷售從1997年的3.6億美元上升至2008年的211億美元，58%的美國人聲稱他們喜歡吃有機(jī)食品。歸納當(dāng)前消費(fèi)者購買有機(jī)食品的動機(jī)可分為兩大類型：一類是出于追求健康營養(yǎng)、質(zhì)量和食品安全的短效型動機(jī)；另一類是出于保護(hù)環(huán)境、動物福利和人類可持續(xù)發(fā)展的長效型動機(jī)。在這兩種動機(jī)的作用下，有機(jī)食品的需求逐年增加和上升。相比普通食品，有機(jī)食品的需求彈性更大，需求量更加巨大。

根據(jù)上述分析，有機(jī)食品和普通食品的需求和供給狀況如圖1所示。

根據(jù)價格機(jī)制原理，價格是由供給和需求的相互作用決定的。相比普通食品市場出清的結(jié)果是，有機(jī)食品的均衡價格較高，均衡需求量較低。

二、有機(jī)食品消費(fèi)的影響因素研究

根據(jù)經(jīng)典的市場營銷理論，影響消費(fèi)者行為的個體因素主要有消費(fèi)者的心理因素、生理因素、行為因素與經(jīng)濟(jì)因素。由于這些影響因素有些無法進(jìn)行定量處理，有些因素可以作為隨機(jī)擾動項(xiàng)去處理，因此這里主要從消費(fèi)者的個人收入（人均GDP）、消費(fèi)者的文化和認(rèn)知程度（教育公共開支總額占GDP的比例）來進(jìn)行分析。根據(jù)IFOAM2012年的官方統(tǒng)計，世界上有機(jī)食品銷售額最大的十個國家是美國、德國、法國、加拿大、英國、意大利、瑞典、澳大利亞、日本、西班牙（見表1），下面根據(jù)這十個國家的數(shù)據(jù)來分析有機(jī)食品消費(fèi)與國民經(jīng)濟(jì)之間的相關(guān)關(guān)系。

計量經(jīng)濟(jì)學(xué)中常用的需求函數(shù)模型有線性模型、半對數(shù)模型和雙對數(shù)模型三種。由于雙對數(shù)模型其系數(shù)就是彈性系數(shù)，有合理的經(jīng)濟(jì)學(xué)解釋，而其他兩個不具有這樣的優(yōu)點(diǎn)，故在此采用雙對數(shù)模型分析，表示如下：

lnQ=？琢+？茁lnGDP+？酌lnEDU+？滋

首先用EVIEWS6.0進(jìn)行相關(guān)性分析，結(jié)果（見表2）顯示lnQ和lnGDP相關(guān)系數(shù)為0.401635，lnQ和lnEDU相關(guān)系數(shù)為0.848227，即人均有機(jī)食品的消費(fèi)與人均GDP弱相關(guān)，而與教育公共開支總額占GDP的比例高度相關(guān)。

根據(jù)2011年的國別數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸得出：

lnQ=-21.75+1.07lnGDP+3.66lnEDU

表3的結(jié)果表明，人均GDP每提高1%，會使有機(jī)食品消費(fèi)提高1.07%，但回歸結(jié)果在10%的顯著性水平下不顯著。教育公共開支總額占GDP的比例每提高1%，會使有機(jī)食品消費(fèi)提高3.66%，回歸結(jié)果在10%的顯著性水平下顯著，即可得到下面的回歸結(jié)果：

lnQ=-21.75+3.66lnEDU

通過上面的實(shí)證分析，我們發(fā)現(xiàn)有機(jī)食品的消費(fèi)其實(shí)與人均GDP的相關(guān)度不是很大，而與這個國家在教育上的投資高度相關(guān)，即人們通過教育可加強(qiáng)對有機(jī)食品的認(rèn)識、提高對環(huán)境保護(hù)的意識。這也驗(yàn)證了我們上面的統(tǒng)計，瑞典人均有機(jī)食品的消費(fèi)最高與其公共教育開支的高比例是相吻合的。

三、基于政府視角的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析

1、加強(qiáng)對有機(jī)食品生產(chǎn)者的補(bǔ)貼

根據(jù)國際有機(jī)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)要求和相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，在原料生產(chǎn)和產(chǎn)品加工過程中不得使用農(nóng)藥、化肥、生長激素、化學(xué)添加劑、化學(xué)色素和防腐劑等化學(xué)物質(zhì)，不得使用基因工程技術(shù)。同時在有機(jī)食品的生產(chǎn)過程中，有機(jī)的耕地還要進(jìn)行一定的輪休。所以從長遠(yuǎn)來看，有機(jī)食品的生產(chǎn)體系為人類提供優(yōu)質(zhì)的食物的同時，也在保護(hù)著人類的自然環(huán)境，利于人類的可持續(xù)發(fā)展。以經(jīng)濟(jì)學(xué)的觀點(diǎn)來說，有機(jī)食品的生產(chǎn)過程中產(chǎn)生正的外部性，所以政府為了鼓勵生產(chǎn)者，應(yīng)該給予有機(jī)食品的生產(chǎn)者一定的補(bǔ)貼。

2、加強(qiáng)對有機(jī)食品的認(rèn)證管理

由于有機(jī)食品的價格要高于普通食品，而且消費(fèi)者在選購有機(jī)食品時無法從外觀上進(jìn)行鑒別，只能根據(jù)認(rèn)證來作為辨別的依據(jù)。如果不加強(qiáng)認(rèn)證工作，本來市場上的供給和需求相交于P1和Q1，由于消費(fèi)者對有機(jī)食品的真假無法識別，導(dǎo)致本來要購買有機(jī)食品的消費(fèi)者轉(zhuǎn)買普通食品，使得需求下降至D2，從而價格和需求量均下降至P2和Q2（見圖2）。這樣在市場上就會出現(xiàn)假的有機(jī)食品驅(qū)逐真的有機(jī)食品的現(xiàn)象，需求量和價格的下降將阻礙有機(jī)食品的良性發(fā)展。

有機(jī)食品發(fā)展過程中出現(xiàn)的很多問題，我們都可以從經(jīng)濟(jì)學(xué)理論上找到解決的途徑。但是整個有機(jī)食品產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要多方共同配合完成，有機(jī)食品價格的降低需要有機(jī)食品生產(chǎn)規(guī)模的經(jīng)濟(jì)化，同時供應(yīng)鏈完善與否直接影響產(chǎn)品的物流和配送成本。消費(fèi)者收入水平的提高和對有機(jī)生產(chǎn)的全面認(rèn)知將有助于有機(jī)食品的消費(fèi)，而政府規(guī)范認(rèn)證下的制度環(huán)境則是有機(jī)食品健康發(fā)展的前提。

（注：本項(xiàng)目為2012浙江省教育廳基金項(xiàng)目“有機(jī)食品市場的系統(tǒng)整合機(jī)制研究”的階段性成果，項(xiàng)目編號：Y201223466；主持人：趙翼虎。）

【參考文獻(xiàn)】

[1] 2012 Consolidated Annual Report of the IFOAM Action Group[EB/OL].[2012-11-24]http：///sites/default/files/page/files/ifoam_annual_report_2012.pdf.

[2] Organic vs.Conventional：Price Breakdown of 10 Common Groceries[EB/OL].http：///Conventional-vs-Organic-Grocery-Prices-18342929.

[3] CNCA-N-009：有機(jī)產(chǎn)品認(rèn)證實(shí)施規(guī)則[S].北京：中國國家認(rèn)證認(rèn)可監(jiān)督管理委員會，2011.

[4] 趙翼虎：有機(jī)食品市場研究述評[J].世界農(nóng)業(yè)，2013（10）.

篇(3)

關(guān)鍵詞：可行性研究 市場分析 定位及研究

作者簡介：杜強(qiáng)（1975―)，男，燕山大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院MBA，工程師，研究方向?yàn)樨攧?wù)管理。

【中圖分類號】F224【文獻(xiàn)標(biāo)識碼】A【文章編號】1004-7069（2009）-04-0117-01

一、序言

眾所周知，在日益競爭加劇的市場經(jīng)濟(jì)下，項(xiàng)目決策水平直接影響者企業(yè)的市場競爭能力和發(fā)展能力。可行性研究報告為正確決策提供了可靠依據(jù)，對節(jié)約項(xiàng)目投資、增強(qiáng)企業(yè)競爭力起到了重大的作用。在可行性研究報告中，市場分析的作用至關(guān)重要，它直接影響著項(xiàng)目的投資規(guī)模、經(jīng)濟(jì)測算結(jié)果以及項(xiàng)目的取舍。目前，國內(nèi)不少項(xiàng)目在上馬后其實(shí)際情況與可行性研究結(jié)論嚴(yán)重背離：有的項(xiàng)目建成后發(fā)現(xiàn)原材料嚴(yán)重缺乏，無法順利投產(chǎn)或者投產(chǎn)后無法達(dá)到設(shè)計能力而形成規(guī)模效益；有的項(xiàng)目建成投產(chǎn)后，生產(chǎn)出的產(chǎn)品卻只能滯壓堆積在庫房。究其原因，主要是項(xiàng)目可行性研究中的市場分析不到位、不夠深入、不夠透徹。

二、可行性研究中市場分析的定位

可行性研究是投資項(xiàng)目最終決策前進(jìn)行經(jīng)濟(jì)技術(shù)論證的一門科學(xué)，是指對一項(xiàng)投資作全面的調(diào)查研究，其詳盡程度足以判斷是放棄還是在繼續(xù)進(jìn)行這個項(xiàng)目。從項(xiàng)目的規(guī)劃和考察來說，可行性必須包括技術(shù)上和經(jīng)濟(jì)上是否成功兩個方面。可行性研究的結(jié)論直接影響著項(xiàng)目的上馬與否，其內(nèi)容應(yīng)包括：讓企業(yè)決策者明白，項(xiàng)目上馬值不值得；讓主管部門領(lǐng)導(dǎo)清楚，項(xiàng)目是否值得支持和批準(zhǔn)；讓銀行或者其他資金提供者了解，所投資金是否能按期或提前回收；讓談判者對外談判時有據(jù)可依。

可行性研究中的市場分析就是通過對項(xiàng)目的宏觀和微觀環(huán)境及其發(fā)展趨勢進(jìn)行調(diào)查、分析及預(yù)測，對項(xiàng)目產(chǎn)品的市場信息進(jìn)行收集、整理和分析，預(yù)測市場未來需求狀況，對市場發(fā)展的趨勢作出判斷。目前，我國已經(jīng)進(jìn)入社會主義市場經(jīng)濟(jì)時代，尊重市場規(guī)則，按照市場規(guī)律辦事，是市場經(jīng)濟(jì)的根本準(zhǔn)則。在市場經(jīng)濟(jì)體制下，市場是產(chǎn)品的生命，產(chǎn)品質(zhì)量再高、公司技術(shù)再先進(jìn)，若產(chǎn)品沒有市場，就賣不出去，企業(yè)將無法生存。隨著市場經(jīng)濟(jì)的逐步發(fā)展和市場競爭日益激烈，市場愈加是企業(yè)得以生存發(fā)展的基礎(chǔ)，是項(xiàng)目投資開發(fā)的動力。因此，準(zhǔn)確、有效的市場分析成為了確定合理的建設(shè)規(guī)模和產(chǎn)品方案、決定投資與否的極其重要的環(huán)節(jié)，已經(jīng)成為了項(xiàng)目可行性研究的重要前提。

三、市場分析的主要內(nèi)容

為了使投資項(xiàng)目在建成后能夠在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境中持續(xù)、高效發(fā)展，市場分析必須對影響項(xiàng)目生存和發(fā)展的各種因素進(jìn)行全面的調(diào)查分析，并采用定量分析與定性分析相接合的方法，對項(xiàng)目的發(fā)展趨勢作出預(yù)測，從而確定投資項(xiàng)目的規(guī)模，為項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性分析奠定基礎(chǔ)。市場分析主要圍繞與項(xiàng)目產(chǎn)品相關(guān)的市場條件展開，由于項(xiàng)目產(chǎn)品的多樣性，不同項(xiàng)目市場分析的具體內(nèi)容有很大差別，但就其基本內(nèi)容和方法而言又是相通的。市場分析研究的內(nèi)容主要有：市場調(diào)查，產(chǎn)品供應(yīng)與需求預(yù)測，產(chǎn)品價格預(yù)測，市場競爭力以及市場風(fēng)險分析。

1、市場調(diào)查

市場調(diào)查是市場分析的基礎(chǔ)，其內(nèi)容必須全面。市場調(diào)查進(jìn)行前必須明確調(diào)查目的、制定調(diào)查計劃、組建調(diào)查隊(duì)伍，然后根據(jù)調(diào)查計劃進(jìn)行科學(xué)調(diào)查，收集相關(guān)信息。市場調(diào)查完畢后，對收集到的資料進(jìn)行審核、整理，從而得出客觀可靠、系統(tǒng)全面的調(diào)查結(jié)果。市場調(diào)查主要調(diào)查擬建項(xiàng)目同類產(chǎn)品的市場容量、價格以及市場競爭力現(xiàn)狀。

市場調(diào)查的基本方法主要有訪問調(diào)查法，會議調(diào)查法，觀察法，試驗(yàn)法和資料法等，要根據(jù)項(xiàng)目的具體情況選用適當(dāng)?shù)恼{(diào)查方法。

市場調(diào)查完畢后，對調(diào)查取得的各種信息進(jìn)行審核、分組、匯總，使搜集到的信息成為能夠反應(yīng)市場總體客觀情況的資料。

2、產(chǎn)品供需預(yù)測

產(chǎn)品供需預(yù)測就是根據(jù)市場調(diào)查所得到的資料，利用定性分析和定量分析相結(jié)合的方法，分析和預(yù)測未來市場產(chǎn)品供需變化的趨勢。在預(yù)測產(chǎn)品在未來市場的供需情況時需要考慮以下因素：國民經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展情況；相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品和上下游產(chǎn)品的情況及其變化；產(chǎn)品結(jié)果變化和產(chǎn)品升級換代情況；項(xiàng)目產(chǎn)品在其生命周期中所處的階段；以及不同地區(qū)和不同消費(fèi)群體的消費(fèi)水平、消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)方式及變化等。

產(chǎn)品供需預(yù)測的方法主要有專家會議預(yù)測法，頭腦風(fēng)暴預(yù)測法，德爾菲法，時間序列法，彈性分析法以及灰色預(yù)測法等，

在產(chǎn)品供需預(yù)測的基礎(chǔ)上，需要對產(chǎn)品供需平衡和目標(biāo)市場進(jìn)行分析，用以確定項(xiàng)目產(chǎn)品的目標(biāo)市場，預(yù)測項(xiàng)目產(chǎn)品可能占有的市場份額。

3、產(chǎn)品價格預(yù)測

產(chǎn)品價格是測算項(xiàng)目投產(chǎn)后的銷售收入、應(yīng)交稅金和經(jīng)濟(jì)效益的基礎(chǔ)參數(shù)之一，也是項(xiàng)目產(chǎn)品市場競爭力的重要體現(xiàn)。預(yù)測價格時，需要考慮影響項(xiàng)目產(chǎn)品價格變化的因素，如項(xiàng)目產(chǎn)品國際國內(nèi)市場的供需情況、價格水平及變化趨勢，新技術(shù)、新材料產(chǎn)品和新的替代品，國內(nèi)外稅費(fèi)、匯率的變化等。

價格預(yù)測方法一般采用回歸法和比價法。

4、競爭力及市場風(fēng)險分析

競爭力是項(xiàng)目在市場競爭中能夠得到生存及發(fā)展壯大的能力。進(jìn)行競爭力分析，不僅需要研究自身的市場競爭力，還要分析競爭對手的競爭力，通過比較，對擬建項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)方案進(jìn)行優(yōu)化。

產(chǎn)生市場風(fēng)險的因素有技術(shù)進(jìn)步導(dǎo)致新產(chǎn)品或新替代品出現(xiàn)、新競爭對手進(jìn)入、出現(xiàn)賣方壟斷以及國內(nèi)外政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生重大變化等。在可行性研究中，應(yīng)根據(jù)市場調(diào)查、產(chǎn)品供需情況、產(chǎn)品價格以及市場競爭力的分析情況，結(jié)合項(xiàng)目本身的具體情況，確定項(xiàng)目可能面臨的主要風(fēng)險并分析其風(fēng)險程度。

在市場分析過程中，沒有定性分析就弄不清本質(zhì)、趨勢和其他事物的聯(lián)系，沒有定量分析就弄不清數(shù)量界限、階段性和特殊性，因此，要注意定量分析與定性分析相結(jié)合，不要迷信或過分追求數(shù)學(xué)方法。

參考文獻(xiàn)：

[1]王軍：項(xiàng)目可行性研究中市場分析的科學(xué)性，《技術(shù)經(jīng)濟(jì)》，2003年第12期

[2]陳良琨：可行性研究方法及市場需求預(yù)測，《IM&P化工礦物與加工》，2002年第9期

篇(4)

一、 宏觀市場分析

1. 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析

2. 宏觀社會環(huán)境分析

3. 宏觀政策環(huán)境分析

4. 宏觀經(jīng)濟(jì)、社會、政策環(huán)境對辦公市場的影響

二、 辦公宏觀市場分析

1. 上海總體辦公市場分析

2. 行業(yè)宏觀發(fā)展態(tài)勢分析

三、 區(qū)域辦公市場特征分析

1. 區(qū)域概述

2. 供應(yīng)、銷售（租賃）、空置分析

3. 銷售（租賃）價格分析

4. 產(chǎn)品特征分析

5. 主力客戶分析

6. 典型案例分析

四、 項(xiàng)目地脈研究

1. 項(xiàng)目地塊特質(zhì)分析

2. 項(xiàng)目地塊周邊市政、規(guī)劃情況分析

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五、 項(xiàng)目初步定位建議

1. 初步市場定位建議

篇(5)

摘 要 隨著房價連續(xù)幾年的高歌猛進(jìn)以及股市的飄搖不定,房地產(chǎn)投資已成為廣大投資者和投資機(jī)構(gòu)獲取高額利潤和實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值的重要渠道。然而,不同的項(xiàng)目給投資者帶來的收益水平可能相差甚遠(yuǎn),甚至可能帶來較大的損失。因此,在房地產(chǎn)投資決策前,應(yīng)該對擬投資項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)、有效、詳細(xì)的投資分析、評價和比選,選擇合適的投資形式和投資項(xiàng)目,使投資者在開發(fā)結(jié)束或持有期內(nèi)獲得最大利潤和實(shí)現(xiàn)增值的最大化。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)投資 投資分析 投資決策

一、房地產(chǎn)投資

由于房地產(chǎn)具有抗通貨膨脹、保值、增值性,房地產(chǎn)投資逐漸成為世界最有吸引力的投資方式之一。而在我國,隨著各地房價的高歌猛進(jìn),以及股市的飄搖不定,房地產(chǎn)投資已成為廣大投資者和投資機(jī)構(gòu)獲取高額利潤和實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值的重要渠道。同時,鑒于房地產(chǎn)投資巨額性、風(fēng)險性、外部性和政策影響性,以及投資資金或資源的有限性,投資者必須在確定的即期支出與不確定的未來收益之間做出抉擇,選擇適合自己的投資形式和投資產(chǎn)品。因此,房地產(chǎn)投資決策應(yīng)基于對目標(biāo)項(xiàng)目科學(xué)、公正的投資分析之上,只有這樣才在一定程度上保證決策的正確性和資產(chǎn)的增值性。

二、房地產(chǎn)投資分析

房地產(chǎn)投資分析指在房地產(chǎn)投資活動之前,投資者運(yùn)用自己或投資分析人員的知識和能力,全面調(diào)查擬投資項(xiàng)目的各方面制約因素,對所有可能的投資方案進(jìn)行比較論證,從中選擇最佳方案并保證投資有較高收益水平的分析活動。房地產(chǎn)投資分析的內(nèi)容包括市場分析、區(qū)位條件分析、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算分析、經(jīng)濟(jì)分析、不確定性分析、風(fēng)險分析、方案比選分析等方面。本文主要從市場分析、經(jīng)濟(jì)分析和風(fēng)險分析三方面做簡要介紹。

1.市場分析

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在投資決策前,調(diào)查市場狀況,辨識投資風(fēng)險,選擇投資機(jī)會的過程,稱為房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的市場分析。房地產(chǎn)市場分析是理性投資者所做的必不可少的一項(xiàng)工作。房地產(chǎn)市場分析主要以市場調(diào)查和市場預(yù)測為手段,在獲取市場信息的基礎(chǔ)上,對投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流量及市場價值的變化科學(xué)預(yù)測,為投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)分析、風(fēng)險和不確定性分析奠定基礎(chǔ),為投資者、決策者把握市場機(jī)會和正確進(jìn)行決策提供依據(jù),以使投資者在開發(fā)結(jié)束或持有期內(nèi)獲得最大利潤,實(shí)現(xiàn)增值的最大化。

2.經(jīng)濟(jì)分析

經(jīng)濟(jì)分析是房地產(chǎn)投資分析的核心部分,主要通過經(jīng)濟(jì)分析指標(biāo)的計算定量分析目標(biāo)項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的可行性。經(jīng)濟(jì)分析指標(biāo)根據(jù)是否考慮資金的時間價值可分為靜態(tài)分析指標(biāo)與動態(tài)分析指標(biāo)兩大類。由于資金本身就具有時間價值,而且將一定資金投入到某一項(xiàng)目后也會產(chǎn)生一定的機(jī)會成本,因此,筆者認(rèn)為財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)內(nèi)部收益率、動態(tài)投資回收期等動態(tài)分析指標(biāo)更為科學(xué)、合理,更有利于輔助投資者做出正確的決策。

3.風(fēng)險分析

房地產(chǎn)投資與其他投資一樣,可能帶來較高收益的同時也伴隨著較大的風(fēng)險存在。房地產(chǎn)投資風(fēng)險就是從事房地產(chǎn)投資而造成損失的可能性大小,這種損失包括所投入資本的損失與預(yù)期收益未達(dá)到的損失。由于房地產(chǎn)投資具有價值量大、周期長、不可移動性、變現(xiàn)能力差等特點(diǎn),使得房地產(chǎn)投資的風(fēng)險程度更高,在投資過程中可能會面臨自然風(fēng)險、意外風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、市場風(fēng)險、政策風(fēng)險、利率風(fēng)險等諸多風(fēng)險。

風(fēng)險分析是風(fēng)險評價的主要手段,其方法就是根據(jù)不確定性因素在一定范圍內(nèi)的隨機(jī)變動,分析確定這種變動的概率分布和他們的期望值、標(biāo)準(zhǔn)差、變異系數(shù)和置信區(qū)間,并由此說明擬投資項(xiàng)目在特定收益狀態(tài)下的風(fēng)險程度。以市場風(fēng)險的分析為例,在開發(fā)期或持有期內(nèi),市場可能會出現(xiàn)繁榮、正常和衰退三種情況。為此,投資人應(yīng)通過深入的市場調(diào)查和數(shù)據(jù)分析,預(yù)測各個狀況發(fā)生的可能性和該狀況下可能的收益水平,并通過計算期望收益標(biāo)準(zhǔn)差、變異系數(shù)、置信區(qū)間等對市場風(fēng)險進(jìn)行評價。

三、房地產(chǎn)投資決策

房地產(chǎn)投資分析的最終目的是服務(wù)投資決策。在房地產(chǎn)投資活動中,一般都會有多個不同的投資方案可供選擇,能否利用有效、準(zhǔn)確的方法做出正確的抉擇將直接關(guān)系到未來的收益與否。對于置業(yè)投資者,其投資決策的內(nèi)容不同于開發(fā)投資,如需要對置業(yè)對象目前物質(zhì)狀況、運(yùn)營與收益狀況進(jìn)行全面了解,對置業(yè)對象市場前景作出判斷,對其收益值較合理的價值估計。在此基礎(chǔ)上,他們是否購買、購買時間、購買方式做出正確的決策,這類投資面對的風(fēng)險也相對較直觀些。而對于房地產(chǎn)開發(fā)投資者,投資決策的內(nèi)容非常廣泛,既包括投資項(xiàng)目的比選、投資項(xiàng)目類型、開發(fā)條件、經(jīng)營方式,也包括投資時間、投資規(guī)模、籌資方式等的決策。該類投資任何一個決策內(nèi)容的失誤都可能會帶來收益減少甚至發(fā)生損失。因此,我認(rèn)為對于這一類投資,投資者在決策時應(yīng)緊緊圍繞事先確定的經(jīng)營目標(biāo),在占有有限信息資源的情況下,借助于現(xiàn)代分析方法和手段,通過定性的推理判斷和定量的分析計算與比較,做出正確的決策。只有這樣才能使房地產(chǎn)投資者在開發(fā)結(jié)束或持有期內(nèi)獲得最大利潤和實(shí)現(xiàn)增值的最大化。

參考文獻(xiàn):

[1]劉秋雁.房地產(chǎn)投資分析.大連:東北財經(jīng)大學(xué)出版社.2007.9.

[2]劉寧.房地產(chǎn)投資分析.大連:大連理工大學(xué)出版社.2009.2.

[3]譚善勇.房地產(chǎn)投資分析.北京:機(jī)械工業(yè)出版社.2008.3.

篇(6)

一、投資性房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險管理體系

資本增值是財務(wù)活動的根本目的，防范并控制價值的不穩(wěn)定（不利結(jié)果）是財務(wù)風(fēng)險管理的目標(biāo)。那么，讓我們先看看投資性房地產(chǎn)的價值之路：經(jīng)濟(jì)趨勢影響現(xiàn)有工商業(yè)利潤及個人收入；工商業(yè)利潤及個人收入轉(zhuǎn)而決定其支付租金的能力；租金決定投資性房地產(chǎn)的營業(yè)凈收入；最后，營業(yè)凈收入決定投資性房地產(chǎn)的市場價值。這樣，現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)趨勢的改變對投資性房地產(chǎn)的價值，較之住房價值，會有巨大的近期沖擊，那就是，房地產(chǎn)價值的上漲趨勢或下降趨勢首先發(fā)生在與住房市場相對的投資性房地產(chǎn)市場上。由此，投資性房地產(chǎn)對現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)趨勢的敏感程度要強(qiáng)于自用房地產(chǎn)，所以，對投資性房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險管理要充分考慮當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)趨勢，并密切聯(lián)系房地產(chǎn)市場景氣循環(huán)。

首先，建立風(fēng)險管理信息系統(tǒng)，以把握經(jīng)濟(jì)趨勢、了解所處房地產(chǎn)景氣循環(huán)周期及其階段。對于企業(yè)投資者來說，應(yīng)廣泛、持續(xù)不斷地收集與本企業(yè)投資性房地產(chǎn)相關(guān)的內(nèi)部、外部初始信息，包括歷史數(shù)據(jù)和未來預(yù)測，并對收集的初始信息進(jìn)行必要的篩選、提煉、對比、分類、組合，形成風(fēng)險信息數(shù)據(jù)庫。對于個人投資者來說，自己收集信息的成本過高，不符合成本一效益原則，但是應(yīng)該關(guān)注有關(guān)研究機(jī)構(gòu)的各種信息，建立適合自己的信息管理檔案。

其次，根據(jù)收集的風(fēng)險初始信息，結(jié)合具體投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目情況，建立風(fēng)險評估系統(tǒng)，利用成型的風(fēng)險管理工具手段，定性和定量相結(jié)合，以識別和度量投資性房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險，為風(fēng)險決策和控制提供條件。風(fēng)險識別，既要正確判斷一項(xiàng)財務(wù)活動中存在什么風(fēng)險，又要找出引起這些風(fēng)險的原因。識別的方法主要有：①專家預(yù)測法，如民主討論法、頭腦風(fēng)暴法、德爾菲（Delphi）分析法；②幕景分析法，即計算機(jī)模擬未來狀態(tài)，以直觀的“幕景”（scenarios）描繪所能引起企業(yè)風(fēng)險的各種風(fēng)險因素及其影響情況，如對一個投資項(xiàng)目的幕景分析，可以告訴決策人員這一項(xiàng)目在最好、最可能和最壞三種情況下的未來情形，并且還可能給出這三種情況下可能發(fā)生的事件和風(fēng)險，以供決策人員參考；③資金分析法，財務(wù)管理部門可通過對企業(yè)資金及其運(yùn)動的分析來識別在企業(yè)資金各種存在及分布上的風(fēng)險，以及在某一期間內(nèi)資金循環(huán)周轉(zhuǎn)方面可能出現(xiàn)的風(fēng)險。本文將從經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和財務(wù)指標(biāo)兩方面來構(gòu)建投資性房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險的度量框架。

最后，根據(jù)風(fēng)險度量框架的指示，針對租金收入、營業(yè)費(fèi)用和籌資結(jié)構(gòu)建立風(fēng)險控制系統(tǒng)，將防范放在第一位，綜合采取風(fēng)險回避、風(fēng)險分散、風(fēng)險轉(zhuǎn)移、風(fēng)險自擔(dān)的控制措施。

二、投資性房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險度量

財務(wù)風(fēng)險度量，是通過計算相關(guān)指標(biāo)或建立模型對識別出的財務(wù)風(fēng)險從量上進(jìn)行估計，建立財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，為風(fēng)險決策提供科學(xué)依據(jù)。工欲善其事，必先利其器。度量指標(biāo)是表現(xiàn)風(fēng)險程度的基本載體，是建立風(fēng)險度量框架、指導(dǎo)風(fēng)險決策的支撐性工具，因此，選擇合適的度量指標(biāo)就顯得尤為重要。投資性房地產(chǎn)對客觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的敏感性，要求投資者能夠使用經(jīng)濟(jì)指標(biāo)從宏觀上對其財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行把握，同時，財務(wù)風(fēng)險的度量最終應(yīng)落腳于財務(wù)指標(biāo)的靈活分析與運(yùn)用，因此，下文將從經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和財務(wù)指標(biāo)兩方面來構(gòu)建投資性房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險的度量框架。

（一）經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

描述房地產(chǎn)市場狀況的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)有許多，如價格、租金、租金增長率、交易額、空置率等等。這些指標(biāo)都可以衡量房地產(chǎn)景氣循環(huán)及其周期，而且統(tǒng)計數(shù)據(jù)也較為容易獲得。

但是，作為投資性房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險的度量指標(biāo)，本文認(rèn)為空置率是最優(yōu)的量化指標(biāo)，分析空置趨勢還有助于確定潛在項(xiàng)目的“穩(wěn)定使用率”。所謂“穩(wěn)定使用率”，是指項(xiàng)目啟動以后的年度使用率。這是評估項(xiàng)目可行性的一個重要因素。

（二）財務(wù)指標(biāo)

現(xiàn)金，既是資本又是報酬。財務(wù)風(fēng)險管理的出發(fā)點(diǎn)是資本增值，落腳點(diǎn)是減少損失獲得報酬，最終都由現(xiàn)金來反映。因此，財務(wù)風(fēng)險管理應(yīng)以現(xiàn)金流量為基礎(chǔ)。

從物業(yè)持有者的角度，投資性房地產(chǎn)現(xiàn)金流量分析應(yīng)采用股權(quán)現(xiàn)金流量法。現(xiàn)金流量包括流出量和流入量，投資性房地產(chǎn)的現(xiàn)金流出量（投資成本）主要是初始投資（包括購買價格或建造成本）、投資性房地產(chǎn)的現(xiàn)金流入量（投資回收）包括稅后現(xiàn)金凈流量和稅后處置收入。

三、投資性房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險控制

由于投資性房地產(chǎn)的特殊性，對于個人投資者和小型散戶投資者來說，財務(wù)風(fēng)險的控制重在防范；對于長期持有物業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)商來說，可以對物業(yè)進(jìn)行整體經(jīng)營規(guī)劃，其財務(wù)風(fēng)險的控制原則是“防范+控制”。

（一）投資前的準(zhǔn)備工作

投資前的準(zhǔn)備工作是否充分，直接關(guān)系著投資之后房地產(chǎn)的經(jīng)營狀況，因此，將其作為財務(wù)風(fēng)險控制的基礎(chǔ)內(nèi)容。投資前的準(zhǔn)備工作主要包括兩大方面：判斷投資切入點(diǎn)和做好市場分析。

1.判斷投資切入點(diǎn)。利用所處房地產(chǎn)市場景氣循環(huán)階段，判斷投資性房地產(chǎn)的切入點(diǎn)。市場供需平衡與不平衡的現(xiàn)象是市場景氣的兩種表現(xiàn)形式，如此周而復(fù)始的重復(fù)發(fā)生就形成了景氣循環(huán)。房地產(chǎn)景氣循環(huán)也是由于供給和需求的波動產(chǎn)生的。經(jīng)濟(jì)活動具有周期性，對空間的需求也呈周期性波動。由于建造時滯等原因，供給往往落后于需求的變化，因此，空置率和價格/租金就會產(chǎn)生波動。它們決定了房地產(chǎn)投資的收益率和風(fēng)險水平，極大地影響著房地產(chǎn)投資在財務(wù)上的成功和失敗。

2.做好市場分析。投資應(yīng)以市場分析為起點(diǎn)。市場分析就是對市場客觀環(huán)境、同檔次同類型的投資性房地產(chǎn)的市場需求狀況及競爭對手等情況進(jìn)行分析。投資性房地產(chǎn)的市場分析是在供需分析和未來市場增長潛力分析的基礎(chǔ)上，確定以下幾個環(huán)節(jié)：（1）選擇投資類型，（2）市場定位，即確定潛在承租人的水平層次，是面向高端市場，還是面向中低端市場。（3）選址，房地產(chǎn)的地域性及投資的長期性決定了選址的重要性。

篇(7)

一、區(qū)域宏觀環(huán)境分析

區(qū)域宏觀環(huán)境分析主要對企業(yè)所處的經(jīng)濟(jì)、政策、法律等方面的變化對特定行業(yè)所造成的影響作研究，分析重點(diǎn)是與區(qū)域市場特定行業(yè)相關(guān)的某一特定因素變化所帶來的機(jī)會與威脅。

所轄的區(qū)域/城市清單， 從屬關(guān)系

區(qū)域/城市類型(A/B/C/D/E/F)

開發(fā)年份

其他您認(rèn)為需要給大家分享的區(qū)域/城市/城鎮(zhèn)發(fā)展歷史

區(qū)域/城市人口， GDP， 人均可支配收入等宏觀數(shù)據(jù)， 最好附最近幾年的趨勢圖

分析上述問題的重點(diǎn)，是為了把握區(qū)域整體的市場動態(tài)與發(fā)展空間，以此確定該區(qū)域在企業(yè)布局中的位置，進(jìn)而影響在該區(qū)域的市場投入與銷量預(yù)期。

二、行業(yè)區(qū)域市場分析

行業(yè)區(qū)域市場的分析，重點(diǎn)在于研究行業(yè)內(nèi)相關(guān)的要素與結(jié)構(gòu)，把握區(qū)域市場總體競爭狀況與發(fā)展態(tài)勢。具體包含市場總量、行業(yè)市場的演進(jìn)、市場行為與消費(fèi)趨勢的變化、影響消費(fèi)購買的關(guān)鍵因素等。市場分析的目的是識別市場總量以及各細(xì)分市場的變化情況來揭示出在變化中所蘊(yùn)含的機(jī)會與威脅。